Smart-рішення для малих інвесторів

Світовий тренд

Справедливо буде відзначити, що квартири маленького розміру не є ноу-хау українського ринку нерухомості. Малогабаритне житло користується попитом і в країнах, набагато багатше України. Приміром, у Франції половина населення не має власного житла. У Швеції на квартири розміром 20-40 кв. м спостерігається стабільний попит. Нерухомість Японії відрізняється дорожнечею, а придбання 40 кв. м сприймають як розкіш. Для цієї країни характерна житло приблизно 15 кв. м, і проектувальники меблів набили руку на різного роду столах і шафах-трансформери. Мініатюрні квартирки в башті "Накагин" в Токіо вже увійшли в історію завдяки втіленої тут "капсульної" архітектурі - вони мають площу 10 кв. м. Воістину японці можуть дати фору будь-кому в економії і раціональному використанні простору. Хоча і це відносно, адже в Гонконзі можна орендувати капсулу розміром у п'ять разів менше.

Цікаво, що в Римі та Мілані теж є крихітні квартири по 10 кв. м, але використовують їх місцеві жителі в якості ночівлі в робочі дні. А ось в Голландії житло менше 20 кв. м зустріти практично неможливо.

Маленькі квартири з'явилися в Україні ще в 2013 р., коли столичний ЖК "Комфорт Таун" почав пропонувати покупцеві однокімнатні квартири площею від 19 кв. м. До 2016-го такий розмір придбав велику популярність серед покупців, його стали сприймати як доцільну інвестицію.

"В європейських країнах малогабаритної квартирою вважається приміщення близько 30 кв. м. В Україні до недавнього часу малогабаритної вважалася квартира також площею близько 30 квадратів, так звані гостинки. В останні кілька років житло невеликого метражу у нас стали називати smart-квартира", - розповідає керівник відділу маркетингу ЖК "Новопечерські Липки" Дмитро Новіков.

Власне, приставка smart повинна означати, що кожен сантиметр в квартирі використовується раціонально й ефективно, а енергоресурси - економно.

За даними онлайн-сервісу Lun.ua у більшості випадків площа квартир-маляток становить 23-25 кв. м, хоча забудовники пропонують житло і до 20 кв. м. наприклад, в ЖК "Смарт Хаус" можна придбати житло метражем 18,5 квадрата. Квартири-студії на 0,5 кв. м більше - 19 кв. м - пропонує, як зазначалося вище, ЖК "Комфорт Таун". Мінімальне житло в ЖК "Жуляни" - 21 кв. м, а в ЖК "Яскравий" - 25 кв. м.
"Все, що менше 40 кв. м, сміливо можна вважати компактними "одиничками". Державний стандарт обмежує мінімальний розмір однокімнатних квартир 30

кв. м, проте попитом користується житло площею до 30 кв. м. Точніше, питання не в площі, а в ціні. Забудовники йдуть на поводу у клієнтів і зменшують площі квартир навіть до 15 кв. м", - відзначає співзасновник ЖБК "Будівельне об'єднання-3", возводящего РК "Милі квартири", Андрій Зелений.

Зберегти баланс

У той же час забудовники намагаються зберегти баланс в кожній новобудові, плануючи по сусідству малометражное житло і повноцінні дво -, трикімнатні квартири.
"Неправильно проектувати і будувати будинки, де велика частина квартир компактні. Такі квартири рано чи пізно стають притулком депресивного контингенту мешканців, і досвід західних країн, де за соціальними програмами будували будинки і цілі райони компактних квартир для малозабезпечених, говорить про те, що там, де більшість незаможних, публіка морально опускається, а там, де незаможні живуть в одних будинках і районах з більш заможним контингентом, вони морально ростуть", - вважає Андрій Зелений.

У двох об'єктах РК CAMPUS, які знаходяться на стадії проектування, будуть пропонувати варіанти однокімнатних квартир площею від 27 кв. м. У продаж вони надійдуть навесні 2018 р., в структурі продажів їхня частка не буде перевищувати 3-4%, повідомила керівник відділу маркетингу компанії Ганна Котковець.

Хто-хто в дитині живе

Як підкреслюють аналітики, поява малогабаритних квартир закономірно для посткризового ринку. Попит на їх користь зміщується, оскільки українці починають порівнювати свої можливості й потреби, віддаючи перевагу варіантам, які їм дійсно по кишені. Більше всього таких пропозицій в нових житлових комплексах у Києві та області.

"Малогабаритними квартирами здебільшого цікавляться ті, хто хоче інвестувати кошти для подальшої здачі власності в оренду, а також студенти і молоді сім'ї, у яких недостатньо коштів на придбання повноцінного житла великої квадратури. Перша категорія жити в малогабаритних квартирах не збирається. Друга розглядає їх як тимчасовий варіант", - розповідає Ганна Котковець.

Квартири-малятка - також прекрасна альтернатива оренду, оскільки її вартість дорівнює орендній ставці за кілька років.

За словами забудовників, такі квартири затребувані як на стадії котловану, так і в будинках на завершальній стадії будівництва. Для покупців такого житла завжди актуальні розстрочення та кредит, говорить комерційний директор компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

"Не бачу різниці в продажах smart-квартир з іншим асортиментом: в місяць продається 3-5% квартир в споруджуваному будинку. При таких темпах за два роки всі квартири об'єкта продаються", - зазначає Ганна Котковець.

Про переваги та недоліки

Головною перевагою smart-квартир покупці вважають їх доступність з-за невисокої вартості, також менші витрати на оплату комунальних послуг у порівнянні зі стандартними квартирами. У той же час Ганна Котковець зазначає, що, незважаючи на відчуття дешевизни, квадратний метр таких квартир завжди дорожче із-за вищої собівартості.

Як пояснює Андрій Зелений, найбільш витратними при будівництві є інженерні комунікації, їх кількість приблизно однаково в будь-якій квартирі - від маленької студії до великої багатокімнатної. Стіни, перегородки, підлоги обходяться значно дешевше. Але в цілому квадратні метри в маленькій квартирі завжди дорожче, ніж у великій за собівартістю. Відповідно, вартість квадрата в квартирі меншою площею буде вище, і різниця доходить до 20%, говорить Ганна Котковець. "Ринкові фактори обумовлюють більш високу ціну метрів в маленьких квартирах, адже попит на них істотно вище. Таким чином, метри в маленьких квартирах завжди дорожче, ніж у великих, як не крути", - констатує експерт.

Деякі експерти ринку стверджують, що економічність і зручність малогабаритних квартир, про яких розповідають забудовники, перебільшені. Наприклад, smart-житло пропонують не набагато дешевше, ніж повноцінну "одиничку". Крім того, часто інвестору доводиться робити перепланування квартири, щоб хоч якось збільшити метраж корисної площі, і такі роботи виливаються йому в солідну суму.

Якщо вітер зміниться

В цілому попит на житло в Україні в рази вище пропозиції. Однак якщо говорити про платоспроможний попит, то сьогодні він менше, хоча до компактних квартирах це практично не має відношення. Попит на недороге житло стабільно високий. Більшість малогабаритних квартир розпродаються на ранніх етапах будівництва (поки вони дешевше) і, як правило, у розстрочку, зазначає Андрій Зелений. На залишках в нових будинках у забудовників після здачі в експлуатацію залишаються в основному три-чотирикімнатні або рідше великі одно - або двокімнатні квартири з хорошими параметрами. Маленькі "двушки" і компактні "одинички" розпродаються за час будівництва або відразу після здачі будинку в експлуатацію.

"Ситуація зміниться, як тільки в країні з'являться доступні іпотечні кредити з адекватними процентними ставками. Квартири з хорошими параметрами відразу стануть затребувані, а компактне житло буде перепродано "під розселення" для менш заможного контингенту, однак попит на нього залишиться досить високим", - прогнозує Андрій Зелений.

За словами Дмитра Новікова, поява малогабаритних квартир - це реакція забудовників і девелоперів на зміну самого ринку нерухомості в економ - і комфорт-класах. За рахунок зменшення метражу квартир девелопери збільшують кількість потенційних покупців і можуть зберегти хороші показники рівня продажів, а також розширити аудиторію потенційних покупців. "Проте не варто переоцінювати цей вид житла, оскільки молоді сім'ї, особливо з дітьми, шукають можливість придбання більш просторої квартири", - говорить він.

В ЖК CAMPUS скептично ставляться до існуючого інтересу до малогабаритним квартирам: жити в них комфортно. Рішення компанії - мінімізація вартості квадратного метра, створення продукту в сегменті економ-плюс, що дає можливість покупцеві придбати за розумні гроші квартиру комфортної площі. "Ми не острівна держава, як Японія, в країні достатньо землі, щоб люди могли жити вільно", - впевнена Ганна Котковець.

Перенасичення ринку малогабаритним житлом ми не спостерігаємо. Притому що на ринку з'являються нові формати, попит можна ранжувати в залежності від локацій. Наприклад, у нашому житловому комплексі "Яскравий" на Оболоні хорошим попитом користуються квартири більшого розміру. Але в локаціях біля метро, з вдалою транспортною розв'язкою, де цікава покупка під здачу в оренду, невеликі квартири користуються підвищеним попитом.

В об'єктах компанії "Інтергал-Буд" малогабаритні квартири займають до 10% в загальному обсязі пропозиції. Особливостями таких квартир є грамотне зонування простору, широкі панорамні вікна. Формат студії дозволяє покупцеві вільніше поводитися з квадратними метрами, у багатьох квартирах вже заплановані ніші під кухонні меблі та шафа-купе.