Никаких инвестиций. Почему украинскую землю будут покупать под пальмами
13 ноября 2019 г. Верховная Рада сделала первый шаг к открытию рынка земли, приняв за основу законопроект № 2178-10 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения". Сегодня, 6 февраля, в повестке дня парламентариев - принятие соответствующего закона во втором чтении и в целом.
Документ перед первым чтением специально для "ДС" анализировал финансовый аналитик Алексей Кущ. Предлагаем вспомнить основные положения законопроекта с ремаркой, что президент Владимир Зеленский пообещал заложить в окончательную редакцию норму об открытии рынка сельхозземель для иностранцев только по результатам референдума, а сами депутаты предложили свыше 4 тыс. правок к документу. Некоторые правки существенны и имеют высокие шансы быть принятыми. Среди них:
- предоставление права собственности до двух лет на землю банкам и кредитным учреждениям (в случае взыскания ее в качестве залога);
- ограничение на приобретение земли иностранцами в 50-километровой зоне вокруг украинской границы (в случае разрешениям им покупать землю);
- снижение лимита на продажу земли "в одни руки" до 10 тыс. га (вместо 0,5% от всей площади с/х земель Украины, или 210 тыс. га);
- положение о том, что до 1 января 2030 г. цена продажи земельных участков не может быть ниже их нормативной оценки;
- запрет на приобретение земли для юрлиц, участниками или бенефициарами которых являются граждане России, иностранные государства, те, против кого введены санкции, а также расположенные в офшорных зонах.
Последняя правка требует дополнительного разъяснения. Дело в том, что первая редакция законопроекта предусматривает возможность скупки иностранцами не самих земель, а украинских компаний, которые ими владеют (о чем идет речь в нашей статье). Однако новые изменение не закрывают эту возможность.
Мы вас услышали
Более 70% украинцев против того, чтобы продавать землю, тем более иностранным компаниям. Новость сама по себе неприятная, особенно если учесть, что земля в Украине и борьба за "межу" носят у нас сакральный характер, включая вечный спор о том, кому принадлежат груши, падающие на чужой участок с дерева, растущего на соседнем. А тут у власти рейтинг падает. Но она отличается от "попередников" креативным подходом. Это раньше токсичные решения продавливались тараном. Сейчас любой законопроект - это настоящий медийный продакшн. РРОизация страны и фискальное "стукачество" вводятся на фоне двухлетнего моратория на плановые проверки ФОПов, которых, если честно, никто отродясь не проверял, разве что в части соблюдения кассовой дисциплины, но возможность подобных проверок, невзирая на мораторий, сохраняется и впредь.
То же самое можно сказать и про рынок земли. Вначале в парламент был подан законопроект-лайт на нескольких страничках текста, который вызвал нешуточный общественный резонанс как в части возможности опосредованной скупки украинских земель сельхозназначения иностранными компаниями, так и относительно установленных ограничителей по концентрации земельного банка в одних руках. Напомним, тогда было установлено два ограничителя: 0,5% земель на одного собственника и не более 15% земель одной области. И никаких механизмов контроля со стороны государства рисков опосредованного владения группой компаний-собственников через систему фиктивных бенефициаров. Получалось, что даже при прозрачных аффилированных связях в структуре собственников паев двести человек могли бы вполне законно купить все сельскохозяйственные земли, или 70% территории страны. Фактически один условный шейх и его гарем, включая многочисленных принцев. Учитывая, что на одно село в Украине приходится в среднем 5 тыс. га земли сельскохозяйственного назначения, а на ОТГ - порядка 20 тыс., владелец 0,5%, или 210 тыс. га мог "прикупить" 40 сел или 10 объединенных общин. Почти как в золотые времена "бабского века" Елизаветы и Екатерины. Не говоря уже о том, что одна "семья" вполне могла бы прикупить одну небольшую область, например Черновицкую.
Обходной маневр
Параллельно с этим законодательным тараном в парламент был запущен еще один проект закона под номером 2194. Тут все было уже серьезнее и основательнее. Более 60 страниц текста и полный демонтаж государственной системы контроля за системой землепользования.
В первую очередь планировалось максимально ослабить централизованный контроль за земельными ресурсами со стороны Госгеокадастра с параллельным усилением полномочий местных органов самоуправления. Вроде бы все чинно, благородно и либерально. Но от мнимого самоуправления выстраивается любопытная цепочка. Нерезиденты получают право покупать земли несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, а местные органы власти - право самостоятельно менять целевое назначение земель. Тут просматривается четкий "схематоз" будущего. Вначале местные органы принимают решение вывести сельхозземли из аграрного оборота и изменяют их целевое назначение. А уже затем нерезидент может спокойно купить эти наделы и разместить там что угодно: хоть поле солнечных батарей, хоть мусорный полигон. Схема работает, даже если мораторий на продажу сельскохозяйственных земель будет продлен или сама модель рынка существенно пересмотрена в части возможности иностранных компаний покупать пашню. Ведь речь идет покупке земель с уже измененным целевым назначением, и значит, все ограничения в отношении такой покупки, включая норму о концентрации в одни руки, уже не работают.
Более того, законопроект предусматривал отмену процедуры согласования изменения целевого назначения особо ценных земель и земель природно-заповедного и природоохранного фонда. В случае его принятия можно будет менять целевое назначение заповедников на том основании, что, мол, заповедный статус будет сохранен за земельным участком с новым целевым. Среди норм законопроекта и отмена агрохимической паспортизации земель под тем предлогом, что нынче паспорта выдаются без выезда на место и за определенную мзду. Хотя в реальности вполне очевидно, что отмена экспертизы и агрохимических паспортов - это путь к полной деградации украинских почв и переходу на монокультуры в виде "семечки", кукурузы, рапса и сои.
Услышали, но сделаем все по-своему
Вернемся к законопроекту, который открывал рынок земли. Вначале это был сентябрьский проект закона № 2178. Первый, пробный шар прошел мимо, не зацепив ни одной кегли. Но он выполнил свою важную роль, отвлек внимание общества. Знающие люди уже тогда говорили: следите за руками, то есть за "вторым" законопроектом, "альтернативным". И он появился. Вначале президент пообещал, что в течение первых пяти лет иностранцы не смогут покупать украинскую землю сельскохозяйственного назначения и получат это право лишь после 2024 г. Обнажившись, все стали ждать новый законопроект - и он созрел.
Итак, альтернативой выступил законопроект под №2178-10. Основные его положения:
• с 1 октября 2020 г. отменяется мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения;
• субъектный ряд лиц, которые могут стать собственниками паев: граждане Украины, территориальные общины, государство и, внимание, юридические лица Украины и нерезиденты. Последние в порядке наследования с обязательством продать земельный участок в течение одного года;
• по нерезидентам было сделано следующее ограничение: до 1 января 2024 г. не допускается владение землей, если конечным бенефициарным собственником такой компании является иностранный участник (контролер). Казалось бы, небольшая победа-отсрочка у противников "реформы" уже в кармане. Но не тут-то было. Согласно законопроекту: "Указанные требования не распространяются на случаи приобретения в собственность земельных участков их арендаторами, которые являются сельскохозяйственными товаропроизводителями, если с момента государственной регистрации юридического лица - приобретателя права собственности прошло не менее трех лет, а также на случаи приобретения в собственность указанными лицами земельных участков".
На этом фоне тускнеет даже небольшая "взятка" законодателей в виде незначительного усиления индикаторов концентрации: не более 35% сельскохозяйственных земель одной территориальной общины. По сути, это уже ничего не меняет.
Даже главное научно-экспертное управление нашего парламента немного "просело" под давлением силы законодательной мысли "народных слуг". В аналитической записке управления было, в частности, отмечено: "Сегодня большое количество сельскохозяйственных земель находятся в аренде крупных предприятий с иностранным капиталом, которые соответствуют указанным требованиям. Таким образом, ограничения, установленные (законопроектом. - Авт.) на большее количество юридических лиц не распространяется".
Простыми словами, по сравнению с предыдущим законопроектом появилось лишь право нынешних арендаторов на приоритетную покупку арендованных земельных участков на аукционах, если их ставка равняется максимальной. А также новый индикатор концентрации земель в размере не более 35% ОТГ. Но главный конфликт рынка земли, а именно, возможность ее скупки иностранными компаниями, был решен таким хитрым способом, что получилось еще хуже.
Да, нерезиденты не могут выступать опосредованными или прямыми владельцами новых компаний, которые будут созданы под покупку земли. Но они могут купить корпоративные права и стать собственниками украинских юридических лиц, пользователей земель сельскохозяйственного назначения, созданных не менее трех лет назад.
Тем более что за такими юридическими лицами сохраняется право не только выкупить свой земельный пул, находящийся у них в аренде, но и купить новые земли, то есть компания, в пользовании которой находился один гектар пашни, может выкупить 210 тыс. га.
Почему эта модель еще хуже, чем прежняя. Если раньше у сторонников полной либерализации рынка земли хотя бы был аргумент в виде инвестиций, которые чисто гипотетически могли бы зайти на наш внутренний рынок капитала и основная дискуссия шла вокруг рисков концентрации наделов в одних руках, обезземеливания малых семейных и фермерских хозяйств и выведения земель сельскохозяйственного назначения из хозяйственного оборота (включая риск смены целевого назначения), то нынче даже слабый аргумент в виде притока инвестиций канул в Лету.
Ведь теперь основная борьба за украинские земли разгорится не на рынке земли, а на рынке офшорных и квазиофшорных корпоративных прав на украинские агропредприятия, то есть вместо земли будут скупать готовые компании, присутствующие на рынке более трех лет.
А это ни много ни мало - 17 млн га пашни. В результате основной финансовый поток, связанный с куплей-продажей корпоративных прав, пройдет за рубежом, и Украина ничего не получит не только в части дополнительных налоговых поступлений, но даже в контексте притока валюты на внутренний рынок в виде инвестиций. Сделки будут закрыты в низконалоговых зарубежных юрисдикциях.
Это еще раз говорит о том, что в реальности существует лишь три модели рынка земли, если оценивать их с точки зрения субъектного ряда: первая - физические лица, вторая - плюс юридические лица-резиденты, но без права опосредованного владения оными со стороны нерезидентов, и третья модель - плюс нерезиденты (прямо или опосредованно) в качестве владельцев или контролеров. Все остальное - от лукавого. И основной общественный дискурс должен был вестись именно вокруг утверждения той или иной модели в качестве базовой.
Мы же получили очередной политический продакшн, завернутый в новую обертку, коль предыдущая не понравилась "потребителю". Своеобразная тактика "каталы", когда нужно всунуть "куклу" и содрать куш. В этом плане тактика отвлекающего законодательного маневра и "засадного законопроекта" была выдержана по всем требованиям политического сериала.