"Доступная" ипотека. Как получить кредит на жилье под 10%, да и возможно ли это
Ипотека с подводными камнями
В июне сразу два украинских банка запустили программы доступного ипотечного кредитования граждан. Это государственные Приватбанк и Укргазбанк со ставками, соответственно, 9,99 и 8,8% годовых в национальной валюте.
Причем Приватбанк свою ипотеку подает как государственную программу "Доступное жилье под 10%". По этому поводу 25 июня он даже получил поздравление от президента. "Проценты на приобретение жилья, которые существовали на рынке все время и сейчас предлагаются многими банками, являются для многих украинцев неподъемным грузом. Рад, что банки понимают это и делают эффективные шаги, чтобы уменьшить ставку, чтобы каждый украинец мог сам приобрести себе жилье", - отметил Владимир Зеленский.
Напомним, впервые президент Украины заговорил об "ипотечной" проблеме в начале февраля. В интервью "Интерфакс-Украина" Зеленский сообщил, что по его заданию Кабинет Министров и Национальный банк работают над существенным снижением процентных ставок по кредитам, которые украинцы берут в банках на приобретение жилья. А 4 марта на ипотечном форуме в Киеве представитель Кабмина Украины в Верховной Раде Елена Шуляк заявила, что к осени 2020-го в Украине запустят программу доступных ипотечных кредитов - по ставке 11-12%, в идеале 10%.
НБУ в несколько этапов уже снизил учетную ставку до 6% - это, по мнению уже отставного главы регулятора Якова Смолия, должно со временем удешевить кредитование. Однако навар даже в 4% явно меньше того, что банки могут заработать, просто храня деньги на депозитах НБУ, причем без риска. В частности, поэтому только два госбанка пока что объявили о "доступной ипотеке", хотя есть и другие нюансы, о которых мы расскажем ниже. Подчеркнем, что мы рассматриваем не любую ипотеку, которая была всегда у многих банков, а только "доступную", условно, до 10%.
Хитрые условия
Условия ипотечной программы Приватбанка: срок до 20 лет, первоначальный взнос заемщика - не менее 30% стоимости жилья.
"В рамках льготной программы украинцы смогут приобрести как жилье на вторичном рынке, так и квартиры в новостройках, введенных в эксплуатацию. По предварительным подсчетам специалистов банка, уже в начале внедрения государственной программы "Доступное жилье под 10%", льготными условиями кредитования смогут воспользоваться более 300 тыс. украинцев", - сказано в пресс-релизе Приватбанка.
Но если посмотреть предлагаемые условия, то становится понятно, что желающему купить жилье через ипотеку "по госпрограмме" придется заплатить заметно больше, чем рекламные "9,9% годовых". Во-первых, добавляется страхование ипотеки (0,5% от стоимости недвижимости) и личное страхование заемщика (0,5% от суммы основной задолженности по кредиту), а еще разовая комиссия (1% от суммы кредита). Оплата нотариуса (12 тыс. грн) и услуг оценщика (3,5 тыс. грн).
Но главное - процентная ставка 9,99% годовых действует только в первый год кредитования. Далее - UIRD за 12 месяцев + 4%. UIRD - (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates) - украинский индекс ставок по депозитам физических лиц - индикативная ставка, рассчитываемая ежедневно на основе номинальных ставок по срочным депозитам физических лиц в гривне на срок 12 месяцев с выплатой процентов по окончании срока действия депозитного договора, действующих в 20 крупнейших украинских банках по размеру депозитного портфеля физлиц.
Проще говоря, ставка ипотечного кредита - не фиксированная, а привязанная к ситуации на банковском рынке.
При этом Приватбанк продолжает предлагать кредиты на жилье и по старым ставкам: 14,9% под покупку квартиры на первичном рынке, 15,5% - на вторичном рынке, 12% - при покупке недвижимости, принадлежащей банку. Казалось бы, зачем банку две ипотечные программы? Отличия есть, хотя и не самые существенные. При кредитовании по старым нужно внести минимум 25% стоимости жилья, а не 30%. Также есть оговорка, что ипотеку по 9,99% могут получить только клиенты Приватбанка и только если их кредитная история ничем не опорочена.
В свою очередь Укргазбанк запустил программу ипотечного кредитования от 8,8% годовых. Срок кредита - от года до 20 лет, сумма - от 10 тыс. до 5 млн грн. (Для молодых семей из Харькова - особые условия: предусмотрено возмещение из горбюджета части процентов по кредиту на уровне учетной ставки НБУ для нуждающихся в улучшении жилищных условий, если они покупают квартиры у "Треста Жилстрой-1".)
Здесь, опять же, много дополнительных расходов, которые несет заемщик: комиссия за предоставление кредита (0,99% от суммы кредита), комиссии за перечисление денег (от 0,5% до 1% от суммы кредита), ежегодное страхование предмета ипотеки (0,25% от стоимости предмета ипотеки) и лично заемщика (0,70% от остатка кредита). Сюда же - оформление договора обеспечения (10 270 грн) и госрегистрация прекращения ипотеки (3086 грн), оценка залогового имущества (от 2 тыс. грн).
И да - ставка кредита 8,8% - это только в первый год. Далее - уже знакомые UIRD за 12 месяцев + 5%.
"Есть такой принцип: банк в накладе не остается. Украинские банки охотно "подмазываются" под разные госпрограммы, особенно реализуемые под эгидой президента, используют это для своего пиара, а сами все равно имеют хорошую маржу, - сказал в комментарии "ДС" финансовый эксперт Игорь Соколюк. - В данном случае никакого прорыва нет, есть нормальная эволюция банковских продуктов, появление новых. Но банк рекламирует себя, используя поздравление президента, а сам все равно закладывает такие условия ипотечного кредита, что он в любом случае будет дороже средних ставок по депозитам. Профит!".
Рынок, цены и динамика
Остается открытым вопрос: как "доступная ипотека" повлияет на цены на рынке жилья - как первичном (квартиры от девелоперов), так и вторичном? Если следовать самой простой логике, цены должны вырасти, так как квартиры благодаря банковским кредитам становятся доступны более широкому кругу покупателей. Однако, по словам непосредственных участников рынка, это не совсем так.
"Насколько мне известно, значительная часть квартир, которые будут предлагаться по договору ипотеки, - они вообще появятся на рынке благодаря сотрудничеству застройщиков и банков. А именно: банки будут финансировать достройку замороженных или просто затянувшихся проектов, а потом квартиры в этих новых домах будут продаваться через ипотеку, - пояснил "ДС" частный риелтор Михаил Колеров. - То есть на рынке дефицит создаваться не будет, потому что будет приток новых квартир из числа тех, которые раньше просто не могли достроить".
Еще один вопрос из той же категории: как банковская ипотека повлияет на строительство и цены первичного рынка? Иначе говоря, как она будет конкурировать с рассрочкой, которую предлагают застройщики?
"Я думаю, сильной конкуренции тут не будет, на рынке каждый найдет себе место. Хотя, конечно, на первых порах застройщикам будет сложно. Потому что слишком много некрасивых историй о невыполненных обязательствах, о гражданах, оставшихся и без денег, и без жилья, - говорит Михаил Колеров. - Поэтому, конечно, потребители будут отдавать предпочтение банковской ипотеке, позволяющей сразу заселиться в реальную квартиру. Но это простимулирует девелоперов активнее заключать договоры с банками, чтобы потом продавать квартиры через банковскую ипотеку. Они потеряют, конечно, значительную часть своей маржи, но зато смогут рассчитаться и завершить строительные проекты".
Наконец, реальная жизненная ситуация: приходит в банк человек, желающий оформить ипотечный кредит. У него официальная зарплата - минималка, на первый взгляд - не самый перспективный заемщик. Но движение денег по счету каждый месяц - раз в 10 больше. Вопрос: получит ли он ипотечный кредит?
"На самом деле, выдавая ипотечные кредиты, на доходы особо не смотрят. Оба банка требуют внесения сразу минимум 30% стоимости квартиры, если человек их платит - это уже значит, что деньги у него есть, - рассказал "ДС" эксперт-оценщик недвижимости Игнат Плотка. - Далее банк принимает в залог квартиру по нотариально заверенному договору обеспечения, также обязательно делается страхование заемщика и страхование объекта ипотеки. Банк защитил себя по полной, и его в такой ситуации уровень официальных доходов заемщика просто не интересует".
