Ганна Бондар: Ризики зниження якості будівництва стають ще серйознішими, а заручниками будуть люди, які купують житло

"ДС" У містобудівній галузі останні два роки відбуваються великі зміни: ліквідували Державну архітектурну будівельну інспекцію, замість неї створили три структури, потім об'єднали їх назад в одну. У чому логіка і куди реформа архітектурно-будівельного контролю рухатиметься далі?

Г.Б. Передісторія така: восени 2019 року Кабмін видав дві ухвали, які не відповідали закону про регулювання містобудівної діяльності. Згідно з цими документами формувалися нові інститути і виникла колізія: постанови неможливо виконати, але вони прийняті і є підзаконними актами. Після цього виник колапс через те, що ніхто не мав контролю за процесом будівництва. Думаю, що за цей час з'явилася величезна кількість незаконних будов.

Увесь цей час у нашому профільному комітеті виникали різні ідеї, як відрегулювати сферу архітектурно-будівельного контролю. Було кілька законопроєктів від окремих депутатів, які, на жаль, не знаходили консенсусу й компромісу ні всередині комітету, ні у спілкуванні з міністерствами.

Після зміни в міністерстві профільного заступника міністра, яким стала Наталія Козловська, з'явився законопроєкт №5655 про реформування містобудівної діяльності, головним автором якого була Олена Шуляк. Проєкт був проголосований у першому читанні як початок дискусії про те, що ми робитимемо, і з вересня цього року ми проводимо підкомітети та обговорюємо 2800 правок, поданих до проєкту в першому читанні.

"ДС" Як цей законопроєкт змінить містобудування в Україні?

Г.Б. Він має відрегулювати всю цю сферу, починаючи з отримання земельної ділянки. Місія цього документа полягає в лібералізації взаємин на ринку будівництва та переведенні їх в електронну форму. Крім того, важливим його аспектом є діджиталізація, надання можливості кожному зайти до Єдиної державної системи у будівництві й ознайомитися з документами. Можна буде натиснути на об'єкт або на забудовника, архітектора і побачити повну документацію щодо цього об'єкта. Якщо нам вдасться це реалізувати, буде супер!

"ДС" Але в цьому проєкті, напевно, є і мінуси. Можете їх назвати?

Г.Б. Є дискусійні питання, пов'язані зі зміною соціального договору щодо всіх сторін містобудівної діяльності. Це державна влада, місцеве самоврядування, будівельний бізнес, інвестори житла, інженери, архітектори, спеціалісти технагляду, експерти будівельної сфери та громадськість. І ця зміна суспільного договору викликає найбільші дискусії і навіть громадські протести.

Зокрема, сюди належать питання авторського немайнового права. Законопроєкт пропонував на старті, під час укладання договору архітектора та замовника, якщо це бюджетні гроші, передачу архітектором немайнового права на проєктну документацію замовнику. Цей пункт розбурхав архітектурну громадськість, були протести.

Чому їх це зачепило? Проєктна документація розробляється у кілька стадій. Спочатку виникає ідея чи концепція, далі йдуть ескізний та робочий проєкти, і щоразу, проходячи ці стадії, проєкт видозмінюється, іноді досить серйозно. Тобто документація буде змінюватися вже без участі автора, порушуючи його немайнове авторське право. У світі такі речі регулюються договором, і ніхто на старті проєкту не віддає майнове право, за винятком випадку, якщо архітектор додатково отримує суму, рівну вартості проєктної документації, але далеко не кожен архітектор готовий піти на це навіть за такі гроші.

Є ще важливий момент: коли забирають авторське право — незрозуміло, хто з можливого ряду авторів несе професійну відповідальність за об'єкт. Це питання, викликавши бурхливу реакцію, згуртувало архітектурну громадськість, і ми на підкомітеті домовилися цю норму видалити, проте ризики, що вона спливе на комітеті чи голосуванні, залишаються. Тому я і народний депутат Іван Юнаков стежимо, щоб ця домовленість збереглася.

Другий момент, що спричинив велику спільну дискусію, — це поява в проєкті містобудівної палати, дорадчого органу, який іноді брав на себе навіть функції суду. Було незрозуміло, як працюватиме цей орган, бо він був виписаний так, що міг би ніколи не зібратися, при цьому повноваження пропонувалися серйозні. Наприклад, було виписано модель, коли інспектор приходить на будівництво, бачить порушення, і, щоб видати розпорядження, йому потрібно звернутися до цієї палати для перевірки наявності порушення.

Враховуючи, що до складу цього органу мали входити 30 осіб, які зобов'язані збиратися раз на місяць, дієздатність такої палати викликає великі сумніви. Наразі цю норму прибрали і функцію третейського суду передали Мінрегіону.

"ДС" Багато нарікань є з приводу того, що документ нібито передбачає контроль забудовників за самими собою. Чи так це?

Г.Б. У питанні приватного контролю за будівництвом поки що немає готовності Мінрегіону, авторів та членів підкомітету шукати рішення. Справа в тому, що до 2015 року весь контроль за будівництвом належав державі, потім частину державних повноважень передали на місця, причому не всі міста тоді ці повноваження були готові взяти. У результаті після передачі повноважень на місця корупція виникла там, а девелопери, які розраховували на нормальні взаємини з міськадміністраціями, скаржитися вже на них.

Наразі ж у законопроєкті закладено норму, коли контроль може здійснювати окрема юридична особа, яка не представляє ані держслужби, ані органи місцевого самоврядування. Ми домовилися, що ФОПів там не буде, а будуть деякі ТОВи, які отримують акредитацію і мають у своєму розпорядженні фахівців у сфері технагляду. Вони укладають договір з девелопером і здійснюють контроль. Такої моделі у світі я не бачила, це ноу-хау. На старті законопроєкту, у першому читанні була домовленість, що у цьому питанні потрібно передбачити запобіжний механізм. Наприклад, якщо згадана комерційна структура не помічає порушень, то включається нагляд, і за два і більше порушень акредитацію відбирають. До цієї частини законопроєкту було подано багато правок, але, на жаль, комітет їх не прийняв, і поки що залишається модель без запобігання зловживанням. У такому варіанті підприємство, якому замовник платить гроші, не має мотивації визначати помилки в будівництві.

У результаті ризики зниження якості будівництва стають ще серйознішими, а заручниками в цьому будуть люди, які купують дуже неякісне житло. У мене є правка, що пропонує віддати приватникам контроль над будівництвом маленьких одноповерхових будівель, складів тощо. Якщо ми хочемо провести такий експеримент, давайте почнемо з малого. На жаль, її не було прийнято.

"ДС" Чи є зараз у місцевих адміністрацій і Державній інспекції архітектури та містобудування реальні важелі впливу на забудовників, які зводять будівлі неузгодженої висотності в центральній частині міста?

Г.Б. Система працює дуже погано. У нас є порядок проведення контролю, але виходить замкнене коло: зараз, якщо сусіди якоїсь забудови бачать, що там щось не те, вони викликають поліцію, але вона не має права зайти на будівництво і викликає інспектора, який повинен видати розпорядження замовнику будівництва. Якщо його на майданчику немає, інспектор іде ні з чим. У законопроєкті №5655 прописано вирішення цього моменту внесенням припису безпосередньо до єдиної електронної системи будівництва.

Крім усього іншого, якщо забудовник, припустимо, сам не зносить незаконні поверхи, справа йде до суду, який своїм рішенням змушує замовника це зробити, — є ж іще виконавча служба, в яку передається рішення, але далі нічого не відбувається. Чи то замовник зник, чи то перереєструвався, чи ще щось, тобто система не працює.

"ДС" Що робиться для вирішення проблеми з недобудовами, яких сьогодні в Україні налічуються сотні?

А.Б. Це неможливо вирішити одним махом. Кожен довгобуд має свою історію. Якщо держава має щось вирішувати, то тільки з держвласністю. Є довгобуд у держвласності, є ініціатор, будь-яке міністерство каже: ми готові добудувати будинок — далі йде підготовка документів, ухвали Кабміну, за потреби і суди, виділяються гроші, проходять торги і починається добудова.

Якщо ж довгобуд у приватній власності, то має з'явитись приватник, який готовий його добудувати. У світі це відбувається так: стоїть нікому не потрібний довгобуд, але в якийсь момент покупця починає цікавити земля під ним, він може або добудувати, або, навпаки, розібрати будівлю і збудувати щось зовсім інше. Базовим є питання, чия це власність, і його треба ставити будь-якому активісту, чиновнику, політику тощо. Якщо приватна — вирішувати має приватник, це ринок.

Я вважаю, що будь-який шлях хороший, якщо він не несе небезпеки для оточуючих. Наприклад, деякі будинки Войцеховського будувалися без наявності земельної ділянки, там справа навіть не у висотності чи дозволах. Деякі з них узагалі на міському колекторі збудовані — введення в експлуатацію такого будинку, виходячи із безпеки киян, у мене викликає сумніви. Якщо ж катастрофи немає, люди домовилися і створили кооператив, знайшли гроші для добудови будинку — чому ж ні? Справа в тому, що демонтаж будь-якої будівлі — це дуже дорого, іноді дорожче, ніж збудувати, тобто економічно недоцільно. Якщо об'єкт, припустимо, не псує краєвиду на лавру чи Софію, не стоїть на колекторі чи на болоті, не зіпсує інженерні комунікації — тоді чому не добудувати?

"ДС" Два роки тому у Львові знесли будинок за рішенням суду. Чи зноситимуть в Україні незаконно збудовані будинки і надалі?

Г.Б. Я вітаю цей кейс, бо після нього у Львові поменшало недобросовісних забудовників: вони зрозуміли, що знесення можливе, це не фантастика, і почали поводитися акуратніше. Тобто політично такі кейси гарні. Водночас я якось обговорювала це з американським архітектором, і він взагалі не розумів, як це, для їхньої ментальності таке — дикість, але в наших умовах держава чи місто мають проявити волю і покарати. Однак кожен випадок слід розглядати окремо.

"ДС" Як в інших країнах захищають інвестора при інвестуванні в первинку, щоб уникнути тієї ж проблеми довгобудів? Що із закордонного досвіду ми можемо запозичити?

Г.Б. Я чула лекцію американського архітектора, який працює в Техасі. Для того щоб людей не обманювали, а вони не купували "повітря", є кілька запобіжників. По-перше, всі дозвільні документи платні (у нас усе безкоштовно, гроші йдуть не до скарбниці, а до кишені чиновникам). Якщо брати 9-поверховий будинок на два під'їзди, вартість усіх дозвільних процедур у Техасі — приблизно $30 тис., що чимало, але в масштабах будинку нормально. Ці гроші йдуть до спеціального фонду, з якого платять зарплату чиновникам, які займаються дозвільними процедурами. Вони розуміють, що ходять під Кримінальним кодексом, і ця система стимулює забудовників подавати правильні документи, а чиновників — приймати правильні рішення, адже сісти можуть і ті, й інші, їм страшно. Другий запобіжник від обману полягає в тому, що продаж квартир починається, коли будинок уже на 70% готовий.

На жаль, я не вірю у втілення у нас першого запобіжника, тобто платних дозволів — це рішення, яке не знайде підтримки у залі парламенту через популізм. Другий запобіжник — досить глибокий. Якщо відкрити статистичний щорічник Києва і подивитися, що за чиї гроші будується, то виявиться, що понад 70% будівництв — це приватні гроші, тобто місто будує мало, а держава ще менше. Щодо того, за чиї приватні гроші ведуться будівництва, — це на 99% не гроші замовників і не кредитні кошти, це гроші тих, хто купуватиме квартири. Тобто другий захід проти обману покупців, про який я говорила раніше, у нас означає те, що мають з'явитися багаті замовники, які беруть землю не в оренду на 50 років за 3 грн, а викуповують ділянку на аукціоні за високою ціною і будують на ній за свої гроші та ризикують, їм невигідно порушувати закон. Або має бути дуже добре розвинена банківська система: о'кей, у мене немає своїх грошей, я беру кредит, на 70% будую і потім починаю повертати цей кредит за рахунок того, що в мене купують квартири. Впровадження цього запобіжника вже не з популізмом пов'язане, а з тим, що ми є небагатою країною.