Повз каси. Чому у держави не виходить регулювати ринок оренди квартир
Це вже другий квазіринок, який відчув на собі захоплений погляд чиновника за останній час. Першим в минулому році став сектор майнінгу криптовалют. Замість того щоб створити прозорі умови для цього виду діяльності і ще непогано заробити на спеціальних тарифах на електроенергію (процес майнінгу дуже енерговитратний), держава вирішила просто покошмарить цей вкрай складний для розуміння чиновників вид бізнесу, попутно звинувативши деяких майнер чи не у фінансуванні терористичних організацій ОРДЛО. До речі, даний вид наїзду став досить популярним останнім часом. Саме по цій канві нині "шиють на дому" кримінальні справи у сфері торгівлі скрапленим газом, а також щодо популярної торгової мережі з продажу соціальних продуктів. Загалом, щодо всього того, на що раніше просто не звертали уваги, або внаслідок невеликих обсягів, або з-за ліні (вистачало інших хлібних місць "полюддя"). Але час вносить свої корективи: автогаз на тлі астрономічних цін на бензин нині у фаворі, так само як і відомий суперкмаркет соціальних товарів на три літери, так що "нові ринки" почали непогано капіталізуватися, а їх обсяги становити вже мільярди. Загалом, є чим поживитися.
Щось подібне чекає найближчим часом і ринок оренди житлової нерухомості, включаючи і механіку "наїздів". А що? Здав квартиру в найм незнайомця, а у нього внучатий племінник - міністр ДНР, ось і відразу є привід хлопцям з Володимирської звернути пильну увагу на ринок оренди житла. В інтересах національної безпеки, так сказати. В цілях превентивних заходів профілактики.
Ось і Кабінет Міністрів вирішив розробити нові правила оренди квартир. Документ, крім усього іншого, повинен класифікувати житло, що здається в наймання, встановити набір вимог до нього, описати процедури передачі, повернення житла з оренди, а також встановити порядок вирішення спірних питань і рівень відповідальності кожної із сторін договору оренди.
По ідеї, вся ця регулятивна робота повинна вилитися в новий закон про оренду житлової нерухомості. Поки ж всі спірні моменти регулюються Цивільним кодексом. За задумом авторів, всі ці новації призведуть нас до повністю легалізованому ринку, який просто підірве казначейські рахунки валом податкових надходжень.
В принципі, враховуючи постійне зростання орендних ставок, "ловити" на цьому ринку є що. Середня ціна оренди квартир в Києві, якщо брати найбільш популярні одно - і двокімнатні, становить приблизно 8 тис. грн в місяць, а якщо додати об'єкти з більш високого цінового діапазону, то даний показник може зрости до 10 тис. грн. Таким чином, здавання в оренду 100 тис. квартир капіталізує ринок на один мільярд гривень, і тільки прибутковий податок, що стягується з цієї суми, може скласти 180 млн грн. І це в місяць. А тепер помножте на 12 місяців у році і отримаєте приблизну капіталізацію лише невеликої частини ринку оренди житла та орієнтовний додатковий податковий потік. Кожен орендодавець у такому випадку повинен був би щомісяця заплатити рідній державі в середньому 1800 грн, або 21,6 тис. грн прибуткового податку. Повинен, але не платить. З одного боку, не хоче, а з іншого - держава не дуже-то і вимагає.
Але в тіньового ринку оренди є ще один якір, який буде міцніше, ніж небажання платити податки. Мова йде про неефективних державних сервісах, причому про тих з них, на які у держави є виключна монополія. Мова йде про судах та виконавчій службі. Щоб розірвати договір оренди, тим більше засвідчений нотаріально, орендодавцю слід або згода орендаря (а його може і не бути), або рішення суду. А ось з останнім можуть бути проблеми: дочекатися остаточного судового рішення, враховуючи апеляцію, буде непросто. Тяганина може тривати роками. А адже доведеться довести, що орендар тривалий час не сплачував або яким-небудь іншим чином порушив умови договору. Крім того, виселення орендаря за рішенням суду може проводити лише виконавча служба, а ці хлопці просто так не піднімуть п'яту точку зі зручного крісла. Ось і виходить, що орендодавцеві краще по-старому, "по-пацанськи", домовитися з "відповідальним" квартиронаймачем та також "по-пацанськи" його виселити в разі якогось форс-мажору.
Хоча офіційно оформлений договір оренди дає масу переваг: право на офіційну реєстрацію за місцем проживання, а отже, і можливість отримати медичне обслуговування, влаштувати дитину в дитячий садок і школу. Крім того, можна отримати субсидію на комунальні послуги. Але всі ці вигоди нівелюються, коли власник житла пускає в хід самий забійний аргумент - знижку на суму нелегальної оренди. В результаті майже 90% ринку знаходиться в тіні, а податки платять лише 10% суб'єктів ринку.
Зловити недобросовісних платників податків можна лише в тому випадку, якщо ріелтор, який брав участь в оформленні угоди, "стуканет" в потрібну інстанцію. Але ріелтор хоче, щоб у нього було багато клієнтів, а не багато похвальних грамот на стіні від податкової адміністрації. Ось і виходить, що доводиться сподіватися лише на совісність платника податку, який за підсумками року відобразить отриманий дохід у своїй податковій декларації та самостійно сплатити прибутковий податок.
До речі про податки. Назвати їх адекватними досить складно. Якщо фізична особа здає квартиру в оренду, то воно зобов'язане сплатити державі 18% прибуткового податку і 1,5% військового збору, тобто майже п'яту частину від отриманої суми. З одного боку, можна обізвати цього суб'єкта толстопузым рантьє, який і поболе може платити. А з іншого, перед нами досить корисний вид інвестора, який не сховав гроші в трилітрову банку, і не купив імпортний автомобіль, увігнавши маленький цвях в кришку нашого платіжного балансу, а в умовах перманентних криз інвестував у будівництво, тобто в галузь, яка є суміжною з десятками інших галузей національної економіки і забезпечує роботою сотні тисяч українців.
Правда, є вихід платити менше. Для цього необхідно зареєструватися в якості суб'єкта підприємництва (друга група) із сплатою фіксованого податку в розмірі 640 грн в місяць та ЄСВ - 704 грн. Можна перейти і в третю групу. Тоді доведеться платити 5% з обороту. Але дана опція працює лише за умови, що в оренду здається квартира площею до 100 кв. м або офіс - не більше 300 кв. м. У разі перевищення ліміту використовувати механізм єдиного податку не можна. І ось тут і проявляється вся фіскальна казуїстика, закладена в Податковому кодексі. Причому казуїстика алогічна. Адже система єдиного податку впроваджена для того, щоб фізичні особи могли стає підприємцями, а знижені ставки - стимул для цього. Але саме поняття підприємництва передбачає, що суб'єкт оперує досить вагомими активами (в межах ліміту по доходу для тієї або іншої групи). А в даному випадку підприємцями можуть стати лише фізичні особи з невеликими об'єктами оренди. А все решта - ласкаво просимо в тінь.
А може, нам і не потрібен прозорий ринок оренди житла? Але ні, це всього лише думка скептиків і ретроградів. Держава повинна стимулювати внутрішню мобільність населення і активне переміщення трудових ресурсів всередині країни відповідно до потреб розподілу продуктивних сил. В іншому випадку мобільність населення буде спрямована на ринок оренди житла в Варшаві і Кракові...
А для внутрішньої мобільності і гнучкості міжобласних міграційних потоків вкрай необхідний прозорий ринок оренди, щоб кожен бажаючий міг швидко і ефективно знайти потрібний йому об'єкт. Крім того, прозорість - це конкурентність і ринкове ціноутворення, а значить, ціни будуть однозначно нижче, ніж у тіньовому сегменті.
Це давно зрозуміли в Штатах, де мобільність всередині країни знаходиться на самих високих показників у світі. Там навіть є цілий набір мобільних додатків, які допоможуть в режимі реального часу вибрати житло, використовуючи численні фільтри, наприклад, площа, ціна, транспортні комунікації, рівень злочинності, наявність соціальної інфраструктури, рівень комунальних платежів, наявність побутової техніки та багато іншого. Не кажучи вже про те, що можна отримати тривимірну модель майбутнього будинку або квартири. Серед таких сервісів можна назвати Apartment Guide, Craigslist, For Rent і багато інших.
Існують подібні програми і в Україні, але з причини тінізації ринку вони далекі від повноформатної роботи. Саме враховуючи соціальну важливість оренди, навіть в РФ задумалися про зниження ставки прибуткового податку на доходи фізичних осіб у разі здачі житла у найм, а адже в Росії базова ставка цього податку і так менше, ніж у нас - 13%.
Без зниження ставки будь-які спроби регулювати ринок оренди житла будуть безглузді і навіть шкідливі. Для виведення ринку з тіні необхідно встановлювати спеціальну ставку прибуткового податку на операції з орендою житла в розмірі 10% (не всі хочуть бути зареєстрованими підприємцями) і знімати обмеження площі оренди для фізичних осіб - суб'єктів підприємництва (друга та третя групи). Тільки при таких умовах ринок оренди житла буде служити соціальної мобільності населення і зможе сформулювати по-справжньому ринкові ціни. А поки прості українці змушені платити найвищу відносну ставку оренди у світі - 80% щомісячного доходу - і збагачувати сірих ріелторів, які заробляють, можна сказати, ні за що. Зауважте, саме платити ріелторам, замість того щоб просто завантажити в смартфон новий мобільний додаток з пошуку нової знімною квартири. І так буде продовжуватися до тих пір, поки держава не перестане ділити шкури бігають на свободу і поки не вбитих "ведмедів", замість того, щоб для початку просто забезпечити їх дистанційними "маячками".