Ціни осені. Як відкладений попит натисне на ринок нерухомості
Девелопери не здивовані активізацією ринку первинної нерухомості і реально оцінюють короткостроковість дії такого ресурсу, як відкладений попит
Цього року ситуація на ринку первинної нерухомості України кардинально змінювалася через вплив різних чинників — як традиційних для цієї галузі, так і нових, викликаних особливостями поточного року. Якщо в першому півріччі ринок переживав спад (за результатами січня-червня кількість дозволів на виконання будівельних робіт знизилася майже в півтора рази в порівнянні з аналогічним періодом минулого року), то в останні місяці спостерігаються пожвавлення і зростання продажів. Так, за даними компанії InCo home, за липень-серпень зростання продажів склало 50% у порівнянні з аналогічним періодом 2019-го, але при цьому виріс на 60% у порівнянні з "карантинними" весняними місяцями в зв'язку з пандемією Covid-19.
У цілому ринок вийшов на рівень продажів 2018 р. у цей період. У той же час загострення економічної кризи і загроза введення карантину, спад економіки і тренд на девальвацію національної валюти, низька купівельна спроможність і загальна тривожність населення змушують девелоперів бути обережними у своїх прогнозах.
Гримуча суміш чинників
Як зазначає Ігор Кушнір, глава правління — президент ПАТ "ХК "Київміськбуд", жорсткий карантин сформував високий відсоток угод з відкладеним попитом. "У червні маховик тільки почав розкручуватися, липневі продажі майже зрівнялися з березневими, — повідомив він. — Є надія, що восени динаміка зростання продажів буде на такому ж позитивному рівні, а відкладений попит знайде своє вираження в реальних угодах".
Також, за його словами, на активізацію ринку вплинув курс долара: як тільки валютна відмітка починає повзти вгору, в відділах продажів — аншлаг. "Основна маса людей тримає гроші саме в доларі. І як тільки він росте, вони йдуть купувати — адже сьогодні при хорошому курсі можна купити більше квадратних метрів, ніж вчора за ту ж суму в y. о.", — коментує Ігор Кушнір. Досвід минулих років підказує, що з настанням осені на пару копійок валюта все-таки дорожчає, що не може не приносити оптимізму забудовникам.
У групі компаній DIM додають, що помітному зростанню попиту на нерухомість влітку також сприяла нестабільна економічна ситуація: інвестори використовують наявний грошовий ресурс найбільш вигідно і вкладають його в нерухомість, яку можна перепродати або здавати в оренду.
Список факторів, які впливали на ринок, продовжує Володимир Даниленко, комерційний директор SAGA Development. "Українці відпочивали в Україні, і гроші, які не пішли за кордон, стали мультиплікатором продажів. Представники туристичної галузі, які заробили на туристичному сезоні, активніше інвестували в нерухомість, особливо добре це відчувалося в Одесі", — зазначає експерт. Також позначився психологічний ефект заміщення: спроби вийти психологічно з важкого періоду часто закінчуються великою покупкою, тому в Україні зросли продажі нових автомобілів і нерухомості. Крім того, зниження в другій половині літа облікової ставки НБУ до 6% нівелювало інвестиційну привабливість депозитів. 8-9% річних у гривні — це дуже низька ставка на тлі високих ризиків країни, вважає Володимир Даниленко.
Рекомбінація від покупців
В об'єктах SAGA Development зростання продажів за серпень склало 40% у порівнянні з серпнем минулого року і приблизно стільки ж у порівнянні з травнем-червнем 2020-го. У той же час у компанії підкреслюють: кажучи про зростання продажів, варто враховувати, що загальний обсяг попиту на ринку не збільшився. "Однак відбувся перерозподіл попиту між гравцями ринку і позначився вплив відразу декількох факторів", — зазначив Володимир Даниленко. По-перше, під час карантину люди переосмислили розуміння якості житлової нерухомості: зараз звертають більше уваги на якісні, концептуальні, естетичні проєкти, які краще вписуються в міське середовище, надають жителю більше сервісів і можливостей для дозвілля — створюють умови для комфортного життя не тільки в квартирі, але і на території. По-друге, перерозподіл попиту на ринку пов'язаний з відчуттям покупців щодо ризиків інвестування в нерухомість. "Ми знаходимося в негативному інформаційному фоні, постійно чуємо про епідемію, зниження ВВП, депресивному стані цілих галузей, — додає Володимир Даниленко. — Люди відчувають ризики досить високо. Тому попит перерозподіляється на користь великих гравців, у яких є готові об'єкти, особливо якщо такі об'єкти високої якості".
"Підвищення вимог покупців до надійності інвестицій і готовності проєкту", — зазначає Тетяна Маркова, директор департаменту продажів і маркетингу компанії "Київміськбуд". Так, багато покупців запитують готові або близькі до завершення об'єкти будівництва, причому розташування в даній ситуації вже не має вирішального значення. Основна вимога до інфраструктури сьогодні — наявність поруч розташованої станції метрополітену, також збільшився попит на закриті житлові комплекси і нові, більш якісні формати житла.
Як зростуть продажі
На думку Ігоря Кушніра, осінній період 2020 р. для ринку нерухомості не буде глобально відрізнятися від минулих сезонів: очікується реалізація відкладеного попиту, вихід нових проєктів і активна ділова фаза. Початок року (лютий-березень і вересень-жовтень) — найбільш вдалий час для виведення на ринок нових проєктів. Цей рік не стане винятком. Так, "Київміськбуд" до кінця поточного року планує запустити мінімум три нових житлових комплексів з абсолютно різними локаціями, масштабами і навіть "цільовою аудиторією". "Будемо сподіватися, що коронавірус не підкине великих неприємностей, які могли б вплинути на ситуацію, — додав він. — Тому що в іншому випадку це покладе не тільки ринок нерухомості, але і всю економіку".
У тому, що клієнти будуть перерозподіляти заощадження від депозитів до покупки нерухомості, впевнений Володимир Даниленко, адже чим нижче вартість грошей, тим вища вартість резервних ресурсів. "Нерухомість — це резервний ресурс. Відповідно, вартість нерухомості зростатиме, і це буде підігрівати інвестиційний попит", — прогнозує він. Однак прибутковість інвестицій у нерухомість від перепродажу теж буде знижуватися — заробити 60% вже не вийде. Експерт також зазначив, що через складний механізм отримання дозволів, що спровокований, зокрема, реформою ДАБІ, пропозиція на ринку не росте. Така ситуація буде підігрівати попит і, як наслідок, — зростання цін вище рівня інфляції. За його прогнозами, середня вартість квадратного метра на первинному ринку за рік виросте на 11-13%.
У групі компаній DIM нагадали про ще один чинник, що впливає на ринок нерухомості, як і будь-який ринок інвестицій, а саме — політичної ситуації в країні. Через майбутні вибори до місцевих рад до кінця жовтня ринок, можливо, не буде рости, а у когось навіть просяде попит. Але в листопаді можна цілком очікувати зростання попиту на нерухомість, як спостерігалося влітку.
