Іпотека від Зеленського під 10%. Коли чекати і чекати взагалі?

Володимир Зеленський продовжує обіцяти українцям "пряники". В інтерв'ю "Інтерфакс-Україна" президент повідомив, що за його завданням Кабінет Міністрів і Національний банк працюють над суттєвим зниженням процентних ставок за кредитами, які українці беруть у банках на придбання житла.

Не як в Німеччині, але теж непогано

Досі жодному президенту і уряду за весь час незалежності так і не вдалося забезпечити українців доступним житлом або доступними кредитами на його придбання (цю найтяжчу проблему громадяни вирішують самі - хто на що здатний). Фонд молодіжного кредитування, через який допомогу в придбанні житла могли отримати тільки обрані, не в рахунок. Навпаки, уряд (Віктора Януковича) зуміло лише підкласти свиню безквартирним українцям, дозволивши в 2003 р. валютне кредитування в тому числі на придбання житла. У результаті з-за девальвації гривні десятки тисяч українців виявилися просто не в змозі обслуговувати іпотеку і потрапили в боргове рабство.

Тепер же Зеленський обіцяє, що іпотека стане набагато доступніше - 10% річних вже у вересні цього року. "Це дуже складне завдання, але це вже реально", - заявив Зеленський.

Звичайно, іпотека під 10% річних - це не так круто, як у Польщі (3-4% річних) або Німеччини (2%), але все ж краще, ніж зараз, сьогодні, середня ставка по іпотеці знаходиться в діапазоні 18-25% річних.

"ДС" спробувала розібратися, наскільки можливо обіцянку Зеленського.

Теоретично можливі 10%

Українці купують житло, вкладаючи в житлове будівництво величезні суми - 32-35 млрд грн в рік. Однак вони набувають його переважно без походів у банк, і головна причина - ставки по іпотеці занадто високі. Для зниження вартості іпотеки макроекономічні передумови є. Як відомо, наприкінці січня НБУ знизив облікову ставку з 13,5 до 11% і спрогнозував, що до кінця року вона може бути знижена до 7%. Це означає, що буде знижуватися як процентна ставка за депозитами, так і за кредитами, в тому числі і по іпотеці. Якщо облікова ставка досягне 7%, то іпотека під 10% стане теоретично можливою. Однак для цього потрібно, щоб зіграв ще ряд факторів - була забезпечена курсова стабільність, економіка зростала, була прогнозованою інфляція.

Сьогодні іпотека на ринку житлової нерухомості грає дуже незначну роль. Компанія "Олімп Консалтинг" з посиланням на Міністерство юстиції опублікувала статистику, згідно якої за 2019 р. із залученням іпотеки було укладено лише 13,5 тис. договорів купівлі-продажу житлової нерухомості, або лише 3% від усієї кількості угод.

Іпотека не настільки популярна і у самих банків. Як зазначено в Звіті про фінансову стабільність, оприлюдненому НБУ в грудні минулого року, більшість банків все ще остерігаються кредитувати купівлю житла: 92% видачі нових іпотечних кредитів припадає на третину банків. При цьому нові кредити банки видають переважно для придбання житла на вторинному ринку, тоді як кредитування нового житла за партнерськими програмами банків із забудовниками стрімко сповільнюється. Наприклад, за дев'ять місяців 2019 р. банки скоротили порівняно з дев'ятьма місяцями 2018 р. видачу іпотечних кредитів на 7%, при цьому майже 72% виданих кредитів були на купівлю житла на вторинному ринку, тоді як ще три роки тому вторинка займала 28,5%. Що парадоксально - за дев'ять місяців 2019 р. в Україні було введено в експлуатацію житла на 36,6% більше, ніж за аналогічний період попереднього року, в тому числі в Києві приріст склав 53,6%. Іншими словами, житла на ринок викидається все більше, а іпотечне кредитування скорочується.

При цьому іпотека все ще залишається долею вибраних - найчастіше її беруть домогосподарства, які мають підтверджений дохід у розмірі 50-100 тис. грн на місяць.

Іпотека під прийнятний відсоток, безсумнівно, давно бажана на українському ринку нерухомості. В її відсутність забудовники намагаються вирішити проблему браку коштів у покупців житла, видаючи їм розстрочки. Однак іпотеку це замінити не може - розстрочку по оплаті квартири забудовник видає, як правило, на строк до закінчення будівництва або на два-три роки, максимум на п'ять-сім років. Тоді як близько 60% нових іпотечних кредитів банки зараз видають на 15-20 років, а середній термін іпотеки становить 13 років.

Банки просять навести порядок

НБУ у згаданому звіті прийшов до висновку, що банківський сектор України у хорошому стані і макроекономічна ситуація сприяє відновленню довгострокового кредитування, але конкретно іпотеці будуть заважати високі ризики на первинному ринку нерухомості. І тут, як виявилося, цілий пласт проблем. Основний ризик, який лякає банки, - мораторій на стягнення житла, яке вони отримали в якості застави за валютними кредитами. Цей мораторій був введений в 2014 р., коли девальвація гривні зробила валютну іпотеку непідйомною для позичальників, і це викликало кредитні бунти.

Однак дія мораторію закінчується в жовтні цього року, але будуть вирішені інші проблеми на первинному ринку нерухомості і якщо вирішені, то коли? Зокрема, банки вважають ризиком низький рівень захисту прав інвесторів і непрозорість схем інвестування в будівництво. "Зараз наявність договору ні по одному з механізмів фінансування будівництва не дає гарантій, що об'єкт буде своєчасно добудований і взагалі переданий кінцевому власнику", - йдеться у звіті НБУ. Також відсутня фінансова відповідальність забудовника за порушення умов договору - зобов'язання сторін формально в договорах визначено, але на практиці вони не діють.

Ще один негативний фактор - несвоєчасність введення житла в експлуатацію: лише 30% опитаних забудовників впевнені, що витримають заплановані терміни. При цьому звичайна затримка здачі житла в експлуатацію становить три-шість місяців, а кожен десятий забудовник затримує здачу будинку на 1,5 року.

При цьому в банків багато претензій і до самим забудовникам: у них є проблеми з дозвільною документацією, відсутня інформація про кінцевих бенефіціарних власників компаній і про схеми фінансування. Така анархія на будівельному ринку періодично виливається в гучні скандали, коли власники компаній-забудовників зникають з грошима, а тисячі обдурених інвесторів, що вклали в купівлю квартир останнє, штурмують в гніві їх офіси. Самий останній приклад - історія з компанією "Укрбуд", коли зупинилось будівництво 46 будинків і 13 тис. інвесторів опинилися під загрозою втратити все.

На сьогодні непрозорість забудовників призвела до того, що сформувався цілий "фонд довгобудів" - на кінець серпня 2019 р. в Києві налічувалося 66 житлових комплексів, які потрапляють під ознаки довго - або недобудов. А загальна кількість квартир в недобудовах в півтора рази перевищує середньорічне кількість нових квартир за останні п'ять років.

Тому банки можуть отримати можливість видавати іпотеку під 10% річних, але це не означає, що вони захочуть її видавати масово - жоден розумний банк не буде кредитувати проект, який може зупинитися, і отримати на свій баланс недобуд. Банки воліли б, щоб на будівельному ринку вимоги до прозорості і відповідальності були подібні фінансовому ринку. Якщо команда Зеленського наведе порядок і тут, то тоді в іпотеки під 10% річних є шанс стати масовою, а не популістською акцією.