Чому побудувати будинок стане складніше і дорожче
Державна архітектурно-будівельна інспекція спільно з Міністерством регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ, запросивши в співавтори 14 народних депутатів, розробили зміни до законодавства, які стосуються "удосконалення містобудівної документації" (законопроект №4733-1). Автори документа вважають помилкою спрощення дозвільних процедур у будівництві, яке відбулося п'ять років тому. Тому пропонують повернутися до колишнього порядку, коли зводити багатоповерхові будівлі дозволялося тільки після отримання дозволу на будівельні роботи. Цю ідею давно просував голова ДАБІ Олександр Кудрявцев, який вже рік без особливих успіхів реформує це досить корумповане відомство. Але тепер чиновники вирішили не задовольнятися точковими виправленнями, а радикально переписати містобудівне законодавство.
У документі багато позитивних новацій. Зокрема, дозвільну систему спростять для зведення приватних будинків, дач, гаражів, об'єктів малого бізнесу та інших подібних споруд, які складають 80% всіх будівництв. Забудовники будуть повідомляти в ДАБІ про початок будівництва, але, не чекаючи відповідної реакції від чиновників, зможуть відразу ж приступати до робіт. Це на руку не тільки приватникам, але і компаніям, що спеціалізуються на заміському будівництві. "З таким підходом котеджне містечко ніколи не потрапить на експертизу проектної документації, для нього не буде вимагатися отримання дозволу на будівництво", — каже віце-президент Академії будівництва України Анатолій Беркута.
А ось будівельним компаніям, що зводять багатоповерхові житлові будинки, доведеться згадати всі "принади" спілкування з чиновниками ДАБІ. Нинішнє законодавство дає забудовникам лазівку: якщо заявити, що зводиться, наприклад, п'ятиповерховий житловий будинок (такі будівлі відносяться до третьої категорії складності об'єктів будівництва), то можна просто пред'явити в ДАБІ декларацію, а потім сміливо починати спорудження величезного житлового комплексу замість заявленої п'ятиповерхівки. За даними відомства, кожен п'ятий об'єкт заявленої третьої категорії складності не є таким насправді. Економія для забудовників очевидна. Занижуючи категорію, вони можуть не відводити землю під прибудинкову територію, місця для паркування і т. д. Чинне законодавство не дозволяє інспекторам ДАБІ перевіряти достовірність даних на етапі реєстрації декларації, і цим щосили користуються забудовники. Врешті-решт порушення все ж виявляють, але до того часу ситуацію виправити вже непросто.
"Якщо під час перевірки виявляється, що забудовник занизив категорію складності, це автоматично переносить будівництво в розряд незаконного. В результаті тисячі інвесторів стають заручниками будівельних аферистів. Фактично 20% будівництв в Україні, які проектувальники і забудовники відносять до третьої категорії складності, знаходяться сьогодні в зоні ризику", — говорить Олександр Кудрявцев. Тільки в Києві налічується близько 50 проблемних об'єктів будівництва.
Щоб ліквідувати поле для подібних маніпуляцій, автори законопроекту пропонують зобов'язати забудовників отримувати дозвіл в ДАБІ на зведення будь-якого багатоквартирного будинку. Ідея цілком здорова — вона може запобігти численні зловживання з боку компаній. Останнім часом вони, наприклад, особливо полюбили розбивати великі житлові комплекси на окремі будинки і подавати декларацію на кожен з них. Але і будівельників можна зрозуміти — спілкування з представниками ДАБІ обходиться недешево, тому вони намагаються його мінімізувати.
До того ж, щоб отримати умовно "безкоштовне" дозвіл на будівництво, необхідно спочатку пройти експертизу проектної документації. При цьому офіційні витрати можуть становити від кількох тисяч до 833 тис. грн. (максимальний розмір для експертних держустанов).
Так що, з одного боку, вимога отримувати дозвіл на зведення багатоквартирних будинків буде сприяти наведенню порядку на будівельному ринку. Але з іншого — пропоноване нововведення створить підгрунтя для корупції. "Законопроект значно посилює залежність забудовника від Державної архітектурно-будівельної інспекції, яка закручує гайки в повній мірі", — говорить партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund Сергій Овчинніков. Наприклад, якщо зараз містобудівні умови та обмеження (документ, в якому відображені планувальні та архітектурні вимоги до об'єкта і до його розміщення на ділянці) може скасувати лише орган місцевої влади, який їх видав, то, відповідно до законопроекту, таке право отримає і ДАБІ.
До речі, передача місцевим властям функцій ДАБІ, офіційно стартувала 1 вересня минулого року, застопорилася. На сьогоднішній день ці повноваження взяли на себе лише 18 органів місцевого самоврядування. В ДАБІ кажуть, що місцева влада не хоче брати на себе відповідальність, а тому відмовляються від такого "подарунка". У муніципалітетах ж стверджують, що процес передачі повноважень гальмує сама ДАБІ: довго розглядає документи про створення місцевих інспекцій, знаходить в них помилки, повертає на доопрацювання і т. д. Не виключено, що в ДАБІ насправді не горять бажанням віддавати свої повноваження на місця, адже на видачу дозвільних документів і контроль за будівництвом можна непогано заробити.
Швидше за все, запропоновані в законопроекті зміни будуть на руку особам, що займаються видачею ліцензій, адже, згідно з документом, ліцензуванню підлягає будівництво об'єктів архітектури, що відповідають класу "середні наслідки". А це досить широкий спектр об'єктів: багатоквартирні житлові будинки, школи, лікарні, ТРЦ та ін. Виявляться у виграші і особи, які проводять експертизу проектної документації. У відповідності з чинним законодавством експертиза обов'язкова лише для об'єктів четвертої і п'ятої категорій складності, а згідно законопроекту — торкнеться також об'єкти, які зараз відносяться до третьої категорії.
З урахуванням нових норм всі об'єкти, в яких можуть постійно перебувати більше 50 осіб, повинні будуть отримувати дозволи на будівництво. Вимога жорстке. Але проходження проектною документацією експертизи мінімізує можливість порушень всіляких норм, які повинні дотримуватися при будівництві. Це забезпечує свого роду додаткове рецензування проектної документації на предмет дотримання норм міцності, довговічності та надійності конструкцій, санітарних вимог, екологічних нормативів, пожежної безпеки та інших важливих параметрів.
Від нових правил на будівельному ринку виграють насамперед споживачі. Вони будуть впевнені в більш "стійкою" дозвільної документації, яку при наявності гарної експертизи вже складніше скасувати в судовому порядку.
Від нововведень, запропонованих у цьому законопроекті, виграють покупці нерухомості в багатоквартирному житловому будинку. Якщо забудовник умисно занизив категорію, що зводиться об'єкта, щоб почати роботи за декларативним принципом, і в процесі прилаштував до нього ще кілька поверхів або під'їздів, то така будівля вважається самовільним будівництвом. І люди, купивши квартиру в такому будинку, ризикують залишитися без житла. Якщо ж всі житлові будинки будуть проходити через експертизу проектів та одержання дозволу на будівництво, то потенційно таких маніпуляцій може бути менше. Виграють від нововведення і великі будівельні компанії, які зводять великі житлові комплекси. Вони і зараз отримують дозволи на будівництво. Але у них стане менше нечесних конкурентів.
