Ипотека под 7%. Какие риски, что программа не заработает

Ключевые маркеры

С марта текущего года кредит на жилье под 7% годовых стал для украинцев реальностью. Согласно условиям государственной программы "Доступная ипотека под 7%" получить льготный кредит можно на 20 лет под строящееся жилье, готовую квартиру или индивидуальный дом не старше трех лет, максимальная стоимость которых не превышает 2,5 млн грн. Первый взнос составляет 15% от стоимости, а максимальная сумма ипотеки — 2 млн грн.

Льготными кредитами будет заниматься специально созданная Минфином Украинская финансовая жилищная компания. Пока новая структура формируется, за это отвечает Фонд развития предпринимательства. В госбюджете на текущий год на программу доступных кредитов "5–7–9%" для предпринимателей и на льготную ипотеку под 7% заложено 2 млрд грн. Как будет распределена эта сумма между двумя программами, неизвестно.

В поиске позитива 

Основное преимущество новой программы — это ее доступность за счет ставки и сниженного первого взноса, а также длительный срок кредитования. "Данная программа охватит тот сегмент граждан, для которых ключевым мотивирующим фактором для оформления кредита на покупку жилья будет доступная процентная ставка", — говорит Виталий Годун, начальник управления развития продуктов Укргазбанка. Это финучреждение выдало первый кредит по программе и верит в ее перспективу. По расчетам специалистов банка, в рамках программы можно приобрести недвижимость достаточно комфортной площади: семья из трех человек может претендовать на квартиру площадью до 84 кв. м, а из четырех — до 108 кв. м.

По подсчетам риэлторов, с учетом верхней границы стоимости кредита участники программы смогут купить жилье эконом-класса в спальном районе столицы, без ремонта.

Застройщики приветствуют программу со сдержанным оптимизмом, при этом часть из них уже подключилась к ней, другие же решили не рисковать. Так, компания "Интергал-Буд" стала первым девелопером, который присоединился к "Доступной ипотеке". Застройщик подключил к программе уже девять своих жилых комплексов по всей Украине, и несколько покупателей проходят подготовительный этап оформления. "Запуск реальной ипотеки — это в первую очередь отличное подспорье для развития строительной отрасли и экономики страны, — считает Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд". — Девелоперы получают возможность аккумулировать реальные деньги и заниматься своими прямыми обязанностями — созданием и воплощением жилых комплексов". Она напомнила, что мультипликатор инвестиций в жилищное строительство составляет порядка 11,5, то есть одна гривня, привлеченная по ипотечному кредиту в сектор, дает дополнительные 11 грн для экономики. Доступные кредиты на жилье — это также поддержка украинского производителя строительных материалов и техники, и в целом сорока смежных отраслей, которые вовлечены в процесс строительства жилья.

Под разными углами 

Главное достоинство программы в том, что государство разделит риски с заемщиком, считает Александр Насиковский, основатель и управляющий партнер группы компаний DIM. В то же время сложная макроэкономическая ситуация в Украине и отсутствие государственных гарантий, что процентные ставки для заемщиков не будут пересмотрены, ставят под сомнение эффективность ее полноценной реализации. Так, препятствием может стать отказ МВФ в очередном транше, а также заявление представителей НБУ о возможном повышении учетной ставки из-за растущих инфляционных рисков. Согласно условиям программы "Доступное жилье" государство покроет до 9% банковских издержек на выданный кредит. По мнению эксперта, в нестабильной экономической ситуации достаточно сложно будет удержать ставку в рамках задекларированных 7% для заемщика, а сценарий, в котором семья уже через год или два вместо 7% вынуждена будет платить 10 или 12%, — вполне реальный. Ведь льготная ставка будет применяться к ипотеке заемщика до тех пор, пока государство будет переводить банку соответствующее возмещение из госбюджета. Если выплаты приостановятся или прекратятся вовсе, клиент банка вынужден будет платить по текущим ставкам.

Ключевой риск для государства заключается в том, будут ли будущие заемщики исправно платить по своим кредитам. В Украине уже есть негативный опыт поведения заемщиков по ипотеке, в частности во время кризиса 2008 г. Хотя банкам интересно участвовать в госпрограмме с льготным кредитованием, ведь это позволяет им расширить свой портфель ипотечных кредитов. В то же время они не забывают о моратории на отчуждение имущества по просроченным валютным кредитам, который косвенно ограничивает их в выдаче новых кредитов в гривне, вынуждает к более тщательной оценке потенциальных заемщиков, побуждает закладывать повышенный риск в стоимость кредитов.

"Банки должны иметь гарантии, чтобы массово кредитовать, а девелоперы должны наконец получить возможность строить беспрепятственно, согласно градостроительным нормам, а также получить защиту от коррупционных рисков в органах контроля и от нападок псевдоактивистов, — подчеркнула Анна Лаевская. — Тогда можно говорить о существенном — двукратном или троекратном — росте объемов спроса". Пока что, по предварительным прогнозам, в 2021 г. воспользоваться программой смогут лишь около 5 тыс. семей.

К чему стремиться 

Льготные ипотечные госпрограммы популярны и эффективны в странах, в которых проводится взвешенная макроэкономическая политика, а заемщик защищен государством. Так, в Германии процентная ставка по ипотечным кредитам колеблется от 0,75% до 1% годовых в зависимости от срока (10 и 15 лет). В Польше средние ставки по ипотеке — на уровне 2,5%, в США — около 3%. Датчане в этом году имеют возможность получить ипотеку на 20 лет под 0%. "Такой сценарий развития нужен и Украине", — считает президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.

На самом деле совместные ипотечные программы государственных и частных банков и девелоперов действуют давно. К примеру, Укргазбанк за последний год расширил партнерские программы кредитования как путем привлечения к сотрудничеству новых застройщиков, так и за счет программ кредитования с действующими партнерами. "Это позволяет клиентам подобрать ту программу, которая соответствует их потребностям и возможностям", — отмечает Виталий Годун. 

Итак, для реального развития ипотеки, помимо экономического роста в стране и улучшения благосостояния граждан, необходимо реформирование строительной отрасли, снижение коррупции и создание механизмов, которые бы существенно снизили риски для покупателей. Кроме того, нужно повысить привлекательность банковского сектора и привлечь "длинные деньги" для рефинансирования ипотечных кредитов под 2–3%.

Сейчас долгосрочные ипотечные кредиты остаются огромным риском для всех участников. Поэтому покупатели присматриваются к ипотеке, но предпочтение отдают такому финансовому инструменту, как рассрочка от застройщика. Так, за последние два–три года около 60% квартир на первичном рынке было реализовано при помощи рассрочки от застройщиков, а доля квартир, приобретенных при помощи ипотеки, не  превышала 3%. Для стимулирования продаж и повышения уровня доверия инвесторов застройщики с каждым годом предлагают все более лояльные условия программы по рассрочке.