Житлова нерухомість: вибір перед виборами
Загальна площа прийнятого в експлуатацію житла в Україні в першому півріччі зменшилась майже на 30% порівняно з аналогічним періодом 2017-го. При цьому обсяги введення в експлуатацію житлової нерухомості в Києві знизилися на 64%. Також у першому півріччі відзначається зниження числа зареєстрованих будинків. За даними "Ситиконсалт Кепиталс Компані", близько 30% столичних новобудов, по яких на ринку є актуальні пропозиції, знаходяться в стадії введених в експлуатацію. Тобто не всі квартири були продані до завершення будівництва. У бізнес-класі частка таких будинків менше — близько 25%. Після стрімких темпів росту будівництва та збільшення обсягів будівельних робіт в 2016 і 2017 рр. такі тенденції дещо насторожують.
Втім, девелопери не бачать причин для хвилювання. "Для забудовників показовий період — це кінець року, а не перше півріччя, — зазначає власник девелоперської компанії "Акрополь", член ради директорів КСУ Дмитро Войцех. — Думаю, що за підсумками року ніяких статистичних падінь не буде". На його думку, зниження введення в експлуатацію пояснюється тим, що в минулому році було значне зростання цього показника, багато компаній здали будинку, а зараз працюють над новими проектами. У цілому, вважає експерт, у 2018 р. в будівництві тривають помірно оптимістичні тенденції минулого року.
Ціни будуть зростати
За даними "Ситиконсалт Кепиталс Компані", з лютого ціни на квартири в новобудовах трохи знизилися. Найімовірніше, це сталося внаслідок зниження курсу долара США до гривні. Середня ціна повернулася до січневого рівня лише до кінця літа. У числі факторів, які вплинули на це, — невелике скорочення кількості пропозицій в економ-класі, просідання курсу гривні, відновлення попиту після періоду відпусток. У "Київміськбуді" пояснюють збільшення вартості житла в новобудовах зростанням цін на будматеріали, комплектуючі, паливо, енергоносії, підвищенням оплати праці будівельників. "З початку року в середньому ціни зросли на 25%, — констатує директор департаменту продажів і маркетингу ПРАТ "ХК "Київміськбуд" Тетяна Маркова. — Тому, підійшовши практично впритул до прибутковості, багато забудовників, і ми в тому числі, піднімаємо ціни на квартири". За даними холдингу, в цілому на сьогоднішній день собівартість будівництва збільшилася на 25% і квадратний метр виріс в ціні на 25%. Така тенденція збережеться і надалі, впевнена Тетяна Маркова. За словами директора департаменту маркетингу "Ситиконсалт Кепиталс Компані" Ольги Момчіловіч, драйверами підвищення цін можуть стати валютні коливання, сезонне підвищення активності потенційних покупців, що триває перетікання попиту в сегмент більш якісного житла. "Серед інших факторів, що впливають на ціну як в одну, так і в іншу сторону, можна назвати доступність кредитів, зростання реальних доходів населення, розвиток сфери альтернативного капіталовкладення. Цілком можливо, рівень зростання цін у порівнянні з серединою зими минулого року складе 3-4%", — додає вона.
У передмісті Києва в середньостроковій перспективі ціна на житло в новобудовах зросте на 5-10% із-за нових вимог щодо поверховості житлових комплексів, вважають в "Акрополі". "Тому, якщо плануєте покупку житла під Києвом, це краще зробити до кінця року", — радить Дмитро Войцех. На думку заступника директора з комерційних питань компанії "ПОЗОВ ОБРІЙ" Олеся Перчак, період курсових стрибків сприятливий для покупців, відкладають кошти на квартиру у валюті. "Оскільки в бюджетних новобудовах ціна квадратного метра сформована в гривні, і девелопери оперативно не реагують підвищенням цін на падіння курсу гривні", — пояснює вона. У найближчі півроку, за її словами, варто очікувати підвищення до 15%. До факторів, які дають підстави прогнозувати подорожчання в сегменті новобудов, крім вище згаданих, експерт додає також майбутні президентські вибори в березні 2019 р. "Покупці прагнуть перед виборами кудись вкласти свої гроші, і найнадійніший спосіб — вкласти їх у нерухомість. Думаю, що до кінця зими варто очікувати сплеску попиту і незначного зростання ціни", — прогнозує Олеся Перчак. В Royal House очікують з серпня до кінця року зростання цін на ринку первинного на рівні 5% за умови збереження рівня зростання економіки країни не нижче нинішнього.
Купівельна спроможність
За інформацією девелоперських компаній, попит на квартири в новобудовах, як і раніше, високий. "Споживач прийняв ситуацію в країні і більш спокійно розлучається зі значною сумою грошей, яку раніше зберігав в банках на депозитах, в іноземній валюті або під матрацом", — говорить директор з продажу та маркетингу Royal House Руслана Грабко. Також вона зазначає, що розвиток банківського кредитування первинної нерухомості дає можливість більш упевнено дивитися в майбутнє і купувати квартири з більшою площею. Ще один висновок експерта — покупець готовий платити чималі гроші за продуманий до дрібниць і якісний продукт. У компанії "Київміськбуд" впевнені, що столичні забудовники зможуть продати не тільки побудовані квадратні метри, але і ті, які в планах. "Поки що банківська система буде відвойовувати втрачене в період кризи довіра, люди будуть зберігати гроші вдома, або вкладати їх у квадратні метри", — зазначає Тетяна Маркова. До того ж це хороший спосіб інвестувати гроші: прибутковість від перепродажу квартири в готовому будинку, якщо вона була куплена на етапі котловану, становить порядку 25-40%. В готових будинках холдингу практично не залишається вільних квартир. Раніше найвищим попитом користується житло економ - і комфорт-класу.
Найбільш ходові однокімнатні квартири, практично впритул до них йдуть "двушки", їх в основному купують для себе. Попит на житло бізнес-класу залишається стабільним вже багато років. За словами Тетяни Маркової, в більшості випадків купівля здійснюється при 100%-ної оплати, саме тоді забудовник залучає найбільшою знижкою, а якщо до того ж операція відбувається на етапі котловану, то і дуже привабливою ціною. За показниками цього року близько 15% квартир купують з допомогою іпотеки.
У "ПОЗОВ ОБРІЙ" приємно здивовані купівельною активністю влітку, незважаючи на те, що цей період вважається найменш активним сезоном в сфері нерухомості. Так, кількість угод зросла в порівнянні з минулим літом в середньому на 23%. Сприяли купівельної активності девальвація гривні і маркетингові програми стимулювання попиту девелоперів.
Настрої в сегменті
Серед тенденцій 2018 р. експерти виділяють зростання попиту на житло невеликих площ, але з продуманою ергономікою внутрішнього простору. За словами Олеся Перчак, сьогодні в сегменті житла комфорт - і економ-класу спостерігається зсув попиту на користь більш комфортних планувань однокімнатних квартир площею 36-40 кв. м. При цьому покупці віддають перевагу квартирам з европланировкой, коли вітальня об'єднана з кухонною зоною і є окрема спальня. Покупець все частіше вибирає проекти з розвиненою внутрішньою інфраструктурою, а девелопери розвивають ще одну тенденцію — надання додаткових сервісів для інвесторів: допомога в оформленні квартири, паркінг і т. д. В той же час малометражні квартири займають досить об'ємний сегмент: в ближньому передмісті Києва та області частка доступного готового однокімнатного житла в новобудовах — 11%, по Києву — близько 6%. Будується житло, яке буде вводитися в експлуатацію в найближчі два роки, — відповідно 10-11 і 8%. Частка смартів серед однокімнатних квартир, введення яких заплановано на 2020-2021 рр., складає вже 16%. Ще одна тенденція передмістя — жорстка конкуренція за споживача між класами економ і комфорт, які займають близько 90% ринку нового житла. "Наразі виграє житло класу комфорт. Так, наприклад, рік тому частки на ринку розподілялися таким чином: 50% — економ, 40% — комфорт. Сьогодні — з точністю до навпаки", — розповідає Ольга Момчилович. Частка бізнес-класу в Києві і області — близько 10%, в той час як пропозицій житла класу еліт в області практично немає.
В останні два-три роки купівельна спроможність на ринку нерухомості Києва зберігається на одному рівні. Коротко його можна охарактеризувати як помірний, оскільки далеко не всім фінансове становище не найпростіше для України час дозволяє придбати нове житло. За рахунок цього рік за роком формується величезна частка відкладеного попиту з боку людей, які мріють про квартиру в новобудові, але не можуть отримати її тут і зараз.
У корпорації "Укрбуд" показники продажів по Києву в першому півріччі 2018 року приблизно відповідають показникам першої половини минулого року. При цьому певна етапність у динаміці продажів у нас теж помітно не змінюється: близько 40% всієї площі купують при відкритті продажу на старті будівництва, коли квадратний метр пропонується за мінімальною ціною. Велика частина решти квартир продається до введення будинку в експлуатацію, та на момент здачі вільної житлоплощі найчастіше залишається менше 5%, а в окремих випадках не залишається взагалі.
Нових тенденцій в плані купівельних переваг поки теж не намітилося. Як і в попередні роки, найбільшою популярністю у клієнтів користуються одно - і двокімнатні квартири невеликої площі в житлових комплексах комфорт-класу.
При цьому ціна квадратного метра з початку року також змінилася незначно. На столичному ринку аналітики фіксують підвищення, але зовсім невелике - на рівні 4-5,5%. На вартість нерухомості в нинішньому році впливали в основному традиційні фактори - це розмір зарплат будівельників, ціна матеріалів і комплектуючих, тарифи на комунальні ресурси, частково курс іноземних валют. Від нього теж залежить вартість енергоносіїв, а ще паливно-мастильних та будівельних матеріалів, не кажучи вже про продукцію іноземного виробництва, яка не завжди є якісні вітчизняні аналоги.
Так як утримувати зростання цін з кожним місяцем девелоперам стає все складніше - тим більше при подорожчанні іноземних валют, - до кінця осені на столичному ринку однозначно варто чекати підвищення вартості квадратного метра в новобудові. Наскільки саме зросте ціна, однозначно сказати складно. Але учасники ринку припускають, що зростання може досягти 10-15%. Тому зараз, особливо при наявності привабливих знижок і акцій, може бути кращий час для вигідної покупки нерухомості.
Якщо курс іноземних валют буде рости помітно, то можна очікувати збільшення частки угод з 100%-ною оплатою житла, що перебуває на початкових етапах будівництва. У таких будинках девелопери пропонують максимально низьку ціну квадратного метра. А по мірі наближення до закінчення будівництва вартість, як відомо, поетапно підвищується. Тому для тих людей, які мають заощадження в гривні, купівля нерухомості стає ефективним способом зберегти свої гроші від знецінення. І навіть більше - заробити на своїй інвестиції шляхом подальшого перепродажу або здачі в оренду, коли будинок буде добудований. Але тут дуже важливо враховувати ризики, з якими пов'язана будь-яка інвестиція. А тому варто довіряти свої гроші тільки тим будівельним компаніям, у яких вистачить сил, ресурсів і порядності закінчити почате і виконати свої зобов'язання перед клієнтами.
Крім того, в корпорації "Укрбуд" чекають подальшого зростання популярності іпотечного кредитування. Після старту спільних програм з банками-партнерами це напрям показує стабільне зростання. Якщо в 2016 році житло в кредит брали менше 1% покупців, то за підсумками минулого року їх було 3,5%, а в першій половині поточного - вже 6,6%. Поки ж самою затребуваною формою оплати залишається розстрочка - у першому півріччі 2018 року їй скористалися 43% клієнтів "Укрбуду" в Києві.
Що ж до нових тенденцій нинішнього року, то на столичному ринку підвищився попит на комерційну нерухомість. У корпорації "Укрбуд" це помітно особливо сильно - тільки в першій половині 2018 року було продано більше нежитлових приміщень, ніж за весь 2017-й. Одна з причин такого пожвавлення ринку - поступове повернення частини бізнесу в стріт-рітейл з великих торгових центрів. Ще один фактор - збільшення групи клієнтів, які купують нерухомість в якості інвестиції, щоб пізніше перепродати або здати в оренду.
Не варто забувати і про триваючу позитивну тенденцію до підвищення якості житлових комплексів. І мова не тільки про якість будівництва. Враховуючи гостру конкуренцію на ринку, девелопери приваблюють клієнта, намагаючись запропонувати йому при приблизно тією ж ціною більше, ніж інші. А це і більш сучасна архітектура будинків, і красивий дизайн внутрішніх приміщень, і нові підходи до забезпечення безпеки мешканців, благоустрою навколишньої території, створення власної інфраструктури, це застосування нових енергоефективних технологій і цифрових рішень, і багато-багато іншого. Головне, що однозначний переможець у цій боротьбі завжди один - покупець, який у результаті отримує більш комфортний простір для життя..
Нова транспортна розв'язка поряд з ЖК "Комфорт Таун"
На сьогоднішній день в столиці зводиться близько трьохсот новобудов. Однак дуже рідко забудовник дбає про створення повноцінної соціальної інфраструктури: школи, дитячі сади, паркування і дороги.
ЖК "Комфорт Таун" яскравий приклад відповідальності забудовника, який не тільки бере на себе зобов'язання будувати високоякісне житло, але і розвиває інфраструктуру для жителів свого комплексу, а також турбується про благоустрій для жителів прилеглого мікрорайону.
Інвестор створив не тільки яскравий і зручний житловий комплекс зі своєю власною розвиненою інфраструктурою, але і облаштував транспортну розв'язку з урахуванням зростання автомобільного трафіку.
У цьому році завершено будівельні роботи та відкрита нова транспортна розв'язка на перетині проспекту Соборності та вулиці Віфлеємської, завдяки чому з'явився прямий виїзд у напрямку центру міста. Всі роботи були виконані повністю за гроші інвестора.
Була побудована абсолютно нова естакада, здійснено оновлення дорожнього покриття проїзної частини та тротуарів, замінено освітлення, встановлено нові дорожні знаки, нанесена дорожня розмітка та облаштовані пішохідні переходи, висаджені дерева.
Весь комплекс заходів здійснено з метою організації безперешкодного руху транспорту і пішоходів, а також поліпшення умов користування громадським транспортом для всіх громадян. Крім цього, зменшення автомобільної навантаження як для мешканців ЖК "Комфорт Таун", так і для всіх інших, що позитивно позначиться на екологічний стан мікрорайону за рахунок ліквідації заторів і зменшення концентрації вихлопних газів, розповідає директор з маркетингу ЖК "Комфорт Таун" Олександр Шуляк. Це нормально і правильно, коли забудовник, крім будівництва тисячі квадратних метрів якісного житла, витрачає гроші на створення всього набору інфраструктурних об'єктів для міста в цілому. І це є одним з наших завдань, яку ми сумлінно виконуємо.
Необхідність цієї розв'язки існувала, мабуть, ще з 90-х років минулого століття. Тому нам вдвічі приємно, що ми зуміли вирішити суспільно значущу задачу.
Правильно обрана стратегія будівництва та управління комплексом принципово відрізняє ЖК "Комфорт Таун" від інших конкурентів. Наш безумовний пріоритет - це створення комфортних умов життя для всіх мешканців ЖК "Комфорт Таун".
