Двоє зі скриньки. Як Нацбанк і Кабмін можуть відродити іпотечне кредитування

Кожен новий рік в Україні починається з сакраментальної фрази: "А чи не замахнутися нам на іпотечне, розумієте, наше кредитування?" І кожен рік в підсумку закінчується тим, що дане питання відкладають до кращих часів - як невчасне і надто складний. Особливо парадоксально це виглядає на тлі цього будівельного ренесансу в Україні за останні роки. Пояснити західному фінансисту, чому в країні, де будівельний сектор зростає на 20% і вище, його ніхто не кредитує, досить складно.

Насправді іпотеки в Україні немає з двох простих причин. Через відсутність довгих ресурсів у гривні і витіснення з інструментів кредитування валютних кредитів, які показали свою соціальну токсичність в результаті кризи 2008-го і 2014-2015 рр.

Особливо тоді постраждали люди, які спромоглися взяти валютну іпотеку на хвилі сезонного зміцнення гривні влітку 2008 р. Брати кредит з розрахунку 4,95 грн/$ і погашати за 27-28 грн/$ - таке дорогого коштує. В прямому і переносному сенсі. Хоча важливо зауважити, що таких позичальників вже практично не залишилося. Основна маса все-таки зуміла знайти спільну мову з банком і конвертувати валютну кредитну заборгованість в гривню.

За оцінками експертів, в 2017 р. показники зданої в експлуатацію нової житлової нерухомості в Києві можуть наблизитися до фантастичної позначки у 3 млн кв. м, хоча, як показує статистика, раніше, в досить благополучні роки, цей показник становив в середньому до 1,5 млн кв. м.

Обсяги будівництва в країні зросли на 22,5% (за січень-листопад 2017-го). Безпосередньо житлове будівництво за вказаний період збільшилася на 12,3%.

Слід зазначити, що 74,8% від загального обсягу склали роботи з нового будівництва, реконструкції та технічного переоснащення, в той час як капітальний і поточний ремонт - 15,4 і 9,8% відповідно. Зауважимо, що все це пожвавлення в будівельному секторі відбувалося в умовах падіння промислового виробництва, зростання ВВП в межах 2%.

У розвинених країнах індекс активності на ринку житлової нерухомості є одним з ключових індикаторів розвитку економіки: найменше зниження показників на ринку іпотеки або цін на вторинному ринку викликає масову паніку інвесторів і падіння фондових індексів. Українці, виховані в суворих умовах вітчизняного ринку ведуть себе як стоїки. Пояснити це можна наступними причинами.

По-перше, джерела інвестицій для первинного ринку нерухомості знаходяться поза базових ринків капіталу - це в основному або перетікання коштів з тіньової економіки і готівкового обігу, кошти зовнішніх приватних інвесторів (трудових мігрантів). Фінансові інструменти таких ринків капіталу, як банківський сектор (іпотека), ринок цінних паперів (похідні цінні папери) у нас практично не використовуються.

По-друге, активи на ринку нерухомості мають певну еластичність по відношенню до динаміки курсу долар/гривня. У періоди девальвації цінова пропозиція на первинному ринку стає надзвичайно вигідним, адже ціни формуються у національній валюті. Крім того, вкладення в нерухомість розглядаються як механізм хеджування інфляційних ризиків в довгостроковій перспективі (15-20 років).

По-третє, ринок нерухомості розглядається населенням як альтернативний напрям для інвестицій, а сама нерухомість - як джерело пасивного доходу.

У 2017 р., НБУ зафіксував перші сплески іпотечного кредитування, у зв'язку з чим навіть присвятив цій темі окрему вкладення в Звіті про фінансову стабільність за червень минулого року. Про що ж повідали ці дослідження? Як відзначають аналітики регулятора, в даний час відзначається зниження ризиків по знову виданими іпотечними кредитами. Ну, це досить легко пояснюється. По-перше, вже діє знаменита іпотечна обмовка, яка закладена в базовому законодавстві і завдяки якій банки отримали можливість перереєструвати об'єкт застави (квартиру) на свою користь на підставі звичайної виконавчого напису нотаріуса. Тобто значна частина судової тяганини, яка дозволяла позичальникам роками не платити за кредитами, залишилася в минулому. Зараз несумлінний позичальник може позбутися житла за лічені дні. Але це стосується лише нових іпотечних договорів. По-друге, банки стали видавати кредити лише найбільш платоспроможним клієнтам з адекватним джерелом легальних доходів. На практиці це означає банальне: були тисячі позичальників, залишилися сотні, а враховуючи динаміку зростання доходів, скоро піде мова про десятки.

На сьогоднішній день іпотечний кредит - це, по суті, продукт банківського хенд мейд.

У своєму аналізі НБУ провів дослідження фокус-групи з 25 банків, які здійснюють 95% іпотечних операцій. Як показали дані цієї групи, 17 з 25 фінансових установ продовжували видавати нові іпотечні кредити, причому не тільки на покупку нового житла, але і на будівництво і реконструкцію. За 2016 р. нова іпотека склала 736 млн грн, причому за підсумками 2017-го ми можемо зафіксувати позитивну динаміку в розмірі 30-40% приросту. Але навіть якщо сума іпотечних кредитів перевищить один мільярд гривень - це лише еквівалент 30 млн євро, або 0,3% ВВП. Такі обсяги не можуть впливати навіть на регіональну динаміку ринку нерухомості (приміром Києва чи Львова), що вже говорити про масштабах всієї країни.

Середній розмір іпотечного кредиту становив у 2016 р. 574 тис. грн і 546 тис. грн 2017-м. Півмільйона - це на сьогоднішній день майже іпотечний стандарт, тобто сума, достатня для покупки одне - максимум двокімнатної квартири у великому місті (Київ, Львів, Харків, Одеса). Причому спостерігається тенденція скорочення питомої ваги великий іпотеки (більше 2 млн грн): він знизився з 13 до 4%.

Що стосується різних сегментів ринку нерухомості, то в 2016 р. понад 50% кредитів припадало на первинний ринок, а в 2017-му ситуація змінилася - більшу частину стало становити кредитування на вторинному ринку.

Як показує досвід роботи на ринку нерухомості, зміщення акценту на користь вторинного сегмента відбувається у періоди стабілізації або зміцнення гривні, в той час як первинка виходить в топ в періоди девальвації національної валюти.

Якщо говорити про регіональний розподіл, то 50-60% кредитів видаються на купівлю об'єктів житлової нерухомості у Києві. Потім слід Львів. Якщо говорити про класичну провінції, тобто поза переліку п'яти найбільших міст України, то на ці порівняно невеликі населені пункти доводиться 19-24% кредитів.
А що ж зі ставками? Якщо в колишні докризові роки банки хеджувати свої відсоткові ризики ставками або у валюті, або драконівськими відсотками в гривні, то на даний момент на перші кілька років застосовується фіксована ставка, яка, як правило, значно нижче рівня інфляції. Звідки така щедрість? Відповідь проста: спрацьовують партнерські програми банків і забудовників (а в деяких випадках - це і зовсім спільні промислово-фінансові групи). Тобто банки виймають свою вигоду на стадії реалізації проектів будівництва житла безпосередньо з кишені будівельної компанії - та просто ділиться з банком, компенсуючи йому 10-20% від суми кредитування.

У подальшому ставка прив'язується до 12-місячного Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб " (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates, - UIRD). Зараз, наприклад, цей показник становить 14,21%. Надалі UIRD буде залежати від рівня ліквідності в банківській системі, інфляції і величини облікової ставки НБУ.

Максимальні терміни кредитування коливаються від 16 до 19 років, а якщо говорити про середньозважених показниках, то медіанний період кредитування становить 16-17 років.

Банки стали значно більше уваги приділяти показником LTV (співвідношення суми кредиту до ринкової ціни застави) і DSTI (відношення витрат на обслуговування кредиту до доходу позичальника). Що стосується першого показника, то він склав 60-63%, тобто банки формують майже дворазове забезпечення, а другий індикатор склав 47-50%, тобто позичальник віддає на обслуговування іпотеки майже половину свого підтвердженого доходу. Як показують дослідження НБУ, середній дохід одержувача іпотеки перевищує 23 тис. грн на місяць. Тим не менш банки продовжують видавати кредити і тим покупцям, у кого офіційний рівень доходів менше 10 тис. грн в місяць і навіть без підтвердження легального доходу. У даному випадку банки застосовують непрямі методи оцінки фінансового стану свого клієнта.

У свій час голова НБУ Володимир Стельмах любив розповідати про правило "десяти": сума кредиту повинна складати не більше 10% доходу позичальника за весь термін кредитування, а вартість обслуговування кредиту за рік - не більше 10% річних доходів.

Якщо візьмемо середній дохід у 23 тис. грн на місяць і термін кредитування до 16 років, отримуємо суму "ідеальної" іпотеки в розмірі 441 тис. грн, тобто величину, порівнянну з середнім значенням сьогоднішніх іпотечних кредитів.

Хоча цей показник все ж кілька далекий від оптимальної величини (середній розмір кредиту повинен бути скорочений або доходи позичальників - вирости).

Ще більша диспропорція виникає при оцінці рівня витрат на обслуговування кредиту за методом "десяти": при зазначених вище параметрах, ставка за кредитом повинна становити 6-7% річних. На такому рівні нині кредитують лише в рамках програм співпраці із забудовниками і то в перші рік-два. Хоча це ми говоримо про щадному режимі боргового навантаження у розвинених країнах DSTI на рівні до 50% сприймається цілком буденно, але, щоправда, там зовсім інший рівень доходів домогосподарств.

Незважаючи на микропозитив, продовжує знижуватися показник, який характеризує відношення суми кредитів, виданих на покупку житлової нерухомості, до розміру сукупного кредитного портфеля: у 2017 р. даний показник продовжив зниження і досяг 4,74%, хоча ще в 2015-му становив 6,32%.

Суттєві зміни в секторі іпотеки можуть виникнути лише за умови появи в банківській системі довгострокових гривневих ресурсів, тих же недержавних пенсійних фондів та видачі рефінансування НБУ банків під заставу іпотечних облігацій, як це відбувається в США. До речі, ні іпотечні облігації, ні заставні як ефективні фінансові інструменти поки так і не знайшли на українському ринку масового застосування.

Ринок житлової нерухомості воліє освоювати готовий кеш трудових мігрантів і колишніх вкладників, які забрали з банків свої депозити.

В той же час активізація іпотечного кредитування в умовах непрозорого виділення земельних ділянок під забудову та корупційного преса місцевих органів влади (все це стримує появу нових будівельних компаній) може призвести лише до пузыреподобному зростання цін, коли вузька і обмежена пропозиція житла буде наштовхуватися на посилюється завдяки кредитному плечу попит. Подібне вже було у нас в 2004-2008 рр. Так що наша технологічна відсталість в умовах інституційної немочі є надійним гарантом від цінового перегріву, а значить, і від нової кризи.