Іпотека під 7%. Які ризики, що програма не запрацює

Ключові маркери

З березня поточного року кредит на житло під 7% річних став для українців реальністю. Згідно з умовами державної програми "Доступна іпотека під 7%" отримати пільговий кредит можна на 20 років під будівництво житла, готову квартиру або індивідуальний будинок не старше трьох років, максимальна вартість яких не перевищує 2,5 млн грн. Перший внесок становить 15% від вартості, а максимальна сума іпотеки — 2 млн грн.

Пільговими кредитами буде займатися спеціально створена Мінфіном Українська фінансова житлова компанія. Поки нова структура формується, за це відповідає Фонд розвитку підприємництва. У держбюджеті на поточний рік на програму доступних кредитів "5-7-9%" для підприємців і на пільгову іпотеку під 7% закладено 2 млрд грн. Як буде розподілена ця сума між двома програмами, невідомо.

У пошуку позитиву

Основна перевага нової програми — це її доступність за рахунок ставки і зниженого першого внеску, а також тривалий термін кредитування. "Дана програма охопить той сегмент громадян, для яких ключовим мотивуючим фактором для оформлення кредиту на покупку житла буде доступна процентна ставка", — говорить Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку. Ця фінустанова видала перший кредит за програмою і вірить в її перспективу. За розрахунками фахівців банку, в рамках програми можна придбати нерухомість досить комфортної площі: сім'я з трьох чоловік може претендувати на квартиру площею до 84 кв. м, а з чотирьох — до 108 кв. м.

За підрахунками ріелторів, з урахуванням верхньої межі вартості кредиту учасники програми зможуть купити житло економ-класу в спальному районі столиці, без ремонту.

Забудовники вітають програму зі стриманим оптимізмом, при цьому частина з них вже підключилася до неї, інші ж вирішили не ризикувати. Так, компанія "Інтергал-Буд" стала першим девелопером, який приєднався до "Доступної іпотеки". Забудовник підключив до програми вже дев'ять своїх житлових комплексів по всій Україні, і кілька покупців проходять підготовчий етап оформлення. "Запуск реальної іпотеки — це в першу чергу відмінна підмога для розвитку будівельної галузі та економіки країни, — вважає Ганна Лаєвська, комерційний директор компанії "Інтергал-Буд". — Девелопери отримують можливість акумулювати реальні гроші і займатися своїми прямими обов'язками — створенням і втіленням житлових комплексів". Вона нагадала, що мультиплікатор інвестицій у житлове будівництво становить близько 11,5, тобто одна гривня, що залучена по іпотечному кредиту в сектор, дає додаткові 11 грн для економіки. Доступні кредити на житло — це також підтримка українського виробника будівельних матеріалів і техніки, а в цілому сорока суміжних галузей, які залучені до процесу будівництва житла.

Під різними кутами

Головна заслуга програми в тому, що держава розділить ризики з позичальником, вважає Олександр Насіковський, засновник і керуючий партнер групи компаній DIM. У той же час складна макроекономічна ситуація в Україні і відсутність державних гарантій, що процентні ставки для позичальників не будуть переглянуті, ставлять під сумнів ефективність її повноцінної реалізації. Так, перешкодою може стати відмова МВФ у черговому транші, а також заява представників НБУ про можливе підвищення облікової ставки через зростаючі інфляційні ризики. Згідно з умовами програми "Доступне житло" держава покриє до 9% банківських витрат на виданий кредит. На думку експерта, в нестабільній економічній ситуації досить складно буде втримати ставку в рамках задекларованих 7% для позичальника, а сценарій, в якому родина вже через рік або два замість 7% змушена буде платити 10 або 12%, — цілком реальний. Адже пільгова ставка буде застосовуватися до іпотеки позичальника до тих пір, поки держава буде переводити банку відповідне відшкодування з держбюджету. Якщо виплати припиняться або припиняться зовсім, клієнт банку змушений буде платити за поточними ставками.

Ключовий ризик для держави полягає в тому, чи будуть майбутні позичальники справно платити по своїх кредитах. В Україні вже є негативний досвід поведінки позичальників по іпотеці, зокрема під час кризи 2008 р. Хоча банкам цікаво брати участь в держпрограмі з пільговим кредитуванням, адже це дозволяє їм розширити свій портфель іпотечних кредитів. У той же час вони не забувають про мораторій на відчуження майна за простроченими валютними кредитами, який побічно обмежує їх у видачі нових кредитів у гривні, змушує до більш ретельної оцінки потенційних позичальників, спонукає закладати підвищений ризик у вартість кредитів.

"Банки повинні мати гарантії, щоб масово кредитувати, а девелопери повинні нарешті отримати можливість будувати безперешкодно, згідно з містобудівними нормами, а також отримати захист від корупційних ризиків в органах контролю і від нападок псевдоактивістів, — підкреслила Ганна Лаєвська. — Тоді можна говорити про суттєве — дворазове або триразове — зростання обсягів попиту". Поки що, за попередніми прогнозами, в 2021 р. скористатися програмою зможуть лише близько 5 тис. сімей.

До чого прагнути

Пільгові іпотечні держпрограми популярні і ефективні в країнах, в яких проводиться виважена макроекономічна політика, а позичальник захищений державою. Так, у Німеччині процентна ставка по іпотечних кредитах коливається від 0,75% до 1% річних у залежності від терміну (10 і 15 років). У Польщі середні ставки по іпотеці — на рівні 2,5%, у США — близько 3%. Данці в цьому році мають можливість отримати іпотеку на 20 років під 0%. "Такий сценарій розвитку потрібен і Україні", — вважає президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе.

Насправді спільні іпотечні програми державних та приватних банків і девелоперів діють давно. Наприклад, Укргазбанк за останній рік розширив партнерські програми кредитування як шляхом залучення до співпраці нових забудовників, так і за рахунок програм кредитування з діючими партнерами. "Це дозволяє клієнтам підібрати ту програму, яка відповідає їхнім потребам і можливостям", — зазначає Віталій Годун.

Отже, для реального розвитку іпотеки, крім економічного зростання в країні і поліпшення добробуту громадян, необхідне реформування будівельної галузі, зниження корупції та створення механізмів, які б суттєво знизили ризики для покупців. Крім того, потрібно підвищити привабливість банківського сектора і залучити "довгі гроші" для рефінансування іпотечних кредитів під 2-3%.

Зараз довгострокові іпотечні кредити залишаються величезним ризиком для всіх учасників. Тому покупці придивляються до іпотеки, але перевагу віддають такому фінансовому інструменту, як розстрочка від забудовника. Так, за останні два-три роки близько 60% квартир на первинному ринку було реалізовано за допомогою розстрочки від забудовників, а частка квартир, що придбані за допомогою іпотеки, не перевищувала 3%. Для стимулювання продажів і підвищення рівня довіри інвесторів забудовники з кожним роком пропонують все більш лояльні умови програми по розстрочці.