Квартири під ключ: стратегію для забудовників диктує ринок
Квартири під ключ від забудовника користуються хорошим попитом у покупців з різними фінансовими можливостями і смаками. У той же час цей сегмент так і не став масовим
В останні роки квартири з ремонтом можна купити в новобудовах будь-якого класу — від економ до суперелітного. Забудовники пропонують квартири без ремонту, з ремонтом під чистову обробку і з повним ремонтом. У деяких комплексах пропонують кілька варіантів обробки квартир, поверхів і навіть вдома. Кількість таких квартир поступово збільшується.
Втім, цю опцію вводять далеко не всі забудовники. "У Києві є ряд успішних проектів, які пропонують квартири з ремонтом під ключ, — зазначає Валерій Захаров, брокер і власник RE/MAX Central в Україні. — Проте ця тенденція поки так і не стала масовою. Забудовники бояться, що не вгадають з пропозицією і вкладені в ремонт гроші просто пропадуть".
За даними фахівців групи компаній DIM, в Україні в економ- і комфорт-класі набереться не більше десяти компаній, готових надавати покупцям квартири в готовому вигляді. Пояснюється це просто — головним джерелом доходів забудовника є побудовані квадратні метри, тобто кількість зданих проектів. "Якщо квартири купують без ремонтів — навіщо забудовникові втрачати час, гроші, темп? — зазначає консультант при покупці нерухомості Іван Кудояр. — У той же час будівельні компанії повинні бути дуже гнучкими: якщо побачать тенденцію до збільшення покупок готових квартир, почнуть робити житло з ремонтом".
Вигоди і ризики
Безумовно, квартира з ремонтом має очевидні вигоди для покупця. "З відчутних плюсів — забудовник пропонує вже готовий продукт, звільняючи свого клієнта від додаткових турбот і втрати часу на організацію і контроль процесу ремонту", — зазначає Сергій Панфілов, керівник відділу продажів Linden Luxury Residences. Про ще одну вигоду згадують фахівці групи компаній DIM: готовий ремонт в квартирі стає не тільки дуже зручним рішенням, але ще і вигідним завдяки тому, що компанія закуповує необхідні оздоблювальні матеріали у великих обсягах — і їх вартість мінімальна.
А ось в списку ризиків для забудовників буде більше пунктів. Наприклад, смакові переваги в дизайні і зонування простору у забудовника і покупця не завжди збігаються. І якщо ремонт клієнтові не сподобається, він може навіть відмовитися від вибору ЖК. Щоб уникнути таких ситуацій, Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution, радить ще на етапі концепції ЖК і розробки дизайн-проекту типових ремонтів чітко зрозуміти свого споживача і виділити ту кількість квартир, яка точно буде поглинена ринком. До того ж будівельної компанії доведеться знайти бюджетних, але висококласних постачальників і таких же ремонтників-обробників, тому що частіше за все не ідея погана, а її реалізація. "Навіть найкрасивіший дизайн-проект, коли його потрібно зробити в двохстах квартирах і з обмеженою кількістю ремонтних бригад, ти будеш робити або довго, або неякісно, — вважає Андрій Рижиков. — Тому тут найголовніше, щоб готовий ремонт не зіпсував репутацію девелоперу".
Ще один фактор, що обмежує забудовника, — це необхідність розробки великої кількості дизайн-проектів, додає Валерій Захаров. "Наприклад, на типовому поверсі розташовані сім квартир, відповідно, для кожного типу потрібно запропонувати два-три варіанти проекту", — зазначає він. Крім того, компанія, яка добре будує, не обовʼязково може так само якісно виконати ремонт, а значить, забудовник змушений залучати підрядника. А будь-який підрядник — це завжди додана вартість, тобто подорожчання ремонту.
На сегодня Відсоток квартир з ремонтом від забудовника на Сайти Вся НЕ перевіщує 20% від Загальної кількості. Більша частина такого житла представлена в наших комплексах. Ми були дере, хто предложили Сайти Вся Готові квартири. Наразі запит на готове житло демонструє Стійкий Приріст у класах комфорт и комфорт +. Тому деякі компании такоже почінають пропонуваті опцію готових квартир. І тут постають два Актуальні питання: співвідношення ціна/якість и необхідній досвід у девелопера, щоб задум не зазнається краху. А від покупець бізнес-класу розраховує на ремонт Власний силами за авторським дизайн-проєктом, часто з Використання ексклюзивних елементів оздоблення та декору. Розвиваючий напрямок готових квартир, забудовник повинен враховуваті низьку різіків. Головний з них-це питання якості роботи підрядної организации, яка Виконує ремонт. На київському Будівельні прайси немає незалежної підрядної организации, якість роботи якої задовольняла б і девелоперів, и власніків квартир. Відтак, питання трендів у ремонтах, создание актуальних типових дизайн-проєктів, підбір СУЧАСНИХ и якісніх будівельних матеріалів — це звічні Виклики для забудовника, Який входити у сегмент готових квартир. Компанія "Інтергал-Буд" предлагает Готові квартири та цілі поверхи у всех своих новобудовах у класах комфорт и комфорт +. Для того щоб удосконалюваті свой продукт, ми вирости Всередині Структури компании професійний ремонтний ПІДРЯД. Це позбавляє нас проблеми з пошуку надійніх и компетентних майстрів. Ми пропонуємо дизайнерські ремонти в трьох стилях: сучасна класика, мінімалізм и скандинавських. У ВАРТІСТЬ $ 250/кв. м входять усі чорнові роботи й чістові фінішні етапи ремонту. За Бажанов покупця Ми можемо віготовіті та Встановити кухню з необхідною технікою — це обійдеться у $ 3500, а ВАРТІСТЬ ремонту з декором, меблями й текстилем коштує $ 500/кв. м. На сам ремонт і комплектуючі у нас Діє гарантійний срок з моменту Прийняття квартири.
Простота і зі смаком
Ціни на ремонт в новобудові стартують від $100/кв. м — це варіант з дуже простеньким ремонтом. Таке житло, з досвіду Івана Кудояров, набувають для здачі в оренду, для родичів-студентів або для держслужбовців.
Хороший сучасний ремонт з меблями в економ-класі коштує $250-300/кв. м. Ремонт у виконанні забудовника буде коштувати на 30-50% дорожче, ніж зроблений самостійно, вважає Валерій Захаров.
Середня ціна ремонту під ключ в бізнес-класі коливається в межах $1200-1500/кв. м, в класі комфорт — від $2000 (без меблів і техніки). У преміальної нерухомості складно порахувати вартість. Як пояснив Сергій Панфілов, багато що залежить від стилю дизайну, від якості матеріалів і країни їх походження, від інженерного і технічного оснащення квартири.
Перспективи готового житла
Учасники та експерти ринку сходяться на думці, що даний сегмент квартир буде розвиватися, а частка реалізованих квартир з повноцінним ремонтом рости. Вже зараз багато хто не упускають можливості скористатися цією послугою, і в майбутньому їх відсоток тільки збільшиться, впевнені в групі компаній DIM.
"Даний напрямок однозначно має потенціал, — впевнений Роман Валесюк, власник компанії FUTURA HATA, одним з проектів якої є ЖК Svitlo Рark. — Даючи можливість вибору, ми розширюємо коло покупців". Скажімо, квартири з ремонтом цікаві тим покупцям, які інвестують в нерухомість з метою отримання прибутку (здача квартири в оренду).
З року в рік стабільний приріст попиту на квартири з ремонтом в межах 15% фіксують в компанії "Інтергал-Буд". "З огляду на це, а також необхідність слідувати запитам реального покупця, частка житлових комплексів в сегменті комфорт +, в яких будуть пропонуватися готові квартири, стане поступово збільшуватися, — впевнена Ганна Лаєвський, комерційний директор компанії. — Але станеться це не в один момент". Перш забудовники будуть змушені серйозно попрацювати над створенням цікавих і популярних дизайн-проектів, якісного ремонтного підряду і т. д. На окрему увагу зажадає залучення додаткових фінансових і тимчасових інвестицій, щоб в результаті запропонувати якісний продукт.
Зростаюча вимогливість покупця стимулюватиме до розвитку опції "квартира під ключ" в сегментах бізнес і преміум, впевнений Сергій Панфілов. На його думку, в бізнес-класі доцільно для забудовника виходити з декількома варіантами стану квартир: без ремонту, під чистову обробку, під ключ (в різних цінових категоріях). Для класу преміум потрібно пропонувати покупцеві вибір дизайну і ремонту в різних стилях, на прикладах зроблених шоурумів.
У класі економ ситуація особливо не зміниться до тих пір, поки держава не стане замовником житла для таких груп, як переселенці, військові, постраждалі від недобросовісних забудовників, впевнений Іван Кудояр.
На даний момент ми в "Новій Англії" пропонуємо інвесторам послугу ремонту від забудовника. До такого рішення ми прийшли в процесі роботи: як з'ясувалося, не всі інвестори морально готові розпрощатися з кількома тисячами доларів за послугу, яка буде виконана через 1,5-2 роки. Крім того, варіант типових дизайн-проектів, які пропонують в більшості випадків забудовники, підходить не всім. Але потреба інвестора в якісному ремонті є. Тому ми зупинилися на найбільш оптимальному варіанті — ремонт від забудовника після введення будинку в експлуатацію з урахуванням його індивідуальних вимог. За останній рік багато наших інвестори скористалися цією послугою, яка має ряд переваг. По-перше, економить гроші інвесторам. Можливо, спочатку сума може бути вище, ніж у бригади "з вулиці", але за підсумком роботи виконуються згідно з договором і кошторису, яка не змінюється, а всі витрати і ризики бере на себе забудовник. По-друге, це гарантія якості, оскільки забудовник виступає гарантом виконаної роботи і дорожить своєю високою репутацією. По-третє, економія часу. Наприклад, ремонт однокімнатної квартири займає близько 1,5 місяця. По-четверте, готовий дизайн-проект з урахуванням індивідуальних побажань клієнта. За останні кілька років частка квартир з ремонтом від забудовника помітно збільшилася, і інтерес до цього виду послуг буде зростати. Адже квартира з ремонтом в новобудові потрібна в двох випадках: перший — швидке заселення, без очікувань і нервів на тривалий ремонтний процес; другий — квартира купувалася з метою здачі в оренду, а швидкий ремонт — це можливість відразу змусити інвестицію працювати. Що стосується трендів, то в комфорт-класі клієнти частіше користуються стандартними пропозиціями з можливістю індивідуального розстановки електроприладів, розеток і вимикачів, а також колірного рішення для квартири. Але чим вище сегмент — тим більше новоселів воліють індивідуальний дизайн-проект і хочуть працювати з дизайнером безпосередньо.
