Жодних інвестицій. Чому українську землю купуватимуть під пальмами
13 листопада 2019 р. Верховна Рада зробила перший крок до відкриття ринку землі, прийнявши за основу законопроект № 2178-10 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення". Сьогодні, 6 лютого, у порядку денному парламентарів - прийняття відповідного закону у другому читанні і в цілому.
Документ перед першим читанням спеціально для "ДС" аналізував фінансовий аналітик Олексій Кущ. Пропонуємо пригадати основні положення законопроекту з ремаркою, що президент Володимир Зеленський пообіцяв закласти в остаточну редакцію норму про відкриття ринку сільгоспземель для іноземців тільки за результатами референдуму, а самі депутати запропонували понад 4 тис. поправок до документа. Деякі істотні правки і мають високі шанси бути прийнятими. Серед них:
- надання права власності до двох років на землю банкам та кредитним установам (у разі стягнення її в якості застави);
- обмеження на придбання землі іноземцями в 50-кілометровій зоні навколо українського кордону (в разі дозволами їм купувати землю);
- зниження ліміту на продаж землі "в одні руки" до 10 тис. га (замість 0,5% від всієї площі с/г земель України, або 210 тис. га);
- положення про те, що до 1 січня 2030 р. ціна продажу земельних ділянок не може бути нижче їх нормативної оцінки;
- заборона на придбання землі для юросіб, учасниками або бенефіціарами яких є громадяни Росії, іноземні держави, ті, проти кого введені санкції, а також розташовані в офшорних зонах.
Остання правка вимагає додаткового роз'яснення. Справа в тому, що перша редакція законопроекту передбачає можливість скупки іноземцями не самих земель, а українських компаній, які ними володіють (про що йде мова в нашій статті). Однак нові зміна не закривають цю можливість.
Ми вас почули
Понад 70% українців проти того, щоб продавати землю, тим більше іноземним компаніям. Новина сама по собі неприємна, особливо якщо врахувати, що земля в Україні і боротьба за "межу" носять у нас сакральний характер, включаючи вічна суперечка про те, кому належать груші, падаючі на чужу ділянку з дерева, що росте на сусідньому. А тут у рейтинг влади падає. Але вона відрізняється від "попередників" креативним підходом. Це раніше токсичні рішення продавливались тараном. Зараз будь-який законопроект - це справжній медійний продакшн. РРОизация країни і фіскальне "стукацтво" вводяться на тлі дворічного мораторію на планові перевірки Фопів, яких, якщо чесно, ніхто ніколи не перевіряв, хіба що в частині дотримання касової дисципліни, але можливість подібних перевірок, незважаючи на мораторій, зберігається і надалі.
Те ж саме можна сказати і про ринок землі. Спочатку в парламент було подано законопроект-лайт на декількох сторінках тексту, який викликав неабиякий суспільний резонанс як в частині можливості опосередкованої скупки українських земель сільгосппризначення іноземними компаніями, так і щодо встановлених обмежень щодо концентрації земельного банку в одних руках. Нагадаємо, тоді було встановлено два обмежувача: 0,5% земель на одного власника і не більше 15% земель однієї області. І жодних механізмів контролю з боку держави ризиків опосередкованого володіння групою компаній-власників через систему фіктивних бенефіціарів. Виходило, що навіть при прозорих афілійованих зв'язки в структурі власників паїв двісті чоловік могли б цілком законно придбати всі сільськогосподарські землі, або 70% території країни. Фактично один умовний шейх і його гарем, включаючи численних принців. Враховуючи, що на одне село в Україні припадає в середньому 5 тис. га землі сільськогосподарського призначення, а на ВІДГ - близько 20 тис., власник 0,5%, або 210 тис. га міг "прикупити" 40 сіл або 10 об'єднаних громад. Майже як у золоті часи "бабського століття" Єлизавети і Катерини. Не кажучи вже про те, що одна "сім'я" цілком могла б прикупити одну невелику область, наприклад Чернівецьку.
Обхідний маневр
Паралельно з цим законодавчим тараном у парламент був запущений ще один проект закону під номером 2194. Тут все було вже серйозніше і серйозніше. Більше 60 сторінок тексту і повний демонтаж державної системи контролю за системою землекористування.
У першу чергу планувалося максимально послабити централізований контроль за земельними ресурсами з боку Госгеокадастра з паралельним посиленням повноважень місцевих органів самоврядування. Начебто все чинно, благородно і ліберально. Але від уявного самоврядування вибудовується цікава ланцюжок. Нерезиденти мають право купувати землі несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, а місцеві органи влади - право самостійно змінювати цільове призначення земель. Тут проглядається чіткий "схематоз" майбутнього. Спочатку місцеві органи приймають рішення вивести сільгоспземлі з аграрного обороту і змінюють їх цільове призначення. А вже потім нерезидент може спокійно купити ці наділи і розмістити там що завгодно: хоч поле сонячних батарей, хоч сміттєвий полігон. Схема працює, навіть якщо мораторій на продаж сільськогосподарських земель буде продовжено або сама модель ринку істотно переглянута в частині можливості іноземних компаній купувати ріллю. Адже мова йде купівлі земель з уже зміненим цільовим призначенням, і отже, всі обмеження щодо такої покупки, включаючи норму про концентрації в одні руки, вже не працюють.
Більш того, законопроект передбачав скасування процедури погодження зміни цільового призначення особливо цінних земель і земель природно-заповідного та природоохоронного фонду. У разі його прийняття, можна буде змінювати цільове призначення заповідників на тій підставі, що, мовляв, заповідний статус буде збережений за земельною ділянкою з новим цільовим. Серед норм законопроекту і скасувати агрохімічної паспортизації земель під тим приводом, що нині паспорти видаються без виїзду на місце і за певну винагороду. Хоча в реальності цілком очевидно, що скасування експертизи та агрохімічних паспортів - це шлях до повної деградації українських ґрунтів і переходу на монокультури у вигляді "насіння", кукурудзи, ріпаку та сої.
Почули, але зробимо все по-своєму
Повернемося до законопроекту, який відкривав ринок землі. Спочатку це був вересневий проект закону № 2178. Перший, пробний шар пройшов повз, не зачепивши жодної кеглі. Але він виконав свою важливу роль, відволік увагу суспільства. Знаючі люди вже тоді говорили: стежте за руками, тобто за "другим" законопроектом, "альтернативним". І він з'явився. Спочатку президент пообіцяв, що протягом перших п'яти років іноземці не зможуть купувати українську землю сільськогосподарського призначення і отримають це право лише після 2024 р. Оголившись, всі стали чекати новий законопроект - і він дозрів.
Отже, альтернативою виступив законопроект під №2178-10. Основні його положення:
• з 1 жовтня 2020 р. скасовується мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення;
• суб'єктний ряд осіб, які можуть стати власниками паїв: громадяни України, територіальні громади, держава і, увага, юридичні особи України та нерезиденти. Останні в порядку спадкування із зобов'язанням продати земельну ділянку протягом одного року;
• за нерезидентам було зроблено наступне обмеження: до 1 січня 2024 р. не допускається володіння землею, якщо кінцевим бенефіціарним власником такої компанії є іноземний учасник (контролер). Здавалося б, невелика перемога-відстрочка у противників "реформи" вже в кишені. Але не тут-то було. Відповідно до законопроекту: "Зазначені вимоги не поширюються на випадки придбання у власність земельних ділянок їх орендарями, які є сільськогосподарськими товаровиробниками, якщо з моменту державної реєстрації юридичної особи - набувача права власності минуло не менше трьох років, а також на випадки придбання у власність зазначеними особами земельних ділянок".
На цьому тлі тьмяніє навіть невелика "хабар" законодавців у вигляді незначного посилення індикаторів концентрації: не більше 35% сільськогосподарських земель однієї територіальної громади. По суті, це вже нічого не змінює.
Навіть головне науково-експертне управління нашого парламенту трохи "просів" під тиском сили законодавчої думки "народних слуг". В аналітичній записці управління було, зокрема, зазначено: "Сьогодні велика кількість сільськогосподарських земель знаходяться в оренді великих підприємств з іноземним капіталом, які відповідають зазначеним вимогам. Таким чином, обмеження, встановлені (законопроектом. - Авт.) на більшу кількість юридичних осіб не поширюється".
Простими словами, порівняно з попереднім законопроектом з'явилося лише право нинішніх орендарів на пріоритетне придбання орендованих земельних ділянок на аукціонах, якщо їх ставка дорівнює максимальній. А також новий індикатор концентрації земель в розмірі не більше 35% ВІДГ. Але головний конфлікт ринку землі, а саме, можливість її скупки іноземними компаніями, було вирішено таким хитрим способом, що вийшло ще гірше.
Так, нерезиденти не можуть виступати або опосередкованими прямими власниками нових компаній, які будуть створені під купівлю землі. Але вони можуть придбати корпоративні права і стати власниками українських юридичних осіб, користувачів земель сільськогосподарського призначення, створених не менше трьох років тому.
Тим більше, що за такими юридичними особами зберігається право не тільки викупити свій земельний пул, що знаходиться у них в оренді, але і придбати нові землі, тобто компанія, в користуванні якої перебував один гектар ріллі, може викупити 210 тис. га.
Чому ця модель ще гірше, ніж попередня. Якщо раніше у прихильників повної лібералізації ринку землі хоча б був аргумент у вигляді інвестицій, які чисто гіпотетично могли б зайти на наш внутрішній ринок капіталу і основна дискусія точилася навколо ризиків концентрації наділів в одних руках, обезземелення малих сімейних та фермерських господарств та виведення земель сільськогосподарського призначення з господарського обороту (включаючи ризик зміни цільового призначення), то нині навіть слабкий аргумент у вигляді припливу інвестицій канув в Лету.
Адже тепер основна боротьба за українські землі не розгориться на ринку землі, а на ринку офшорних і квазиофшорных корпоративних прав на українські агропідприємства, тобто замість землі будуть скуповувати готові компанії, присутні на ринку більше трьох років.
А це ні багато ні мало - 17 млн га ріллі. В результаті основний фінансовий потік, пов'язаний з купівлею-продажем корпоративних прав, пройде за кордоном, і Україна нічого не отримає не тільки в частині додаткових податкових надходжень, але навіть в контексті припливу валюти на внутрішній ринок у вигляді інвестицій. Угоди будуть закриті в низькоподаткових зарубіжних юрисдикціях.
Це ще раз говорить про те, що в реальності існує лише три моделі ринку землі, якщо оцінювати їх з точки зору суб'єктного ряду: перша - фізичні особи, друга - плюс юридичні особи-резиденти, але без права опосередкованого володіння ними з боку нерезидентів, і третя модель - плюс нерезиденти (прямо чи опосередковано) в якості власників або контролерів. Все інше - від лукавого. І основний суспільний дискурс мав вестися саме навколо утвердження тієї чи іншої моделі в якості базової.
Ми ж отримали черговий політичний продакшн, загорнутий в нову обгортку, якщо попередня не сподобалася "споживачеві". Своєрідна тактика "катали", коли потрібно всунути "ляльку" і здерти куш. В цьому плані тактика відволікаючого законодавчого маневру і "засадного законопроекту" була витримана за всім вимогам політичного серіалу.
