Інвестування коштів у первинне житло залишається дуже вигідним вкладенням

Квартирний депозит

З осені минулого року на первинному ринку нерухомості столиці та передмість спостерігається безперервне зростання кількості інвестиційних угод. У поточному році їх число в загальній структурі попиту зросло на 15% і станом на червень становить понад 40% проти торішніх 20–25%.

"Багато українців, зокрема бізнесменів і рантьє, вирішили не просто пересидіти ураган на світовому фінансовому ринку, а саме в нерухомості", — говорить Анна Анісімова, керівник відділу інвестицій та аналітики компанії "Інтергал-Буд". З цієї ж причини зросла і кількість покупок з метою перепродажу або інвестиції в комерційні площі в складі концептуальних житлових комплексів для подальшої здачі в оренду. До кінця року співвідношення інвестиційних угод в загальній структурі попиту зросте до 50% від продажів.

"Бетонне золото" залучає приватних інвесторів високим відсотком прибутковості в порівнянні з класичним інструментом заощадження — банківським депозитом. Якщо за цикл ліквідного будівельного проєкту (півтора-два роки) в комфорт-сегменті інвестор може заробити від 20 до 35% на зростанні вартості квадратного метра, а в бізнес-класі і преміумсегменті цей показник досягає 40% і вище, депозити помітно подешевшали: з 12–12,4% річних у гривні в травні 2020 р. до 7–7,5% в травні 2021-го. Крім того, слід врахувати інфляційні гойдалки і їх прискорення до 8,5%, відсутність фондового ринку в Україні та інших доступних фінансових інструментів, а також тривалий період очікування прибутку від інвестицій в дорогоцінні метали.

Коли вкласти

Найкраще заробити вдасться покупцям, які інвестують в обʼєкт на початкових стадіях будівництва або на старті продажів нових черг. Безумовно, інвестиції в котлован нового проєкту вимагають підвищеного рівня уваги до проєктної та дозвільної документації, а також експертизи девелопера і його реалізованих кейсів. Дивитися потрібно і на динаміку на будівельних майданчиках: наприклад, середній темп "Інтергал-Буду" становить два–чотири поверхи моноліту на місяць.

Також важливо, щоб в компанії було досить сильне власне фінансове плече, незалежність від грошей інвесторів і не практикувалося перехресне фінансування, при якому гроші з одного котловану перекидають на інший, таким чином примножуючи кількість довгобудів.

Водночас показником солідної репутації девелопера є наявність серед його офіційних партнерів банку (як правило, учасника Фонду гарантування вкладів фізичних осіб). Для покупця нерухомості це означає не тільки чесні і довірчі відносини між сторонами, а й, поряд з розстрочкою від забудовника, наявність партнерських програм банку і будівельної компанії. Ці спеціальні кредитні послаблення для клієнтів можуть бути виражені в пропонуванні знижених процентних ставок або початкових внесків, знижках на ціну квадратного метра. Як ілюстрацію до сказаного можна навести приклад партнерства ПБГ "Ковальська" та Укргазбанку на придбання квартир, що будуються. Ті, хто бажають придбати житло від цього забудовника, можуть отримати кредит терміном до 20 років з пільговою (акційною) ставкою на перші три роки 7,99% за умови власного внеску у розмірі 30%. При цьому пропонується зручний спосіб погашення, відсутні будь-які обмеження, штрафні санкції за дострокове погашення кредиту.

Житло дорожчає

Водночас ціни на нерухомість у 2021 р. продовжують зростати. І попит на житло є вторинним фактором, головним чином до зростання цін призводить збільшення собівартості будівництва — дорожчають будівельні матеріали (наприклад, на арматуру ціни підскочили вже вдвічі), підвищується вартість будівельно-монтажних робіт і оплата праці кваліфікованих кадрів.

Залежно від концепту, формату, локації, квартирографії, просторового зонування проєкту вартість квадратного метра в ЖК комфорт-класу зросте на 22–25%, потенціал зростання бізнес-сегмента становить 24%, а в еліт-класі — до 41%.

Перспективи сегментів

Зараз найбільша частка інвестиційних угод (понад 40%) в середньому по ринку спостерігається в сегменті комфорт +. Зокрема, це пояснюється великою пропозицією великих комплексних проєктів і популярних форматів: мінімісто, рекреаційні комплекси, екопроєкти, wellness-квартали, комплекси в форматі work-live-play (працювати-жити-відпочивати, не залишаючи територію житлового комплексу). На другому місці — бізнес-клас (понад 33%). Частка інвестицій в преміумсегменті зросла з травня 2020 р. з 15 до 25%.

"З огляду на тенденцію до швидкого подорожчання нерухомості через збільшення собівартості, скоро ми побачимо помітне зростання кількості таких купівель (інвестиційних угод на первинному ринку. — "ВД")", — впевнений Раміль Мехтієв, СЕО девелоперської компанії ENSO. За його словами, ступінь інвестиційної привабливості залежить від класу обʼєкта нерухомості: в бізнес-класі інвестиційні угоди можуть становити 40–45% від загальної кількості покупців, а зі зниженням класу ця частка зростає до 60–65%. Найбільша кількість продажів очікується в обʼєктах з плануванням без великої кількості невикористовуваних площ, з сучасними архітектурними рішеннями, з благоустроєм території, що задовольняє рекреаційні потреби жителів.

Як зазначає Леся Павленко, керівник відділу продажів ЖК Lucky land, в 2021 р. рівень інвестиційних угод в ЖК економкласу навряд чи перевищить 10% від загальної кількості покупців у цьому сегменті, в обʼєктах комфорт-класу інвестиційні угоди можуть становити 45–55%, а в обʼєктах нових форматів житла (категорії комфорт+ і бізнес) — від 50 до 70%.

Також спостерігається попит на обʼєкти ЗСЖ-інфраструктури та комерційної складової під запити цільових груп жителів. Магазини, кафе, соціально-побутові обʼєкти, сервісний бізнес повинні бути підібрані з урахуванням запитів, інакше екосистема комплексу не буде досконалою.

Все більшим попитом користуються різні формати планувань самих квартир, а в списку головних вимог покупців — ергономіка простору, наявність місця під робочу зону або кабінет, майстер-спальня, достатня площа вітальні, кухні і зон зберігання.

Нарешті, після карантину зріс попит на квартири з терасами і патіо-зонами, а дворівневі планування стали повноцінною альтернативою заміського житла.