"Доступна" іпотека. Як отримати кредит на житло під 10%, та й чи можливо це

Іпотека з підводними каменями

У червні відразу два українських банки запустили програми доступного іпотечного кредитування громадян. Це державні Приватбанк " та Укргазбанк зі ставками, відповідно, 9,99 і 8,8% річних у національній валюті.

Причому Приватбанк свою іпотеку подає як державну програму "Доступне житло під 10%". З цього приводу 25 червня він навіть отримав привітання від президента. "Відсотки на придбання житла, які існували на ринку весь час і зараз пропонуються багатьма банками, є для багатьох українців непідйомним вантажем. Радий, що банки розуміють це і роблять ефективні кроки, щоб зменшити ставку, щоб кожен українець міг сам придбати собі житло", - зазначив Володимир Зеленський.

Нагадаємо, вперше президент України заговорив про "іпотечної" проблемі на початку лютого. В інтерв'ю "Інтерфакс-Україна" Зеленський повідомив, що за його завданням Кабінет Міністрів і Національний банк працюють над суттєвим зниженням процентних ставок за кредитами, які українці беруть у банках на придбання житла. А 4 березня на іпотечному форумі в Києві представник Кабміну України у Верховній Раді Олена Шуляк заявила, що до осені 2020-го в Україні запустять програму доступних іпотечних кредитів - за ставкою 11-12%, в ідеалі 10%.

НБУ в кілька етапів вже знизив облікову ставку до 6% - це, на думку вже відставного глави регулятора Якова Смолія, має згодом здешевити кредитування. Однак навар навіть в 4% менше того, що банки можуть заробити, просто зберігаючи гроші на депозитах НБУ, причому без ризику. Зокрема, тому тільки два держбанки поки що оголосили про "доступну іпотеку", хоча є й інші нюанси, про які ми розповімо нижче. Підкреслимо, що ми не розглядаємо будь-яку іпотеку, яка була завжди у багатьох банків, а тільки "доступну", умовно, до 10%.

Хитрі умови

Умови іпотечної програми Приватбанку: термін до 20 років, початковий внесок позичальника - не менше 30% вартості житла.

"У рамках пільгової програми українці зможуть придбати житло на вторинному ринку, так і квартири в новобудовах, введених в експлуатацію. За попередніми підрахунками фахівців банку, вже на початку впровадження державної програми "Доступне житло під 10%", пільговими умовами кредитування зможуть скористатися понад 300 тис. українців", - сказано в прес-релізі Приватбанку.

Але якщо подивитися пропоновані умови, то стає зрозуміло, що бажає придбати житло через іпотеку "за держпрограмою" доведеться заплатити помітно більше, ніж рекламні "9,9% річних". По-перше, додається страхування іпотеки (0,5% від вартості нерухомості) і особисте страхування позичальника (0,5% від суми основної заборгованості за кредитом), а ще разова комісія (1% від суми кредиту). Оплата нотаріуса (12 тис. грн) та послуг оцінювача (3,5 тис. грн).

Але головне - процентна ставка 9,99% річних діє тільки в перший рік кредитування. Далі - UIRD за 12 місяців + 4%. UIRD - (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates) - український індекс ставок за депозитами фізичних осіб - індикативна ставка, що розраховується щоденно на основі номінальних ставок за строковими депозитами фізичних осіб у гривні на термін 12 місяців з виплатою процентів після закінчення строку дії депозитного договору, діючих в 20 найбільших українських банків за розміром депозитного портфеля фізосіб.

Простіше кажучи, ставка іпотечного кредиту - не фіксована, а прив'язана до ситуації на банківському ринку.

При цьому Приватбанк продовжує пропонувати кредити на житло і за старими ставками: 14,9% під купівлю квартири на первинному ринку, 15,5% - на вторинному ринку, 12% - при купівлі нерухомості, який належить банку. Здавалося б, навіщо банку дві іпотечні програми? Відмінності є, хоча і не дуже суттєві. При кредитуванні за старими потрібно внести мінімум 25% вартості житла, а не 30%. Також є застереження, що іпотеку за 9,99% можуть отримати тільки клієнти Приватбанку і тільки якщо їх кредитна історія нічим не зганьблена.

У свою чергу Укргазбанк запустив програму іпотечного кредитування від 8,8% річних. Термін кредиту - від року до 20 років, сума - від 10 тис. до 5 млн грн. (Для молодих сімей з Харкова - особливі умови: передбачено відшкодування з міського бюджету частини відсотків за кредитом на рівні облікової ставки НБУ для потребуючих поліпшення житлових умов, якщо вони купують квартири у "Трест Житлобуд-1".)

Тут, знову ж таки, багато додаткових витрат, які несе позичальник: комісія за надання кредиту (0,99% від суми кредиту), комісії за перерахування грошей (від 0,5% до 1% від суми кредиту), щорічне страхування предмета іпотеки (0,25% від вартості предмету іпотеки) та особисто позичальника (0,70% від залишку кредиту). Сюди ж - оформлення договору забезпечення (10 270 грн) та держреєстрація припинення іпотеки (3086 грн), оцінка заставного майна (від 2 тис. грн).

І так - ставка кредиту 8,8% - це тільки в перший рік. Далі - вже знайомі UIRD за 12 місяців + 5%.

"Є такий принцип: банк у програші не залишається. Українські банки охоче "підлещуються" під різні держпрограми, особливо реалізовуються під егідою президента, використовують це для свого піару, а самі все одно мають хорошу маржу, - сказав у коментарі "ДС" фінансовий експерт Ігор Соколюк. - В даному випадку ніякого прориву немає, є нормальна еволюція банківських продуктів, поява нових. Але банк рекламує себе, використовуючи привітання президента, а сам все одно закладає такі умови іпотечного кредиту, що він у будь-якому випадку буде дорожче середніх ставок по депозитах. Профіт!".

Ринок, ціни і динаміка

Залишається відкритим питання: як "доступна іпотека" вплине на ціни на ринку житла - як первинному (квартири від девелоперів), так і вторинному? Якщо слідувати самій простій логіці, ціни мають зрости, так як квартири завдяки банківським кредитам стають доступними більш широкому колу покупців. Однак, за словами безпосередніх учасників ринку, це не зовсім так.

"Наскільки мені відомо, значна частина квартир, які будуть пропонуватися за договором іпотеки, - вони взагалі з'являться на ринку завдяки співпраці забудовників і банків. А саме: банки будуть фінансувати добудову заморожених або просто тривалих проектів, а потім квартири в нових будинках будуть продаватися через іпотеку, - пояснив "ДС" приватний ріелтор Михайло Колеров. - Тобто на ринку дефіцит створюватися не буде, тому що буде приплив нових квартир з числа тих, які раніше просто не могли добудувати".

Ще одне питання, з тієї ж категорії: як банківська іпотека вплине на будівництво та ціни первинного ринку? Інакше кажучи, як вона буде конкурувати з розстрочкою, яку пропонують забудовники?

"Я думаю, сильної конкуренції тут не буде, на ринку кожен знайде собі місце. Хоча, звичайно, на перших порах забудовникам буде складно. Тому що занадто багато некрасивих історій про невиконані зобов'язання, про громадян, які залишилися і без грошей, і без житла, - каже Михайло Колеров. - Тому, звичайно, споживачі будуть віддавати перевагу банківській іпотеці, що дозволяє відразу заселитися в реальну квартиру. Але це простимулює девелоперів активніше укладати договори з банками, щоб потім продавати квартири через банківську іпотеку. Вони втратять, звичайно, значну частину своєї маржі, але зате зможуть розрахуватися і завершити будівельні проекти".

Нарешті, реальна життєва ситуація: приходить в банк людина, що бажає оформити іпотечний кредит. У нього офіційна зарплата - мінімалка, на перший погляд - не найперспективніший позичальник. Але рух грошей по рахунку кожен місяць - раз в 10 більше. Питання: чи отримає він іпотечний кредит?

"Насправді, видаючи іпотечні кредити, на доходи особливо не дивляться. Обидва банки вимагають внесення одразу мінімум 30% вартості квартири, якщо людина їх платить - це вже означає, що гроші в нього є, - розповів "ДС" експерт-оцінювач нерухомості Гнат Плотка. - Далі банк приймає в заставу квартиру з нотаріально завіреним договором забезпечення, також обов'язково робиться страхування позичальника і страхування об'єкта іпотеки. Банк захистив себе по повній, і в такій ситуації рівень офіційних доходів позичальника просто не цікавить".