Монстр приліг. Хто врятує долевіков "Укрбуду"
Криза найбільшого забудовника
Проблеми почалися влітку. Інвестори повідомляли про зупинку будівництва житлових комплексів "Укрбуду", компанія почала переносити терміни введення в експлуатацію на рік і більше. На 26 поточних об'єктах роботи остаточно не припинилися, але велися досить прохолодно.
В цей час по ринку житла поповзли чутки, що компанія розпродає частину своїх об'єктів, у тому числі земельні ділянки. А у вересні президент "Укрбуду" Максим Микитась заявив на своїй сторінці Facebook про продаж 50% компанії "Укрбуд девелопмент". Пізніше цю інформацію підтвердив гендиректор компанії Олег Майборода і запевнив, що це не вплине на її роботу. Але потім все той же Микитась раптом заявив, що нікому нічого не продавав і став жертвою обману. Ми зараз не буде розбиратися у всіх деталях скандалу з "Укрбудом", а відразу спрогнозуємо можливі наслідки. Адже ситуація навколо забудовника перетворилася на бомбу сповільненої дії, готову вибухнути в будь-який момент.
Отже, спочатку жертвами цього вибуху можуть стати 13 тис. осіб - покупців квартир від компанії з державним брендом. (А тепер - ще й підписантів петиції президенту Володимиру Зеленському.)
У компанії "Укрбуд девелопмент" в стадії будівництва залишилося 26 об'єктів, 25 з яких - житлові комплекси, один - бізнес-центр. Сьогодні будівельні роботи йдуть тільки там, де "Укрбуд девелопмент" реалізує проекти в партнерстві з іншими компаніями. На добудову всіх РК, за оцінками експертів, необхідно близько $60 млн (понад 1,4 млрд грн).
Щоб зрозуміти складність проблеми, потрібно врахувати, що "Укрбуд" - один з найбільших забудовників країни. Ще недавно компанія посіла 36 місце в рейтингу найдорожчих брендів України, ставши єдиною будівельною компанією у топ-50. Але це не єдина компанія, а неймовірно заплутаний клубок юридичних осіб, який сторонні спостерігачі беруть за держкорпорацію. Так, така існує і саме під назвою "Укрбуд", але поточними об'єктами, так і в цілому житловим будівництвом займаються приватні компанії, які ніякого відношення до держави не мають.
Той "Укрбуд", який держкорпорація, що працює з 1991 р., займається промисловим будівництвом в регіонах України. Він розвиває кілька напрямків, у тому числі будівництво на ЧАЕС, будівництво інфраструктури та житлових комплексів. При цьому сама корпорація не будує, зазвичай її проекти реалізують приватні компанії, багато з яких не пов'язані між собою юридично.
Девелоперським бізнесом займається саме приватна компанія "Укрбуд девелопмент", яка працює у зв'язці з державним брендом. Але вона така не одна: вивчали цю схему журналісти знайшли щонайменше 120 компаній, які у своїх назвах використовують слово "Укрбуд". І значна частина з них - повністю приватні компанії, ніяк (крім інтересів) з державою не пов'язані.
"Київміськбуд" поспішає на допомогу
Найбільша проблема сьогодні - сверхзапутанная структура власності та управління будівельного гіганта.
"Потрібно розуміти, що кожна будівництво пов'язана одна з одною тільки загальним брендом "Укрбуду": земля оформлена на одну компанію, дозвіл на будівництво дано іншої, квартири вже продає третя компанія від особи четвертої. При цьому всі 26 комплексів мають абсолютно різну ступінь готовності. Якщо копнути, то "Укрбуд" як такої, по-перше, виявиться бідним, по-друге, ніякого відношення до будівництва не має. Це лише бренд, а бренд не платить", - говорить юрист-консультант ринку нерухомості Іван Кудояр.
Він вважає, що навіть якщо в "Укрбуд" зараз вкласти мільярд, вони все одно не выпутаются.
"Ця історія вже негативно позначилася на первинному ринку. Коли такий монстр, як "Укрбуд", лежить, то люди просто перестають купувати квартири. Я думаю, що стагнація триватиме як мінімум півроку, якщо найближчим часом "Укрбуд" не відновить довіру інвесторів, - вважає експерт консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. - Але для цього необхідно підключення влади до проблеми, надання гарантій на рівні президента. Держава повинна брати на себе всі функції з таким довгобудів, забирати права власності, і нехай навіть на шкоду бюджету, але все-таки відновлювати довіру до такого монстра, як ринок первинної нерухомості. Тому що він один з основоположних в економіці".
Після того як у жовтні будівництво на 26 об'єктах "Укрбуду" в Києві де-факто припинилося, а в компанії давали пояснення одне туманнішими іншого, стурбовані інвестори на початку листопада перевели переговорний процес з забудовником у публічну площину. 23 листопада з'явилася петиція на ім'я президента, а ситуацією навколо "Укрбуду" зацікавилися в РНБО. Всі зрозуміли, що на об'єкти "Укрбуду" повинен зайти один системний інвестор.
В якості такого розглядалася компанія "Інтергал-буд" екс-депутата Володимира Зубика. Як казав Олег Майборода, саме їй будуть передані об'єкти "Укрбуду". Але потім стало зрозуміло, що питання вирішиться по-іншому, а "Інтеграл-Буду" відійде тільки житловий комплекс Sky Avenue.
Увечері 12 грудня в ефірі програми "Право на владу" на телеканалі "1+1" президент України Володимир Зеленський заявив: "Ми хочемо заспокоїти зараз всіх постраждалих інвесторів. Сьогодні на вечір цього питання "Укрбуду". - "ДС") вирішено. І вся ця нерухомість буде добудована, на себе зобов'язання взяв "Київміськбуд". Тобто питання буде вирішено".
На наступний день холдингова компанія "Київміськбуд" (КГС) офіційно оголосила, що бере на себе зобов'язання "підхопити" об'єкти "Укрбуду": "Основна частина переговорного процесу з компанією "Укрбуд" та представниками нових інвесторів щодо добудови незавершених житлових будинків виявилася успішною".
Компаніям тепер належить пройти складний юридичний та технічний шлях передачі об'єктів та укладених угод. "Запевняємо інвесторів: ваше житло буде добудовано, а квартири - передані власникам ", - заявили в КГС.
Поки що не до кінця ясний головне питання - умови добудови. Простіше кажучи, невідомо, чи доведеться щось доплачувати вже відбулися покупцям недобудованих квартир і скільки часу їм ще чекати бажаного заселення. За словами експертів, це буде вирішуватися індивідуально по кожному з 25 проектів.
Деяка ясність була внесена 16 грудня на прес-конференції "Київміськбуду". Як заявив президент компанії Ігор Кушнір, до кінця січня 2020 р. планується ввести в експлуатацію п'ять недобудов "Укрбуду": ЖК "Харківський", "Новомостицька", "Пектораль", "Сонячна Рів'єра" і "Гармонія". Роботи по всім іншим об'єктам поки зупинені.
Процес передачі всіх об'єктів "Укрбуду" займе три-шість місяців в залежності від кожного окремого РК. Таким чином, терміни і порядок здавання об'єктів будуть змінені. "Ми вже бачимо кількість квартир. Можу запевнити: подвійних продажів не було. Механізм передачі проданих і непроданих квартир на даний момент знаходиться в розробці і на вивченні юристів", - додав Кушнір.
Проект з добудови об'єктів "Укрбуду", за його словами, буде фінансуватися за рахунок власних коштів "Київміськбуду", у тому числі накопиченої нерозподіленого прибутку компанії. Планується залучати банківські кредити, також компанія розраховує на "сприяння" держорганів, зокрема Кабміну і Київміськдержадміністрації. Нарешті, "Київміськбуду" перейдуть всі майданчики "Укрбуду", на яких ще не велося будівництво - це також дозволить вирішити проблему з фінансуванням.
Договори вже проданих квартир у недобудованих будинках, найімовірніше, переукладатимуться у тристоронньому форматі. Далі на всі об'єкти "Укрбуду" зайдуть генпідрядники, що входять в ХК "Київміськбуд". Більш того, до складу "Київміськбуду" може увійти частина компаній корпорації "Укрбуд", які займалися житловим будівництвом.
Що робити далі?
Головне, що зараз варто робити покупцям квартир в недобудовах "Укрбуду", - об'єднувати зусилля - сходяться на думці опитані "ДС" експерти. Що, власне, люди і роблять: якраз сьогодні на паркані будівництва "Укрбуду" прямо поряд з редакцією "ДС" з'явилися листівки з QR-кодами. Посилання ведуть на групи і чати в месенджерах Telegram і Viber, в яких спілкуються пайовики і зацікавлені особи.
За словами учасників цих обговорень в мережі, крім відкритих, існує ще величезна кількість закритих чатів, в яких "кучкуються" інвестори певних будинків, клієнти певних юридичних фірм та інші групи зацікавлених осіб, що збираються різними методами відстоювати свої інтереси.
На сьогоднішній день багато експертів ринку із-за складного вирішення питання з будівельним спадщиною "Укрбуду" прогнозують стагнацію всього первинного ринку житла. Але багато покупців квартир, об'єднавшись і спільно, відстоюючи свої інтереси, можуть мінімізувати втрати, - добудувати житло з участю вже інших девелоперів і, можливо, з мінімальними додатковими витратами.
Інше питання - те, що довіра до ринку часткового будівництва первинного житла тепер буде підірвана на роки. Як би зараз не вирішилася ситуація, "Кейс Укрбуду" будуть згадувати ще довго.