Цены осени. Как отложенный спрос надавит на рынок недвижимости
Девелоперы не удивлены активизацией рынка первичной недвижимости и реально оценивают краткосрочность действия такого ресурса, как отложенный спрос
В этом году ситуация на рынке первичной недвижимости Украины кардинально менялась из-за воздействия разных факторов — как традиционных для этой отрасли, так и новых, вызванных особенностями текущего года. Если в первом полугодии рынок переживал спад (по результатам января–июня количество разрешений на выполнение строительных работ снизилось почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), то в последние месяцы наблюдаются оживление и рост продаж. Так, по данным компании InCo home, за июль–август рост продаж составил 50% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го, но при этом вырос на 60% по сравнению с "карантинными" весенними месяцами в связи с пандемией Covid-19.
В целом рынок вышел на уровень продаж 2018 г. в этот период. В то же время обострение экономического кризиса и угроза введения карантина, спад экономики и тренд на девальвацию национальной валюты, низкая покупательская способность и общая тревожность населения вынуждают девелоперов быть осторожными в своих прогнозах.
Гремучая смесь факторов
Как отмечает Игорь Кушнир, глава правления — президент ЧАО "ХК "Киевгорстрой", жесткий карантин сформировал высокий процент сделок с отложенным спросом. "В июне маховик только начал раскручиваться, июльские продажи почти сравнялись с мартовскими, — сообщил он. — Есть надежда, что осенью динамика роста продаж будет на таком же положительном уровне, а отложенный спрос найдет свое выражение в реальных сделках".
Также, по его словам, на активизацию рынка повлиял курс доллара: как только валютная отметка начинает ползти вверх, в отделах продаж — аншлаг. "Основная масса людей держит деньги именно в долларе. И как только он растет, они идут покупать — ведь сегодня при хорошем курсе можно купить больше квадратных метров, чем вчера за ту же сумму в y. e.", — комментирует Игорь Кушнир. Опыт прошлых лет подсказывает, что с приходом осени на пару копеек валюта все-таки дорожает, что не может не приносить оптимизма застройщикам.
В группе компаний DIM добавляют, что заметному росту спроса на недвижимость летом также способствовала нестабильная экономическая ситуация: инвесторы используют имеющийся денежный ресурс наиболее выгодно и вкладывают его в недвижимость, которую можно перепродать или сдавать в аренду.
Список факторов, влиявших на рынок, продолжает Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development. "Украинцы отдыхали в Украине, и деньги, которые не ушли за границу, стали мультипликатором продаж. Представители туристической отрасли, которые заработали на туристическом сезоне, активнее инвестировали в недвижимость, особенно хорошо это чувствовалось в Одессе", — отмечает эксперт. Также сказался психологический эффект замещения: попытки выйти психологически из тяжелого периода часто заканчиваются крупной покупкой, поэтому в Украине выросли продажи новых автомобилей и недвижимости. Кроме того, снижение во второй половине лета учетной ставки НБУ до 6% нивелировало инвестиционную привлекательность депозитов. 8–9% годовых в гривне — это очень низкая ставка на фоне высоких страновых рисков, считает Владимир Даниленко.
Рекомбинация от покупателей
В объектах SAGA Development рост продаж за август составил 40% по сравнению с августом прошлого года и примерно столько же по сравнению с маем–июнем 2020-го. В то же время в компании подчеркивают: говоря о росте продаж, стоит учитывать, что общий объем спроса на рынке не увеличился. "Однако произошло перераспределение спроса между игроками рынка и сказалось влияние сразу нескольких факторов", — отмечает Владимир Даниленко. Во-первых, во время карантина люди переосмыслили понимание качества жилой недвижимости: сейчас обращают больше внимания на качественные, концептуальные, эстетичные проекты, которые лучше вписываются в городскую среду, предоставляют жителю больше сервисов и возможностей для досуга — создают условия для комфортной жизни не только в квартире, но и на территории. Во-вторых, перераспределение спроса на рынке связано с ощущением покупателей относительно рисков инвестирования в недвижимость. "Мы находимся в негативном информационном фоне, постоянно слышим об эпидемии, снижении ВВП, депрессивном состоянии целых отраслей, — добавляет Владимир Даниленко. — Люди ощущают риски достаточно высоко. Поэтому спрос перераспределяется в пользу крупных игроков, у которых есть готовые объекты, особенно если такие объекты высокого качества".
"Повышение требований покупателей к надежности инвестиций и готовности проекта", — отмечает Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга компании "Киевгорстрой". Так, многие покупатели спрашивают готовые или близкие к завершению объекты строительства, причем местоположение в данной ситуации уже не имеет решающего значения. Основное требование к инфраструктуре сегодня — наличие рядом расположенной станции метрополитена, также увеличился спрос на закрытые жилые комплексы и новые, более качественные форматы жилья.
Как вырастут продажи
По мнению Игоря Кушнира, осенний период 2020 г. для рынка недвижимости не будет глобально отличаться от прошлых сезонов: ожидается реализация отложенного спроса, выход новых проектов и активная деловая фаза. Начало года (февраль–март и сентябрь–октябрь) — наиболее удачное время для выведения на рынок новых проектов. Этот год не станет исключением. Так, "Киевгорстрой" до конца текущего года планирует запустить минимум три новых жилых комплекса с абсолютно разными локациями, масштабами и даже "целевой аудиторией". "Будем надеяться, что коронавирус не подкинет больших неприятностей, которые могли бы повлиять на ситуацию, — добавил он. — Потому что в обратном случае это положит не только рынок недвижимости, но и всю экономику".
В том, что клиенты будут перераспределять сбережения от депозитов к покупке недвижимости, уверен Владимир Даниленко, ведь чем ниже стоимость денег, тем выше стоимость резервных ресурсов. "Недвижимость — это резервный ресурс. Соответственно, стоимость недвижимости будет расти, и это будет подогревать инвестиционный спрос", — прогнозирует он. Однако доходность инвестиций в недвижимость от перепродажи тоже будет снижаться — заработать 60% уже не получится. Эксперт также отметил, что из-за сложного механизма получения разрешений, спровоцированного, в том числе реформой ГАСИ, предложение на рынке не растет. Такая ситуация будет подогревать спрос и, как следствие, — рост цен выше уровня инфляции. По его прогнозам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за год вырастет на 11–13%.
В группе компаний DIM напомнили об еще одном факторе, который оказывает влияние на рынок недвижимости, как и любой рынок инвестиций, а именно — политической ситуации в стране. Из-за предстоящих выборов в местные советы до конца октября рынок, возможно, не будет расти, а у кого-то даже просядет спрос. Но в ноябре можно вполне ожидать рост спроса на недвижимость, как наблюдалось летом.
