Квартиры под ключ: стратегию для застройщиков диктует рынок
Квартиры под ключ от застройщика пользуются хорошим спросом у покупателей с разными финансовыми возможностями и вкусами. В то же время этот сегмент так и не стал массовым
Впоследние годы квартиры с ремонтом можно купить в новостройках любого класса — от эконом до суперэлитного. Застройщики предлагают квартиры без ремонта, с ремонтом под чистовую отделку и с полным ремонтом. В некоторых комплексах предлагают несколько вариантов отделки квартир, этажей и даже дома. Количество таких квартир постепенно увеличивается.
Впрочем, эту опцию вводят далеко не все застройщики. "В Киеве есть ряд успешных проектов, которые предлагают квартиры с ремонтом под ключ, — отмечает Валерий Захаров, брокер и собственник RE/MAX Central в Украине. — Тем не менее эта тенденция пока так и не стала массовой. Застройщики боятся, что не угадают с предложением и вложенные в ремонт деньги просто пропадут".
По данным специалистов группы компаний DIM, в Украине в эконом- и комфорт-классе наберется не больше десяти компаний, готовых предоставлять покупателям квартиры в готовом виде. Объясняется это просто — главным источником доходов застройщика являются построенные квадратные метры, то есть количество сданных проектов. "Если квартиры покупают без ремонтов — зачем застройщику терять время, деньги, темп? — отмечает консультант при покупке недвижимости Иван Кудояр. — В то же время строительные компании должны быть очень гибкими: если увидят тенденцию к увеличению покупок готовых квартир, начнут делать жилье с ремонтом".
Выгоды и риски
Безусловно, квартира с ремонтом имеет очевидные выгоды для покупателя. "Из ощутимых плюсов — застройщик предлагает уже готовый продукт, освобождая своего клиента от дополнительных хлопот и потери времени на организацию и контроль процесса ремонта", — отмечает Сергей Панфилов, руководитель отдела продаж Linden Luxury Residences. О еще одной выгоде упоминают специалисты группы компаний DIM: готовый ремонт в квартире становится не только очень удобным решением, но еще и выгодным благодаря тому, что компания закупает необходимые отделочные материалы в больших объемах — и их стоимость минимальная.
А вот в списке рисков для застройщиков будет больше пунктов. К примеру, вкусовые предпочтения в дизайне и зонировании пространства у застройщика и покупателя не всегда совпадают. И если ремонт клиенту не понравится, он может даже отказаться от выбора ЖК. Чтобы избежать таких ситуаций, Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, советует еще на этапе концепции ЖК и разработки дизайн-проекта типовых ремонтов четко понять своего потребителя и выделить то количество квартир, которое точно будет поглощено рынком. К тому же строительной компании придется найти бюджетных, но высококлассных поставщиков и таких же ремонтников-отделочников, потому что чаще всего не идея плохая, а ее реализация. "Даже самый красивый дизайн-проект, когда его нужно сделать в двухстах квартирах и с ограниченным количеством ремонтных бригад, ты будешь делать или долго, или некачественно, — считает Андрей Рыжиков. — Поэтому тут самое главное, чтобы готовый ремонт не испортил репутацию девелоперу".
Еще один ограничивающий фактор для застройщика — это необходимость разработки большого количества дизайн-проектов, добавляет Валерий Захаров. "Например, на типовом этаже расположены семь квартир, соответственно, для каждого типа нужно предложить два-три варианта проекта", — отмечает он. Кроме того, компания, которая хорошо строит, не обязательно может так же качественно выполнить ремонт, а значит, застройщик вынужден привлекать подрядчика. А любой подрядчик — это всегда добавленная стоимость, то есть удорожание ремонта.
На сьогодні відсоток квартир з ремонтом від забудовника на ринку не перевищує 20% від загальної кількості. Більша частина такого житла представлена в наших комплексах. Ми були першими, хто запропонував ринку готові квартири.
Наразі запит на готове житло демонструє стійкий приріст у класах комфорт і комфорт +. Тому деякі компанії також починають пропонувати опцію готових квартир. І тут постають два актуальні питання: співвідношення ціна/якість і необхідний досвід у девелопера, щоб задум не зазнав краху. А от покупець бізнес-класу розраховує на ремонт власними силами за авторським дизайн-проєктом, часто з використанням ексклюзивних елементів оздоблення та декору.
Розвиваючи напрямок готових квартир, забудовник повинен враховувати низку ризиків. Головний з них— це питання якості роботи підрядної організації, яка виконує ремонт. На київському будівельному ринку немає незалежної підрядної організації, якість роботи якої задовольняла б і девелоперів, і власників квартир. Відтак, питання трендів у ремонтах, створення актуальних типових дизайн-проєктів, підбір сучасних і якісних будівельних матеріалів — це звичні виклики для забудовника, який входить у сегмент готових квартир.
Компанія "Інтергал-Буд" пропонує готові квартири та цілі поверхи у всіх своїх новобудовах у класах комфорт і комфорт +. Для того щоб удосконалювати свій продукт, ми виростили всередині структури компанії професійний ремонтний підряд. Це позбавляє нас проблеми з пошуком надійних і компетентних майстрів. Ми пропонуємо дизайнерські ремонти в трьох стилях: сучасна класика, мінімалізм і скандинавський. У вартість $250/кв. м входять усі чорнові роботи й чистові фінішні етапи ремонту. За бажанням покупця ми можемо виготовити та встановити кухню з необхідною технікою — це обійдеться у $3500, а вартість ремонту з декором, меблями й текстилем коштує $500/кв. м. На сам ремонт і комплектуючі у нас діє гарантійний термін з моменту прийняття квартири.
Простота и со вкусом
Цены на ремонт в новострое стартуют от $100/кв. м — это вариант с очень простеньким ремонтом. Такое жилье, по опыту Ивана Кудояра, приобретают для сдачи в аренду, для родственников-студентов либо для госслужащих.
Хороший современный ремонт с мебелью в эконом-классе стоит $250–300/кв. м. Ремонт в исполнении застройщика будет стоить на 30–50% дороже, чем сделанный самостоятельно, считает Валерий Захаров.
Средняя цена ремонта под ключ в бизнес-классе колеблется в пределах $1200–1500/кв. м, в классе комфорт — от $2000 (без мебели и техники). В премиальной недвижимости сложно посчитать стоимость. Как объяснил Сергей Панфилов, многое зависит от стиля дизайна, от качества материалов и страны их происхождения, от инженерного и технического оснащения квартиры.
Перспективы готового жилья
Участники и эксперты рынка сходятся во мнении, что данный сегмент квартир будет развиваться, а доля реализуемых квартир с полноценным ремонтом расти. Уже сейчас многие не упускают возможности воспользоваться этой услугой и в будущем их процент только увеличится, уверены в группе компаний DIM.
"Данное направление однозначно имеет потенциал, — уверен Роман Валесюк, владелец компании FUTURA HATA, одним из проектов которой является ЖК Svitlo Рark. — Давая возможность выбора, мы расширяем круг покупателей". Скажем, квартиры с ремонтом интересны тем покупателям, которые инвестируют в недвижимость с целью получения прибыли (сдача квартиры в аренду).
Из года в год стабильный прирост спроса на квартиры с ремонтом в пределах 15% фиксируют в компании "Интергал-Буд". "Учитывая это, а также необходимость следовать запросам реального покупателя, доля жилых комплексов в сегменте комфорт+, в которых будут предлагаться готовые квартиры, станет постепенно увеличиваться, — уверена Анна Лаевская, коммерческий директор компании. — Но произойдет это не в один момент". Прежде застройщики будут вынуждены серьезно поработать над созданием интересных и популярных дизайн-проектов, качественного ремонтного подряда и т. д. Отдельного внимания потребует привлечение дополнительных финансовых и временных инвестиций, чтобы в результате предложить качественный продукт.
Возрастающая требовательность покупателя будет стимулировать к развитию опцию "квартира под ключ" в сегментах бизнес и премиум, уверен Сергей Панфилов. По его мнению, в бизнес-классе целесообразно для застройщика выходить с несколькими вариантами состояния квартир: без ремонта, под чистовую отделку, под ключ (в разных ценовых категориях). Для класса премиум нужно предлагать покупателю выбор дизайна и ремонта в разных стилях, на примерах сделанных шоурумов.
В классе эконом ситуация особо не изменится до тех пор, пока государство не станет заказчиком жилья для таких групп, как переселенцы, военные, пострадавшие от недобросовестных застройщиков, уверен Иван Кудояр.
На данный момент мы в "Новой Англии" предлагаем инвесторам услугу ремонта от застройщика. К такому решению мы пришли в процессе работы: как выяснилось, не все инвесторы морально готовы распрощаться с несколькими тысячами долларов за услугу, которая будет выполнена через 1,5-2 года. Кроме того, вариант типовых дизайн-проектов, которые предлагают в большинстве случаев застройщики, подходит не всем. Но потребность инвестора в качественном ремонте есть. Поэтому мы остановились на самом оптимальном варианте — ремонт от застройщика после ввода дома в эксплуатацию с учетом его индивидуальных требований.
За последний год многие наши инвесторы воспользовались данной услугой, которая имеет ряд преимуществ. Во-первых, экономит деньги инвесторам. Возможно, изначально сумма может быть выше, чем у бригады "с улицы", но по итогу работы выполняются согласно договору и сметы, которая не меняется, а все издержки и риски берет на себя застройщик.
Во-вторых, это гарантия качества, поскольку застройщик выступает гарантом выполненной работы и дорожит своей высокой репутацией. В-третьих, экономия времени. Например, ремонт однокомнатной квартиры занимает около 1,5 месяца. В-четвертых, готовый дизайн-проект с учетом индивидуальных пожеланий клиента.
За последние несколько лет доля квартир с ремонтом от застройщика заметно увеличилась, и интерес к этому виду услуг будет расти. Ведь квартира с ремонтом в новостройке нужна в двух случаях: первый — быстрое заселение, без ожиданий и нервов на длительный ремонтный процесс; второй — квартира покупалась с целью сдачи в аренду, а быстрый ремонт — это возможность сразу заставить инвестицию работать.
Что касается трендов, то в комфорт-классе клиенты чаще пользуются стандартными предложениями с возможностью индивидуальной расстановки электроприборов, розеток и выключателей, а также цветового решения для квартиры. Но чем выше сегмент — тем больше новоселов предпочитают индивидуальный дизайн-проект и желают работать с дизайнером напрямую.
