Чи варто власникам зруйнованої нерухомості сподіватися на отримання компенсацій — інтерв’ю з Ольгою Оніщук

Передмістя столиці поступово оговтується від жахіть окупації, до понівечених ворожими обстрілами містечок — Бучі, Ірпеня, Гостомеля, Ворзеля, — повертаються мешканці. Комусь пощастило — їхні будинки були розграбовані, але вціліли, хтось відбувся вибитими шибками і незначними фасадними пошкодженнями, проте багато людей опинилися без даху над головою: їхні помешкання потребують капітального ремонту або ж були зруйновані вщент.

Про те, чи варто власникам зруйнованої нерухомості, кількість яких по всій території Україні зростає мало не щогодини, сподіватися на отримання нового житла або грошової компенсації, хто і яким чином буде відшкодовувати збитки, ми поговорили з керівницею програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього Ольгою Оніщук.

— Ще в квітні розпочався процес подачі заявок на отримання компенсацій за зруйноване житло. Розкажіть про те, як працює цей механізм?

— Повідомити про пошкоджену та знищену внаслідок військової агресії РФ нерухомість сьогодні можна двома способами: онлайн — в мобільному застосунку "Дія" чи через портал державних послуг "Дія", або ж звернутися до ЦНАПу чи нотаріуса. Це повідомлення має містити інформацію як про особу (П.І.Б., ідентифікаційний код або серію та номер паспорта, за наявності — унікальний номер запису в Єдиному державному демографічному реєстрі (він прописаний у ID-картці або біометричному закордонному паспорті) та її контактні дані, так і про нерухоме майно. Наприклад, потрібно вказати тип майна, його адресу, загальну площу та технічні характеристики, і, звісно, відомості про пошкодження або знищення (дата та орієнтовний час настання події, опис пошкодження, фото-, відеофіксація (за наявності). 

Подача такої заявки здійснюється незалежно від місця проживання чи перебування особи.

— А як бути тим українцям, які знаходяться за кордоном, не мають доступу до "Дії" і поки не можуть повернутися додому?

— Це не проблема: подати відповідне повідомлення через нотаріуса або ЦНАП може уповноважений представник на підставі виданої довіреності. Для цього особі потрібно звернутися до консульської установи України за кордоном або до іноземного нотаріуса.

— Право на подачу такої заявки, а отже, і на отримання компенсації, мають лише власники майна?

— Не тільки. Нещодавно нормативними змінами коло суб'єктів, які можуть подати відповідне повідомлення, було розширено. Тепер це зможуть зробити як фізичні особи, так і юридичні, або ж їхні спадкоємці чи правонаступники. Причому йдеться не лише про фактичних господарів нерухомості, але й про так би мовити потенційних власників: тих, хто не встиг офіціалізувати свій статус, або тільки інвестував кошти у будівництво квадратних метрів. Якщо говорити про фізичних осіб, то заявниками можуть бути замовники будівництва, члени житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення кооперативу, але не оформили право власності на нього, а також особи, які здійснили інвестування та фінансування будівництва об’єктів, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт (зокрема, прийнятих в експлуатацію об’єктів, щодо яких не оформлено право власності).

— Але в законопроєкті №7198, який визначає правові засади отримання компенсації за зруйноване житло, про юридичних осіб не йдеться.

— Так, дійсно, цим проєктом передбачено, що право на отримання компенсації мають фізичні особи — громадяни України (власники пошкоджених, знищених об’єктів нерухомості, ті, хто інвестував кошти у будівництво, члени кооперативів, які викупили квартиру, але не встигли оформити право власності, а також спадкоємці вказаних осіб) і об’єднання співвласників або управителі багатоквартирних будинків чи житлових кооперативів. Утім вказана законодавча ініціатива лише пройшла парламентський рубікон, була прийнята в першому читанні, і, вочевидь, до другого — буде суттєво доопрацьована.

Це, так би мовити, основна законодавча канва для механізму отримання компенсацій, яку ще треба суттєво шліфувати. Скажімо, на мій погляд, варто переглянути підхід щодо суб’єктного переліку, який звужується лише до громадян нашої держави, адже згідно з Конституцією України іноземці та особи без громадянства, що перебувають на території нашої країни на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також мають такі самі обов'язки, як і громадяни України. І таких юридичних нюансів багато.

— Чи не вважаєте ви, що законодавці дещо поквапилися зі створенням такого механізму, адже, попри популярну нині політичну риторику, мовляв, агресор за все нам заплатить і все компенсує, шансів на виплату Росією репарацій небагато?

— Відбудова країни — це завдання не на "після перемоги", це те, що потрібно робити вже зараз. Сьогодні на міжнародній арені триває складний процес перемовин задля пошуку можливих джерел фінансування і механізмів для відновлення нашої держави. Так, наразі ми бачимо, що модель світової колективної безпеки виявилася фактично безпорадною перед цинічним ядерним шантажем Російської Федерації. Втім, незалежно від того, скільки триватимуть такі дипломатичні консультації і якими будуть результати роботи наших політиків у цьому напрямі, Україні вже зараз потрібно створити національний механізм виплати компенсацій за зруйновану ворогом нерухомість.

Це мають бути чіткі, зрозумілі, прозорі і справедливі правила відшкодування збитків постраждалим. Створення такого механізму буде сигналом, що держава подбає про громадян, які залишилися без даху над головою, і мотивуючим фактором залишитися в Україні, або ж повернутися сюди для тих наших співвітчизників, яким довелося виїхати за кордон. Інше питання, чи варто зараз, під час війни, коли ситуація на фронті постійно змінюється і ризики ракетних атак зберігаються по всій території України, переходити від етапу збору інформації про руйнації житлового фонду, до власне запуску процедури відшкодування збитків, створювати на місцях (де це можливо) комісії з розгляду питань щодо надання компенсації і забезпечувати їхню роботу, як це передбачено проєктом №7198..

— Мабуть, на етапі роботи компенсаційних комісій, які будуть вирішувати питання про надання нового житла чи грошової компенсації постраждалим, не уникнути корупційних ризиків і шахрайських схем?

— На жаль, так, адже ті, хто прагне нажитися на чужій біді, були, є і, напевно, будуть завжди. Мінімізація корупційних ризиків у роботі таких комісій — це окрема тема для розмови. Такі ризики завжди присутні, коли йдеться про людський фактор, але, зрештою, все буде залежати від фаховості суб’єктного складу таких інституцій, чіткої законодавчої і нормативної регламентації їхньої роботи, з мінімальним набором дискреційних повноважень.

А ось на проблематиці шахрайства я зупинюся більш детально, адже вже зараз можна прогнозувати, що це стане одним із ключових викликів для механізму відшкодування збитків. Річ у тім, що в Україні дуже великий масив інформації про права на нерухомість міститься тільки на паперових носіях і досі відповідні відомості не відображені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Це було проблемою і в мирний час, коли відсутністю оцифрованих даних про право власності громадян нерідко користувалися шахраї, намагаючись заволодіти нерухомістю шляхом підробки правовстановлюючих документів (це, нагадаю, може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, приватизаційне свідоцтво, судове рішення тощо), а в умовах війни — і поготів. Зараз багато архівів нотаріусів чи БТІ було знищено або ж вони знаходяться на окупованій ворогом території, відтак отримати дублікати правовстановлюючих документів, чи будь-яку підтверджуючу інформацію від відповідних органів неможливо.

Зрозуміло, що у тих власників зруйнованого житла, відомості про права яких містяться в ДРРП, тобто вже оцифровані, проблем не буде: на етапі подачі заяви відповідна інформація автоматично "підтягнеться" з реєстру. Тож навіть у разі втрати правовстановлюючих документів члени відповідної комісії матимуть змогу пересвідчитися, що компенсація буде надана законному адресату, а не шахраю.

З тими ж, хто з якихось причин не зареєстрували свої права на майно в ДРРП, а відповідна інформація містилася тільки на паперових носіях, що були втрачені, все набагато складніше. Сумніваюся, що компенсаційні комісії візьмуть на себе відповідальність фактично визнавати право власності за особою, у якої відсутні будь-які документи на майно, в ситуації, коли неможливо отримати підтверджуючу інформацію від відповідних органів.

— Що ж робити тим громадянам, які втратили не тільки майно, а й документи на нього? Вочевидь, таких випадків буде багато.

— Чи не єдиний варіант для таких громадян — звертатися до суду і подавати позов про визнання права власності. Відповідні справи розглядаються за правилами статті 392 Цивільного кодексу України і провадження у них можуть тривати роками, особливо з огляду на складнощі із викликом відповідачів, які знаходяться на окупованих ворогом територіях. Крім того, є ще одна важлива обставина, яка фактично унеможливлює розгляд таких справ. Це виключна підсудність: відповідно до вимог частини 1 статті 30 Цивільного процесуального кодексу України позови, що виникають із приводу нерухомості, пред'являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.

Саме тому вже сьогодні варто поміркувати над тим, як допомогти громадянам, які внаслідок російської агресії залишилися і без майна, і без документів, а отримати дублікати чи підтверджуючу інформацію неможливо. Наприклад, можна передбачити спрощений судовий механізм, на кшталт того, який свого часу передбачили для встановлення фактів народження/смерті особи на тимчасово окупованій території України. Це має бути процедура ad hoc, яка забезпечить оперативний розгляд відповідних судових справ з прив’язкою не до офіційної адреси знищеної нерухомості, а до фактичного місця проживання її власника.

— На місці таких громадян в умовах війни може опинитися кожен. Чи можна себе якось убезпечити в такій ситуації?

— У військовий час головне правило — це триматися за життя, а не за стіни! Кожен, хто сьогодні перебуває в Україні, передусім має турбуватися про своє життя і безпеку рідних, під час сигналів повітряної тривоги обов’язково йти в укриття, взявши з собою тривожну валізу з документами, серед яких мають бути й ті, що підтверджують його право власності на майно.

Якщо ж людина перебуває у відносно безпечному регіоні держави, де знаходиться її майно і не ведуться активні бойові дії, потрібно потурбуватися про внесення відомостей про майнові права на нерухомість до реєстру. Для цього потрібно звернутися до найближчого нотаріуса, який має доступ до ДРРП (відповідний перелік нотаріусів, які в умовах воєнного стану вчиняють нотаріальні дії щодо цінного майна, можна знайти на сайті Мін’юсту).

Оцифровка даних про право власності — це чи не єдина гарантія безпеки для всіх господарів житла на випадок можливих руйнацій чи шахрайських дій.