Які податки доведеться сплатити українцям із продажу нерухомості в 2022 році, — інтерв’ю з Ольгою Оніщук

"ДС". Податкове законодавство раніше містило пільгові умови продажу нерухомості. Такі преференції збережені? Чи зможуть громадяни й надалі продавати майно, не сплачуючи податки, і в яких випадках?

О.О. У Податковому кодексі сьогодні існує умовна категорія пільгового нерухомого майна. Разова операція з продажу такого майна, проведена протягом одного календарного року, не підлягатиме оподаткуванню.

Так зване пільгове майно виокремлюють за двома ознаками. Перша — вид об’єкта нерухомості: наприклад, житловий, садовий, дачний будинок, земля, на якій він розташований, квартира, кімната. Друга ознака — майно перебуває у власності більше трьох років, або ж було набуте у спадщину.

Скажімо, ви плануєте продати гараж чи інше нежитлове приміщення, такий об’єкт нерухомості не є пільговим, тож не важливо скільки років він перебуває у вашій власності, його відчуження не можна провести з податковою ставкою 0%. Тоді як, наприклад, для квартири строк володіння важливий: якщо вона дісталася не у спадок, а була придбана рік-два тому, дохід з її продажу підлягатиме оподаткуванню.

Податковими змінами, які почали діяти з 2022 року, передбачається не просто збереження, але й розширення переліку пільгового нерухомого майна: до нього були віднесені також землі сільськогосподарського призначення.

"ДС". Такі зміни продиктовані зняттям мораторію на продаж сільгоспземель?

О.О. Безумовно. Відкриття ринку землі помітно активізувало продаж нерухомості. Щоправда, до пільгової категорії були віднесені тільки ділянки сільськогосподарського призначення, отримані в процесі приватизації або у спадщину. При цьому правило "мінімум три роки перебування у власності" на такі приватизовані землі теж поширюється. Це означає наступне. Якщо ділянка була приватизована менш як три роки тому або придбана у власність після зняття мораторію на продаж, тобто після 1 липня 2021 року, то з її продажу цьогоріч сплатити податки все ж доведеться.

"ДС". Якою ж буде ціна питання? Як змінилися податкові ставки?

О.О. Раніше операції з продажу нерухомості обраховувалися за загальним принципом: податкова ставка 0% тільки для разового продажу в році саме "пільгового" майна, 5% — для решти продажів, незалежно від того, про яку нерухомість йдеться: пільгову чи не пільгову. З 2022-го запроваджено, так би мовити, паралельний розрахунок кількості продажів за рік для "пільгового" і непільгового майна та встановлено нову ставку податку — 18%.

З нового року діє така податкова градація для продажів нерухомості за рік:  

• перший продаж "пільгового" майна — податкова ставка 0%;
• другий продаж "пільгового" майна або перший продаж іншої нерухомості — 5%;
• третій продаж "пільгової" нерухомості або другий продаж іншого майна й усі подальші операції — 18%.

"ДС". Давайте розберемося на конкретному прикладі. Скажімо, хтось хоче переїхати до іншого міста та планує продати кілька об’єктів нерухомості — квартиру, паркомісце, землю сільгосппризначення і офісне приміщення. Яким має бути алгоритм дій власника, аби оптимізувати свої податкові витрати?

О.О. Спершу слід з’ясувати, яке майно підпадає під пільгову категорію. У наведеному прикладі це може бути квартира чи земельна ділянка сільськогосподарського призначення, або ж і те, і інше — все залежить від способу та строку набуття майна у власність. 

Раціональніше, звісно, скористатися опцією "нульова податкова ставка" для продажу дороговартісного "пільгового" майна, скажімо, квартири. Потім можна продати офісне приміщення, далі — сільськогосподарську землю, або ж навпаки, оскільки обидві операції проводитимуться з податковою ставкою 5%, і тільки після цього паркомісце: такий продаж буде оподатковуватися вже за ставкою 18%.

 "ДС". Зі ставками податку все більш-менш зрозуміло. Давайте поговоримо про розрахункову величину для їх сплати. Йдеться про ціну продажу нерухомості?

О.О. Як правило, так, але тільки для ставки податку 5%. При визначенні бази оподаткування для ставки 18% застосовуватиметься абсолютно новий підхід. Йдеться про так званий чистий оподатковуваний дохід. Ним вважається різниця між загальною сумою отриманих з продажу нерухомості коштів і сумою витрат. До останніх належать: вартість, за яку було придбане майно, витрати на будівництво, реєстраційні збори, державне мито тощо.

Важливою умовою є те, що такі витрати обов’язково мають бути документально підтвердженими! Наприклад, ви маєте намір продати нещодавно придбаний житловий будинок, і це буде третій продаж нерухомості за рік, тоді податок у розмірі 18% має бути сплачений з різниці між вартістю житла, за яку ви його придбали і яка підтверджена відповідними документами, і ціною, за яку ви його продаєте.

"ДС". А чи не може трапитися так, що власнику буде вигідніше продати майно за ставкою 18%, ніж за 5%?

О.О. Так справді може бути. Тож, якщо виникають сумніви щодо визначення суми податку, особливо, коли планується продаж кількох об’єктів нерухомості, краще звернутися за індивідуальною консультацією до податкових органів. Важливо пам’ятати, що у більшості випадків визначення суми податків — це зона відповідальності продавця. Виключенням з цього правила є операції з продажу нерухомості, покупцями в яких виступають юридичні особи. Тоді саме на них покладаються функції податкових агентів.

"ДС". Можливо, краще порадитися з нотаріусом, який буде супроводжувати операцію з продажу?

О.О. Звісно, порадитися можна, втім, варто пам’ятати, що під час посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус не виступає податковим агентом і не має повноважень здійснювати розрахунок податку. У цьому випадку нотаріус має лише поінформувати контролюючі органи про суму отриманого особою доходу і суму сплаченого податку, на підставі відповідної квитанції, наданої продавцем.