"Бетонное золото". Почему инвестирование средств в первичное жилье остается очень выгодным вложением

Квартирный депозит

С осени прошлого года на первичном рынке недвижимости столицы и пригородов наблюдается непрерывный рост количества инвестиционных сделок. В текущем году их число в общей структуре спроса выросло на 15% и по состоянию на июнь составляет более 40% против прошлогодних 20–25%.

"Много украинцев, в частности бизнесменов и рантье, решили не просто пересидеть ураган на мировом финансовом рынке, а именно в недвижимости", — говорит Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании "Интергал-Буд". По этой же причине возросло и количество покупок с целью перепродажи или инвестиции в коммерческие площади в составе концептуальных жилых комплексов для последующей сдачи в аренду. До конца года соотношение инвестиционных соглашений в общей структуре спроса вырастет до 50% от продаж.

"Бетонное золото" привлекает частных инвесторов высоким процентом доходности по сравнению с классическим инструментом сбережения — банковским депозитом. Если за цикл ликвидного строительного проекта (полтора-два года) в комфорт-сегменте инвестор может заработать от 20 до 35% на росте стоимости квадратного метра, а в бизнес-классе и премиум-сегменте этот показатель достигает 40% и выше, депозиты заметно подешевели: с 12–12,4% годовых в гривне в мае 2020 г. до 7–7,5% в мае 2021-го. Кроме того, следует учесть инфляционные качели и их ускорение до 8,5%, отсутствие фондового рынка в Украине и других доступных финансовых инструментов, а также длительный период ожидания прибыли от инвестиций в драгоценные металлы.

Когда вложить 

Лучше всего заработать удастся покупателям, которые инвестируют в объект на начальных стадиях строительства или на старте продаж новых очередей. Безусловно, инвестиции в котлован нового проекта требуют повышенного уровня внимания к проектной и разрешительной документации, а также экспертизы девелопера и его реализованных кейсов. Смотреть нужно и на динамику на строительных площадках: например, средний темп "Интергал-Буд" составляет два–четыре этажа монолита в месяц.

Также важно, чтобы в компании было достаточно сильное собственное финансовое плечо, независимость от денег инвесторов и не практиковалось перекрестное финансирование, при котором деньги с одного котлована перебрасывают на другой, таким образом умножая количество долгостроев.

В то же время показателем солидной репутации девелопера является наличие среди его официальных партнеров банка (как правило, участника Фонда гарантирования вкладов физических лиц). Для покупателя недвижимости это означает не только честные и доверительные отношения между сторонами, но и, наряду с рассрочкой от застройщика, наличие партнерских программ банка и строительной компании. Эти специальные кредитные послабления для клиентов могут быть выражены в предложении сниженных процентных ставок или первоначальных взносов, скидках на цену квадратного метра. В качестве иллюстрации к сказанному можно привести пример партнерства ПСГ "Ковальская" и Укргазбанка на приобретение строящихся квартир. Желающие обзавестись собственностью от этого застройщика могут получить кредит сроком до 20 лет со льготной (акционной) ставкой на первые три года 7,99%, при условии собственного вклада в размере 30%. При этом предлагается удобный способ погашения, отсутствуют какие-либо ограничения, штрафные санкции за досрочное погашение кредита.

Жилье дорожает 

В то же время цены на недвижимость в 2021 г. продолжают расти. И спрос на жилье является вторичным фактором, главным образом к росту цен приводит увеличение себестоимости строительства — дорожают строительные материалы (например, на арматуру цены выросли уже в два раза), повышается стоимость строительно-монтажных работ и оплата труда квалифицированных кадров.

В зависимости от концепта, формата, локации, квартирографии, пространственного зонирования проекта стоимость квадратного метра в ЖК комфорт-класса вырастет на 22–25%, потенциал роста бизнес-сегмента составляет 24%, а в элит-классе — до 41%.

Перспективы сегментов 

Сейчас наибольшая доля инвестиционных сделок (более 40%) в среднем по рынку наблюдается в сегменте "комфорт +". В частности, это объясняется большим предложением крупных комплексных проектов и популярных форматов: мини-город, рекреационные комплексы, экопроекты, wellness-кварталы, комплексы в формате work-live-play (работать-жить-отдыхать, не покидая территорию жилищного комплекса). На втором месте — бизнес-класс (более 33%). Доля инвестиций в премиум-сегменте выросла с мая 2020 г. с 15 до 25%.

"Учитывая тенденцию к быстрому удорожанию недвижимости из-за увеличения себестоимости, скоро мы увидим заметный рост количества таких покупок (инвестиционных соглашений на первичном рынке. — "ВД")", — уверен Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO. По его словам, степень инвестиционной привлекательности зависит от класса объекта недвижимости: в бизнес-классе инвестиционные сделки могут составлять 40–45% от общего количества покупателей, а со снижением класса эта доля растет до 60–65%. Наибольшее количество продаж ожидается в объектах с планировкой без большого количества неиспользуемых площадей, с современными архитектурными решениями, с благоустройством территории, удовлетворяющей рекреационные потребности жителей.

Как отмечает Леся Павленко, руководитель отдела продаж ЖК Lucky land, в 2021 г. уровень инвестиционных сделок в ЖК эконом-класса вряд ли превысит 10% от общего количества покупателей в этом сегменте, в объектах комфорт-класса инвестиционные сделки могут составить 45–55%, а в объектах новых форматов жилья (категории "комфорт+" и "бизнес") — от 50 до 70%.

Также наблюдается спрос на объекты ЗОЖ-инфраструктуры и коммерческой составляющей под запросы целевых групп жителей. Магазины, кафе, социально-бытовые объекты, сервисный бизнес должны быть подобраны с учетом запросов, иначе экосистема комплекса не будет совершенной.

Все большим спросом пользуются различные форматы планировок самих квартир, а в списке главных требований покупателей — эргономика пространства, наличие места под рабочую зону или кабинет, мастер-спальня, достаточная площадь гостиной, кухни и зон хранения.

Наконец, после карантина вырос спрос на квартиры с террасами и патио-зонами, а двухуровневые планировки стали полноценной альтернативой загородному жилью.