Житло бізнес-класу. Як реальність впливає на тренди і рішення покупців
На тлі загального пожвавлення на ринку житлової нерухомості зростає інтерес інвесторів до житла бізнес-класу. Які тенденції спостерігаються нині і що чекає на сегмент у найближчій перспективі?
Військова агресія Росії негативно вплинула на ринок будівництва житла в Україні. Чимало об’єктів досі заморожено. Проте все більше забудовників повертається на будівельні майданчики і продовжує зводити житлові комплекси. Досягти рівня показників до великої війни поки що не вдалося. Згідно з даними Держстату, за січень-вересень 2023 року в експлуатацію введено 5,45 млн кв.м житла: це менше, ніж за аналогічний період 2021-го — 8,75 млн кв.м, але більше, ніж у 2022 році — 4,82 млн кв.м.
"У цілому ситуація на первинному ринку нерухомості покращилася у всіх класах порівняно з минулим роком, — каже президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. — Зокрема, почали з’являтися запити на житло бізнес-класу".
Пожвавлення на ринку стосується, насамперед, Києва та області, в регіонах же ситуація складається по-різному. На заході України спостерігається активність — зростають ціни на квадратні метри в Івано-Франківську, Чернівцях, Львові, Тернополі та Ужгороді. На Сході та Півдні чимало забудовників тримають на паузі роботу на будмайданчиках, що пов‘язано як з ризиками, так і з купівельною активністю населення. А от у Дніпрі ситуація досить оптимістична: будують і купують житло активно.
"З кінця весни ми спостерігаємо висхідну динаміку відновлення платоспроможного попиту на житло бізнес-класу, однак це аж ніяк не сплеск продажів чи активності, — вважає оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. — Причому динаміка помітна лише в низці форматів і концепцій, і за умови достатньо високої будівельної активності на майданчиках протягом тривалого часу (не менше року)".
Загалом на житло бізнес-класу в Україні нині припадає до 20% продажів від обсягів довоєнного рівня, у Києві цей показник нижчий — до 17% від рівня 2021 року. Це хороша динаміка, враховуючи, що у 2022 році і до кінця травня 2023-го цей показник був на рівні 10% від довоєнного.
"По-перше, чималий пласт покупців бізнес-сегменту поїхали з країни у кілька етапів, останній був в період ракетного терору і віялових вимкнень восени-взимку 2022-2023 років, — пояснила експертка. — Друга причина, на мою думку, більш суттєва: психологічна неготовність цієї категорії покупців інвестувати в квадратні метри аж до завершення війни або, хоча б, її гарячої фази".
Утім, повернення платоспроможного покупця на ринок в сегменті бізнес-класу вказує на зміни його стратегії від відкладення життя на "після перемоги" до прийняття реальності.
Вибір оселі
Той, хто обрав Україну для життя, шукає найкращий варіант для себе з погляду кореляції ключових запитів. Вікторія Берещак виокремила:
- формат (поліфункціональний кластер, багатофункціональний комплекс, місто в місті) і концепція — work-live-play, концепція 15-хв міста, концепція локального центру тяжіння, коли ЖК за рахунок розвинутої багатопрофільної інфраструктури стає новим центром соціального тяжіння для мікрорайону;
- ступінь готовності і будівельна динаміка;
- ергономіка просторового зонування території та інфраструктура;
- енергетична незалежність: альтернативні джерела енергії на випадок блекаутів, зокрема для живлення ліфтового обладнання, насосів для подачі води;
- безпекові питання — система контролю доступу, відеоспостереження, єдине соціальне середовище;
- варіативність планувальних рішень і гнучкість умов купівлі.
Також серед покупців житла бізнес-класу помітна тенденція до зменшення середньої площі квартир. Наразі попитом користуються однокімнатні квартири площею 45-50 кв. м — здебільшого для здачі в оренду, а для проживання — двокімнатні (75-80 кв. м) та трикімнатні (100 кв. м). "Більшу популярність двокімнатних квартир перед трикімнатними можна пояснити прагненням покращити свої житлові умови і водночас реальною оцінкою власних можливостей, — зауважує Юрій Піта. — Покупці користуються програмами розтермінування платежів, дисконтів і знижок від девелоперів, державною програмою "єОселя".
Якщо раніше для бізнес-класу купівля в розтермінування не була основним фінансовим способом, то війна це змінила. Як пояснює Вікторія Берещак, на це впливає просідання реальних доходів бізнес-аудиторії за час повномасштабної війни, а також небажання вносити одразу всю суму за квартиру в період, коли будівельна динаміка і активність у більшості комплексів далека від бажаної.
Нині з понад 90% ЖК, які будувались чи вийшли на ринок до 24 лютого 2022 року, лише 35% показують нормальну будівельну динаміку: щонайменше 6-8% готовності на місяць або 1 поверх моноліту в теплий сезон. "У бізнес-класі — найбільше номінального, а не фактичного відновлення будівництва, коли компанія декларує в соцмережах відновлення, а по факту крани висять, а на майданчиках і мертві бджоли не гудуть. В Києві та області ситуація з відновленням будівництва бізнес-класу найгірша", — констатує Берещак.
Нині у структурі попиту бізнес-сегмент в Києві та області займає приблизно 21%, у Львові та Одесі цей показник сягає 22%.
Ціни зростатимуть
Від початку року вартість житла бізнес-сегменту зросла у межах збільшення собівартості будівництва в гривні на 15%. І якщо собівартість зросла в середньому на 35% за рахунок збільшення ціни на будівельно-монтажні роботи і будматеріали, то середньозважені ціни таке здорожчання собі дозволити не могли через обмежений платоспроможний попит і низьку будівельну динаміку на майданчиках бізнес-класу. Середня ціна в новобудовах цього сегменту нині сягає $2200-2500 за кв. м в столиці. Середній чек купівлі житла бізнес-класу — від $120 тисяч і вище, залежно від квадратури і якісних характеристик комплексу.
За прогнозами Юрія Піти, ціни на житло бізнес-класу зростатимуть, адже у найближчі роки на ринку з’явиться небагато нових об’єктів. Наразі у Києві можна придбати житло у 56 комплексах бізнес-класу, з них 38 здані в експлуатацію повністю або посекційно, а чотири буде здано у 2024 році.
У першому півріччі наступного року, за умови стабільності ситуації, спостерігатиметься продовження дисбалансу щодо концентрації уваги покупця з грошима в окремих форматах, а на решту ЖК чекають не найлегші часи, упевнена Вікторія Берещак. За її словами, середньозважена ціна в бізнес-сегменті зростатиме під впливом збільшення собівартості будівництва, але з урахуванням обмеженого попиту зростання становитиме не більше 20% в гривні (найімовірніше — 13-17%) за І півріччя 2024-го за умови, що економічна та геополітична ситуація не погіршаться, а ситуація на полі бою буде на нашу користь. У комплексах, що концентрують більше платоспроможного попиту на собі, здорожчення буде помітнішим, з різницею 5-7%.
В Alliance Novobud відчули активізацію покупців первинки столичного бізнес-класу, починаючи з травня поточного року. Спочатку зросла кількість звернень, потім стало більше зустрічей в офісі продажу, а далі не забарилося й зростання кількості укладених угод. Як не дивно, є навіть стовідсоткові оплати.
Повернення інтересу до первинної нерухомості бізнес-класу можна пояснити стабілізацією безпекової ситуації в столиці — менша кількість обстрілів та більший відсоток збивань завдяки появі Patriot, вселяють довіру та надають стабільності. Й чим довше триватиме відчуття стабільності, тим довше триматиметься інтерес до нерухомості бізнес-класу. Крім того, інвестори поступово повертаються в Україну, отримавши не завжди успішний досвід інвестування за кордоном.
Переважна більшість покупців купують квартири для себе. Але є й ті, хто планує здавати преміальні квадратні метри в оренду. Флагманом з продажів став клубний будинок Illinsky House, що не дивно , адже проєкт — на фінальній стадії реалізації. Покупці буквально можуть "доторкнутися" квартири й самих будинків, надихнутися їхньою енергетикою, оцінити краєвид з вікон, пройтися місцями загального користування.
Аналіз продажів за останні кілька місяців показав, що під інвестиції або під орендний бізнес, купують одно- та двокімнатні квартири до 70 кв.м. Для себе купують дво- та трикімнатні квартири від 70 й до 130 кв.м. Середня вартість квадратного метра у наших столичних проєктах бізнес-класу становить: в Montreal House — $3 000, у клубному будинку Illinsky House — $3 800.
Нині серед головних переваг житлових комплексів варто виокремити, по-перше, високий ступінь готовності проєкту або стабільно гарна динаміка будівництва, якщо комплекс у розпалі зведення. Інвестують швидше та охочіше у проєкти, які реально будуються. А таких в столиці, у цьому класі, буквально одиниці. По-друге, звертають увагу на безпекову складову — надійна каркасно-монолітна технологія будівництва, наявність підземного паркінгу, який, за необхідності, стає комфортним тимчасовим укриттям з вентиляцією, опаленням, інтернетом, голосовим сповіщенням та місцями для сидіння. По-третє, не втрачає актуальності зручне або унікальне місце розташування проєкту — в центральних чи історичних районах міста, поблизу станцій метро та транспортних розв’язок, неподалік рекреаційних зон тощо.
Важлива також марка виробника вікон, систем охорони та безпеки, відеоспостереження, віддаленого доступу до нерухомості тощо.
Водночас дещо втратило актуальність панорамне скління — через небезпеку потрапляння уламків. Високі поверхи сьогодні купують не з таким захопленням, як колись — всі пам’ятають блекаут та необхідність підійматися пішки, щоб потрапити додому.
Щодо тенденції у сегменті житла бізнес-класу, то загалом, якщо до вторгнення, купівля нерухомості бізнес-класу мотивувалася переважно прагматичним бажанням заробити, то сьогодні почасти це рішення забарвлене емоцією, бажанням реалізувати свою мрію про життя в комфортному й безпечному середовищі. Саме тому і збільшується кількість угод з придбання нерухомості для себе. Інвестори ж розуміють, що прибуток буде, навіть більший, коли "пружина цін" розтиснеться, але пізніше, після перемоги. Ця невизначеність когось зупиняє, а когось навпаки — мотивує.
Покупці якісного бізнес-класу "приміряють" проєкт на себе, якщо раніше їм було достатньо побачити рендер чи світлину з будмайданчика, то сьогодні все частіше вони просять організувати екскурсію на будівництво. Нещодавно один із майбутніх резидентів Illinsky House попросив завести його у квартиру перед ухваленням рішення про придбання, щоб торкнутися стін, відчути її енергетику та наскільки простір резонуватиме з його внутрішнім настроєм.
Ось такий незвичний, навіть парадоксальний, момент щодо трендів попиту переживає бізнес-клас нової житлової нерухомості столиці сьогодні.
