Земля і воля. Кабмін вирішив дати громадам заробити на землі 600 млн грн на рік

Мова йде про державних землях, які знаходяться у межах територій об'єднаних територіальних громад. Практично вперше в новітній історії виникла ідея передати більшу частину повноважень з управління земельними ресурсами органів місцевого самоврядування, а не навпаки - забрати все найцінніше в Київ.

Актуальність теми була наочно продемонстрована на засіданні Ради регіонального розвитку, коли на зауваження одного з районних керівників ("нехай київський геокадастр забере своїх дивляться по області та району") прем'єр Володимир Гройсман вибухнув гнівною инвективой на адресу керівника зазначеного "земельної" відомства (який по щасливою випадковості також був присутній у залі) і прямо перед телекамерами відправив переляканого чиновника у відставку, пригрозивши подати на нього заяву в прокуратуру і НАБУ.

Спробуємо розібратися, тим більше, що тема землі і межи - вічна не тільки для української класичної літератури, але і для вітчизняної політики і доморощеного бізнесу.

Простими словами, суть законопроекту полягає в передачі земель держвласності у відання місцевих територіальних громад.

Для цього законопроект передбачає передачу сільським, селищним, міським радам об'єднаних територіальних громад наступних повноважень:

• розпорядження землями держвласності, передача їх у власність або користування фізичних/юридичних осіб;
• зміна цільового призначення земельних ділянок, які перебувають у приватній власності в межах території об'єднаних територіальних громад;
• продаж фізичним особам (крім іноземців) та підприємствам земельних ділянок держвласності (крім тієї, яка передана у ведення держвідомств, використовується держпідприємствами і становить заповідний фонд, включаючи чорнобильську зону відчуження);
• вилучення для суспільних потреб земельних ділянок із земель державної і комунальної власності;
• передача в оренду земель держвласності.

Фактично мова йде про створення для органів місцевого самоврядування потужної фінансової бази, адже землі держвласності, які перебували в межах об'єднаних територіальних громад, були фактично виведені з місцевого економічного обороту: всі доходи від їх продажу, здавання в оренду йшли в центральний державний, а не в місцевий бюджет.

Зауважимо один важливий нюанс: мова йде про землі, які не просто входять в адміністративні межі населених пунктів, а знаходяться в межах територій об'єднаних територіальних громад. Це важливе доповнення, адже останні включають в себе, як правило, кілька розташованих поруч населених пунктів. Отже, даний законопроект може охопити до 90% державних земель, розосереджених по всій країні, включаючи землі сільськогосподарського призначення.

Основні області, де прописалися "державні вотчини": Львівська, Сумська, Чернігівська, Вінницька, Кіровоградська, Харківська, Полтавська, Дніпропетровська, Одеська. Тобто області, де зосереджений основний аграрний і промисловий потенціал країни. У кожній з них сконцентровано від 470 до 637 тис. га держземель сільгосппризначення, приблизно 50% з яких - рілля. При правильній організації обороту цих наділів місцеві бюджети можуть додатково отримати від $10-20 млн кожен (в межах однієї області). У масштабах країни - це вже десятки мільярдів гривень, які поповнять доходи територіальних громад і можуть бути використані на інвестиції: лікарні, дороги, школи.

На даний момент існує перекіс у бік централізованого використання земельних ресурсів (порівняно з місцевим управлінням): В 2014-2015 рр. з проведенням земельних аукціонів було передано в оренду 12,5 тис. га земель держвласності і 2,4 тис. га - комунальної. Таким чином, пропозиція оренди землі з боку центральних органів влади більш ніж в п'ять разів перевищує аналогічний показник місцевих органів самоврядування.

Може скластися помилкова ілюзія, що централізоване управління земельними ресурсами більш ефективно економічно. На жаль, це не так.

Якщо порівняти медіанне значення орендної плати (середнє значення) з земель комерційного призначення (не с/г) за видами власності (державна та комунальна), встановленої на земельних аукціонах у 2015 р., то ми побачимо, що в другому випадку вона становить 87,1 тис. грн за гектар у рік, а в першому - всього лише 10,3 тис. грн. Тобто ефективність державних земельних аукціонів у вісім разів нижче комунальних!

А щодо земель сільгосппризначення медіанна орендна плата, встановлена на земельних аукціонах з земель держвласності, в півтора рази нижче аналогічних показників щодо земель комунальної власності: 0,9 тис. грн проти 1,5 тис. грн за гектар.

Таким чином, переведення одного мільйона гектарів земель сільгосппризначення з держвласності в комунальну може принести казні додатково до 600 млн грн на рік.

Крім того, об'єднання в госгеокадастре реєстраційних та управлінських функцій призводить до цілого ряду зловживань, що і вилилося в зазначене звільнення. Таким чином, можна констатувати, що центральний бюджет внаслідок непрозорого управління державними земельними ресурсами щорічно втрачає значні фінансові ресурси. За умови збільшення в Україні розміру середньої ренти за користування земельними ресурсами хоча б до $50 за гектар на рік (середній рівень по Литві) доходи від здачі в оренду держземель сільгосппризначення склали б до $250 млн у рік. І якщо цього не вдалося досягти на центральному рівні, то чому б не спробувати навчитися заробляти на землі на рівні територіальних громад, де суспільні механізми контролю більш ефективні, ніж на макрорівні?

Актуальність земельної проблематики підтверджується ще й тим, що поряд з урядовим законопроектом існує альтернативний, поданий групою народних депутатів (7118-1 від 04.10.2017). У ньому серед норм про передачу державних земельних ресурсів в управління місцевих територіальних громад є і доволі контроверсійні норми щодо передачі в регіони таких питань, як контроль за використанням та збереженням земельних ділянок, призначення інспекторів з контролю і т. д. Подібні новації можуть повністю зруйнувати систему державного моніторингу та контролю за станом земельних ресурсів, який повинен залишатися централізованим навіть в умовах широкої адміністративної реформи. Крім того, законопроект містить норми про передачу місцевим органам влади права розпоряджатися земельними наділами, які не були розпайовані або власники яких померли (або не встановлені). При цьому відсутні конкретні механізми, які зробили б цей процес прозорим і не привели до зловживань у майбутньому.

Позитивну відповідь на це питання поки, на жаль, під питанням (вибачте за каламбур). Одного закону тут явно недостатньо. По-перше, питома вага зареєстрованих державних наділів істотно відстає від аналогічного показника земель приватної власності: 24 і 71% відповідно.

На даний момент із загальної кількості земельних ділянок, зареєстрованих у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 95% припадає на землі приватної власності, 4% - комунальної та лише 1% - державної.

По-друге, істотною проблемою є наявність нараспаеванных земельних ділянок, земель, власники яких померли, а також спірних земельних ділянок. За офіційною статистикою, мова йде про декілька тисяч гектарів, хоча за неофіційними даними, розмір "чорної діри" у системі обліку земельних наділів може досягати 100 тис. ділянок загальною площею до 3 млн га. Саме цей "навіс" і створює колосальний правової дисбаланс, який виливається в "розборки" за врожай, в яких беруть участь сотні людей. Звісно, на такому тлі важко залучити значні інвестиції в землі територіальних громад, навіть якщо їх "парк" поповниться державними наділами.

Ключова проблема тут: слабка захист титулів власності на землю, адже даний інститут (поряд з титулами власності на нерухомість, корпоративні права) є базовим індикатором країни і рівня захисту інвесторів у ній.

Крім того, на кінець 2015 р. лише 50 населених пунктів повністю визначили і зареєстрували свої адміністративні кордони. І це з 29 772 міст, сіл, селищ, населених пунктів міського типу. Проблема розмежування була ускладнена перманентною адміністративною реформою, яка в уповільненому режимі поволі просувається вперед останні роки. В результаті - тисячі і навіть десятки тисяч населених пунктів країни, які зараз частково об'єднуються в територіальні громади, досі не знають, де проходять їх межі. Чи зможуть вони ефективно керувати ще й державними землями, 76% яких до цих пір не оформлені, - питання риторичне.

Саме тому цей законопроект можна розглядати лише як перший крок на шляху створення ефективної системи управління земельними ресурсами на місцях. Надалі необхідно завершити нарешті створення загальнодержавного кадастру земельних ділянок, які не будуть "наїжджати" своїми кордонами один на одного, а процес зміни права власності на земельні ділянки, так само як і зміна цільового призначення земель, стане максимально комфортним і швидким для інвесторів. До тих пір поки більшість земель держвласності перебуває поза кадастру, будь-які відносини як з купівлі-продажу ділянок, так і щодо їх оренди будуть, з одного боку, обростати корупційними щупальцями, а з іншого боку - перетворювати користувачів землі в безправних орендарів, які цілком залежать від примхи чиновника.

Саме тому ефективна діяльність державного геокадастра є тим механізмом, який допоможе на практиці запустити запропоновані урядом додаткові фінансові опції для місцевих територіальних громад у вигляді управління державними землями. Без ефективного обліку прав власності та вирішення земельних проблем у комплексі український чорнозем так і буде залишатися самим родючим і одночасно найдешевшим у світі.