Монстр прилег. Кто спасет долевиков "Укрбуда"
Кризис крупнейшего застройщика
Проблемы начались летом. Инвесторы сообщали об остановке строительства жилых комплексов "Укрбуда", компания начала переносить сроки введения в эксплуатацию на год и больше. На 26 текущих объектах работы окончательно не прекратились, но велись довольно прохладно.
В это время по рынку жилья поползли слухи, что компания распродает часть своих объектов, в том числе земельные участки. А в сентябре президент "Укрбуда" Максим Микитась заявил на своей странице Facebook о продаже 50% компании "Укрбуд девелопмент". Позже эту информацию подтвердил гендиректор компании Олег Майборода и заверил, что это не повлияет на ее работу. Но потом все тот же Микитась вдруг заявил, что никому ничего не продавал и стал жертвой обмана. Мы сейчас не будет разбираться во всех деталях скандала с "Укрбудом", а сразу спрогнозируем его возможные последствия. Ведь ситуация вокруг застройщика превратилась в бомбу замедленного действия, готовую взорваться в любой момент.
Итак, сначала жертвами этого взрыва могут стать 13 тыс. человек - покупателей квартир от компании с государственным брендом. (А теперь - еще и подписантов петиции президенту Владимиру Зеленскому.)
У компании "Укрбуд девелопмент" в стадии строительства осталось 26 объектов, 25 из которых - жилищные комплексы, один - бизнес-центр. Сегодня строительные работы идут только там, где "Укрбуд девелопмент" реализует проекты в партнерстве с другими компаниями. На достройку всех ЖК, по оценкам экспертов, необходимо около $60 млн (более 1,4 млрд грн).
Чтобы понять сложность проблемы, нужно учесть, что "Укрбуд" - один из самых больших застройщиков страны. Еще недавно компания занимала 36 место в рейтинге самых дорогих брендов Украины, став единственной строительной компанией в топ-50. Но это не единая компания, а невероятно запутанный клубок юридических лиц, который сторонние наблюдатели принимают за госкорпорацию. Да, таковая существует и именно под названием "Укрбуд", но текущими объектами, да и в целом жилищным строительством занимаются частные компании, которые никакого отношения к государству не имеют.
Тот "Укрбуд", который госкорпорация, работающая с 1991 г., занимается промышленным строительством в регионах Украины. Он развивает несколько направлений, в том числе строительство на ЧАЭС, строительство инфраструктуры и жилых комплексов. При этом сама корпорация не строит, обычно ее проекты реализуют частные компании, многие из которых не связаны между собой юридически.
Девелоперским бизнесом занимается именно частная компания "Укрбуд девелопмент", которая работает в связке с государственным брендом. Но она такая не одна: изучавшие эту схему журналисты нашли по меньшей мере 120 компаний, которые в своих названиях используют слово "Укрбуд". И значительная часть из них - полностью частные компании, никак (кроме интересов) с государством не связанные.
"Киевгорстрой" спешит на помощь
Самая большая проблема сегодня - сверхзапутанная структура собственности и управления строительного гиганта.
"Нужно понимать, что каждая стройка связана одна с другой только общим брендом "Укрбуда": земля оформлена на одну компанию, разрешение на строительство дано другой, квартиры уже продает третья компания от лица четвертой. При этом все 26 комплексов имеют совершенно разную степень готовности. Если копнуть, то "Укрбуд" как таковой, во-первых, окажется бедным, во-вторых, никакого отношения к стройкам не имеет. Это лишь бренд, а бренд не платит", - говорит юрист-консультант рынка недвижимости Иван Кудояр.
Он считает, что даже если в "Укрбуд" сейчас вложить миллиард, они все равно не выпутаются.
"Эта история уже негативно отразилась на первичном рынке. Когда такой монстр, как "Укрбуд", лежит, то люди просто перестают покупать квартиры. Я думаю, что стагнация продлиться как минимум полгода, если в ближайшее время "Укрбуд" не восстановит доверие среди инвесторов, - считает эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. - Но для этого необходимо подключение властей к проблеме, предоставление гарантий на уровне президента. Государство должно брать на себя все функции по таким долгостроям, забирать права собственности, и пускай даже в ущерб бюджету, но все-таки восстанавливать доверие к такому монстру, как рынок первичной недвижимости. Потому что он один из основополагающих в экономике".
После того как в октябре строительство на 26 объектах "Укрбуда" в Киеве де-факто прекратилось, а в компании давали объяснения одно туманнее другого, обеспокоенные инвесторы в начале ноября перевели переговорный процесс с застройщиком в публичную плоскость. 23 ноября появилась петиция на имя президента, а ситуацией вокруг "Укрбуда" заинтересовались в СНБО. Все поняли, что на объекты "Укрбуда" должен зайти один системный инвестор.
В качестве такого рассматривалась компания "Интергал-буд" экс-депутата Владимира Зубика. Как говорил Олег Майборода, именно ей будут переданы объекты "Укрбуда". Но потом стало понятно, что вопрос решится по-другому, а "Интеграл-Буду" отойдет только жилкомплекс Sky Avenue.
Вечером 12 декабря в эфире программы "Право на власть" на телеканале "1+1" президент Украины Владимир Зеленский заявил: "Мы хотим успокоить сейчас всех пострадавших инвесторов. Сегодня на вечер этот вопрос (по "Укрбуду". - "ДС") решен. И вся эта недвижимость будет достроена, на себя обязательства взял "Киевгорстрой". То есть вопрос будет решен".
На следующий день холдинговая компания "Киевгорстрой" (КГС) официально объявила, что берет на себя обязательство "подхватить" объекты "Укрбуда": "Основная часть переговорного процесса с компанией "Укрбуд" и представителями ее новых инвесторов относительно достройки незавершенных жилых домов оказалась успешной".
Компаниям теперь предстоит пройти сложный юридический и технический путь по передаче объектов и заключенных сделок. "Уверяем инвесторов: ваше жилье будет достроено, а квартиры - переданы владельцам ", - заявили в КГС.
Пока что не до конца ясен главный вопрос - условия достройки. Проще говоря, неизвестно, придется ли что-то доплачивать уже состоявшимся покупателям недостроенных квартир и сколько времени им еще ждать желанного заселения. По словам экспертов, это будет решаться индивидуально по каждому из 25 проектов.
Некоторая ясность была внесена 16 декабря на пресс-конференции "Киевгорстроя". Как заявил президент компании Игорь Кушнир, к концу января 2020 г. планируется ввести в эксплуатацию пять недостроев "Укрбуда": ЖК "Харьковский", "Новомостицкая", "Пектораль", "Солнечная Ривьера" и "Гармония". Работы по всем другим объектам пока остановлены.
Процесс передачи всех объектов "Укрбуда" займет три-шесть месяцев в зависимости от каждого отдельного ЖК. Таким образом, сроки и порядок сдачи объектов будут изменены. "Мы уже видим количество квартир. Могу заверить: двойных продаж не было. Механизм передачи проданных и непроданных квартир на данный момент находится в разработке и на изучении юристов", - добавил Кушнир.
Проект по достройке объектов "Укрбуда", по его словам, будет финансироваться за счет собственных средств "Киевгорстроя", в том числе накопившейся нераспределенной прибыли компании. Планируется привлекать банковские кредиты, также компания рассчитывает на "содействие" госорганов, в частности Кабмина и Киевгоргосадминистрации. Наконец, "Киевгорстрою" перейдут все площадки "Укрбуда", на которых еще не велось строительство - это также позволит решить проблему с финансированием.
Договоры по уже проданным квартирам в недостроенных домах, вероятнее всего, будут перезаключаться в трехстороннем формате. Далее на все объекты "Укрбуда" зайдут генподрядчики, входящие в ХК "Киевгорстрой". Более того, в состав "Киевгорстроя" может войти часть компаний корпорации "Укрбуд", занимавшихся жилищным строительством.
Что делать дальше?
Главное, что сейчас стоит делать покупателям квартир в недостроях "Укрбуда", - объединять усилия - сходятся во мнении опрошенные "ДС" эксперты. Что, собственно, люди и делают: как раз сегодня на заборе стройки "Укрбуда" прямо рядом с редакцией "ДС" появились листовки с QR-кодами. Ссылки ведут на группы и чаты в мессенджерах Telegram и Viber, в которых общаются дольщики и заинтересованные лица.
По словам участников этих обсуждений, в сети, помимо открытых, существует еще огромное количество закрытых чатов, в которых "кучкуются" инвесторы определенных домов, клиенты определенных юридических фирм и прочие группы заинтересованных лиц, собирающихся разными методами отстаивать свои интересы.
На сегодняшний день многие эксперты рынка из-за сложного разрешения вопроса со строительным наследием "Укрбуда" прогнозируют стагнацию всего первичного рынка жилья. Но многие покупатели квартир, объединившись и совместно отстаивая свои интересы, могут минимизировать потери, - достроить жилье с участием уже других девелоперов и, возможно, с минимальными дополнительными тратами.
Другой вопрос - то, что доверие к рынку долевого строительства первичного жилья теперь будет подорвано на годы. Как бы сейчас не разрешилась ситуация, "Кейс Укрбуда" вспоминать будут еще долго.