Житлова нерухомість: активне зростання

Ринок рухають забудовники

2017-й за останні кілька років став рекордним за приростом нових об'єктів, які забудовники вивели на ринок. За 12 місяців кількість новобудов, в яких продавалися квартири, зросла з 158 до 197. Для порівняння: в кінці 2014-го забудовники продавали квартири в 129 ЖК.

На думку комерційного директора компанії "Інтергал-Буд" Анни Лаевской, побоювання щодо можливого обвалу ринку із-за значного перевищення пропозиції над попитом на даний момент виявилися безпідставними. Хоча нові пропозиції з'являються швидше, ніж здатний поглинути ринок, кількість непроданих квартир не досягло критичної маси. "А основні гравці ринку не переживають, що вільних продажу квартир більше, ніж покупців, оскільки знакові і популярні комплекси дуже добре реалізуються", - стверджує маркетолог девелоперської компанії City One Development Дмитро Новіков.

Основний акцент в попиті і раніше доводиться на бюджетний сегмент. Найбільш затребувані квартири економ-класу, вони займають 53%, що свідчить про досить низької купівельної спроможності українців з-за зростання інфляції і падіння гривні. У той же час на ринку простежується чітка тенденція до підвищення інтересу інвесторів до житла бізнес - і преміум-класів. Покупець навіть з обмеженими засобами вибирає таке житло як більш надійну інвестицію завдяки своїм якісним характеристикам, застосування енергозберігаючих матеріалів і технологій. Також популярністю серед покупців їм додають продумані концепції, використання елементів смарт-технологій, інфраструктура з високим рівнем безпеки і сервісу.

У нинішньому році девелопери збавляти темп будівництва і запуску нових ЖК не збираються. "Щорічно на ринок виходять все нові і нові об'єкти. 2018-й не став винятком - тільки за перші кілька місяців столичні забудовники відкрили продажу і анонсували запуск більш ніж в 15 проектах", - говорить Дмитро Новіков.
"У цьому році девелопери почали виводити на ринок проекти, які закладалися ще в 2014-2016 роках, як наслідок - ринок житла буде рости", - відзначає комерційний директор компанії "НЕСТ" Ілля Величко.

Сприяти стабільному попиту, за прогнозами компанії City One Development, будуть багато факторів, в тому числі і постійно збільшуються програми від забудовників за тривалої розстрочення та кредитування.
Ще одна причина збереження попиту на нерухомість - низька ступінь довіри до банківського сектору. "По суті, нерухомість - це основне джерело заощадження населенням своїх доходів, - говорить керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. - У той же час економічних передумов для підвищення доходів і, відповідно, зростання купівельної спроможності поки що не видно".
За словами Ганни Лаевской, як і в 2017 р., в 2018-му ринок буде розвиватися переважно за рахунок приватних інвестицій. Стримувати розвиток ринку будуть недоступність банківського кредитування для компаній та іпотечного - для покупців. За оптимістичними прогнозами, зниження процентної ставки за іпотечними кредитами можна очікувати через рік-півтора. У найближчій перспективі існує ймовірність її зростання внаслідок підвищення облікової ставки НБУ, падіння курсу гривні і завислого питання про подальші транші МВФ.

У такій ситуації забудовники будуть і далі використовувати власні фінансово-кредитні механізми, працюючи над поліпшенням умов розстрочки для покупця - збільшуючи термін і скорочуючи розмір першого внеску. На думку учасників ринку, в поточному році 50-60% квартир у київських новобудовах будуть придбані при 100%-ної оплати їх вартості, до 5% інвесторів скористаються банківським кредитуванням, в інших операціях з придбання житла покупці скористаються програмами розстрочки від забудовника.

Ціни будуть зростати

За даними порталу 100realty.ua за останні три роки середньозважена вартість 1 кв. м квартир у гривні збільшилася майже на 44%. Тенденція щомісячного зростання середніх цін, розпочата ще влітку 2017-го, продовжиться і в цьому році. За рік середня вартість одного квадрата в новобудовах Києва збільшилася на 2,9%. Підвищення цін, за словами Іллі Величко, спостерігається на житлову нерухомість у всіх сегментах. Зараз третина пропозиції становить престижне житло. А кожен третій інвестор готовий купувати зі 100%-вою оплатою за умови отримання максимальної знижки.

"Кілька років поспіль, прагнучи вистояти на ринку і зайняти свою нішу, багато забудовників компенсували зростання собівартості зниженням маржі. Але нескінченно це тривати не може, середні ціни зростуть", - пояснює співзасновник ЖБК "Милі квартири" Андрій Зелений. У той же час він не виключає, що мінімальні ціни можуть залишитися на колишньому рівні, оскільки на ринку є ряд об'єктів, які будуються незаконно або з істотними порушеннями, і квартири в них забудовники будуть скидати по будь-якій ціні.

Чекати падіння або зниження цін на житло у поточному році не варто, переконаний Дмитро Новіков: "Зараз багато забудовників пропонують купівлю нерухомості на ранніх етапах на рівні 13-14 тис. грн, що вже саме по собі знаходиться на межі собівартості будівництва". За даними НБУ, собівартість будівництва в 2017 р. становила 12 128 грн за квадратний метр, а в 2018-му зросте до 14 340 грн. Відповідно, зростуть і ціни.

У компанії City One Development прогнозують зростання цін на житло в порівнянні з минулим роком на рівні 10-15% в залежності від класу собівартості будівництва, будматеріалів, вартості енергоресурсів, курсу валют та вартості робочої сили. Очевидно, що багато забудовників будуть піднімати ціни, оскільки вартість будматеріалів і інших складових будівництва вже росте. Також вартість буде зростати в деяких об'єктах, які знаходяться на фінальній стадії будівництва. Це стандартна на ринку нерухомості практика, коли зі збільшенням готовності будинку підвищується вартість квадратного метра, що дозволяє покупцям заходити в проект на більш безпечних етапах.

Збільшення ціни директор відділу продажів DIM group Павло Подраный пов'язує також з виходом на ринок в 2018-му і наступних роках низки об'єктів комфорт - і бізнес-класів, ціна квадратного метра в яких на порядок вище, ніж в житло економ-класу.
У той же час Михайло Артюхов вважає, що передумов для підвищення цін немає ні в одному сегменті. Якщо ж економічна ситуація покращиться, підвищення цін почнеться з житла преміального класу.

Ідея і зміст

Основний тренд на ринку первинної нерухомості в 2018 р. - це створення максимальної додаткової вартості квадратного метра житла. "Забудовники, на-
вчені гірким досвідом минулих криз, більш уважно відстежують статистику продажів і тенденції попиту, оперативно коригують розвиток проектів, цінову політику", - розповідає Ганна Лаєвська.

Ще до недавнього часу забудовники будували будинки без інфраструктури, максимум перші поверхи віддавалися під комерцію. Але зараз правила на ринку диктує покупець, якому недостатньо однієї зведеної коробки. Інвестори в житлову нерухомість стали більш вимогливі і орієнтуються на об'єкти з розвиненою інфраструктурою, де можна жити і працювати в комфортному середовищі. Серйозні забудовники вже реалізують у своїх проектах фітнес-центри, парки на дахах, зони барбекю, дитячі садки та ін

Щоб бути успішним на висококонкурентному ринку, девелоперу необхідно придумати свою фішку - інфраструктуру, дитячі садки, консьєрж-сервіс, системи "розумний" будинок і т. д., запропонувати покупцеві унікальну послугу, підвищує комфорт. "Саме за такими проектами майбутнє, - підкреслює Дмитро Новіков і додає: - Конкурувати девелопери змушені будуть на рівні якості проектів, їх інноваційності і фішок.

"Затребуваним буде житло з чіткої маркетингової концепції, оскільки воно зрозуміло своєї цільової аудиторії і знаходить покупців", - підсумовує Михайло Артюхов. "Сьогодні переважна більшість девелоперів не розуміють, хто їх покупець, і не можуть відповісти на питання, чому придбати житло саме в них і чим їх пропозиція відрізняється від інших на ринку", - відзначає він. Таке явище експерт пояснює відсутністю відповідного досвіду, оскільки активне експериментальне будівництво у нас почалося з 2004 р.

Безумовно, виграють забудовники, які застосовують при зведенні будинків енергоефективні технології. Адже покупці вже на стадії покупки підраховують, що це дозволить надалі скоротити витрати на обслуговування квартири.
"Також у тренді 2018 року використання цікавих архітектурних рішень, які статусу опціонних стають обов'язковими, причому це стосується житла всіх класів", - зазначає Павло Подраный. "Попит на квартири в новобудовах залежить від трьох основних факторів: вдалого розташування об'єкта, маркетингової активності, дотримання забудовником заявлених термінів будівництва. Варто будівництва трохи сповільнитися, це відразу позначається на продажах", - робить він висновок. На думку експерта, якщо не відбудеться яких-небудь істотних змін в економіці, то і попит на житло залишиться на колишньому рівні. А от структура зміниться. Так, попит на смарт-квартири в минулі роки спровокував дефіцит двокімнатних квартир, тому у відносно короткій перспективі їхня частка буде збільшуватися. Також інвестор буде шукати житло з максимально продуманим плануванням і функціональністю, грамотним зонуванням. У цілому пропозиція і попит будуть зміщуватися в бік житла комфорт-класу, віддаючи перевагу тандему цінової доступності та розширеного спектра послуг.

"Глобальна тенденція на ринку нерухомості - це формат "місто в місті" або "місто для життя", - говорить Ілля Величко. - В подальші роки вона стане мегатрендом". У минулому році почалася реалізація декількох масштабних проектів комплексної забудови. "В цілому філософія девелоперів і забудовників змінюється на користь формування комфортного середовища для інвесторів і створення продукту, що відповідає побажанням клієнта", - підсумовує комерційний директор компанії "НЕСТ".

Гравці та ризики

На столичному ринку первинної нерухомості як і раніше залишається велика кількість гравців - об'єкти з новими квартирами пропонують більше 75 операторів. З понад 200 нових ЖК у столиці 67 є незаконним будівництвом, список цих об'єктів опублікував портал domik.net. У цілому говорити про покращення клімату на вітчизняному будівельному ринку, на думку деяких експертів, поки що не доводиться.
"На ринок житлової нерухомості в 2018-му однозначно негативно вплинуть останні законодавчі зміни в будівельній сфері, коли були істотно ускладнені дозвільні процедури", - каже Андрій Зелений. Він не виключає, що посилення вимог до нового житлового будівництва може призвести до витіснення з ринку малого та середнього бізнесу. "Також ці зміни передбачають суттєве збільшення фінансового навантаження на забудовників, що призведе до підвищення ціни за квадратний метр в законно споруджуваних будинках і витіснення з ринку дрібних і середніх забудовників, у першу чергу сумлінних. При цьому вони не торкнуться вже існуючі самобуди, недобудови і довгобуди, які демпінгують на ринку", - стверджує експерт.

"Україна за останні роки не наблизилася до створення цивілізованого будівельного ринку", - вважає голова правління Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояр. Приміром, серед забудовників досить поширена практика розпочинати будівництво, не маючи навіть виділеної ділянки. Якщо в інших країнах забудовник застрахований державою, то в Україні у разі, якщо з забудовником щось трапиться, інвестори залишаться з носом. "Забудовники намагаються поліпшити ситуацію, намагаються зберігати ім'я, але є фактори, що впливають на ринок, які від них не залежать", - стверджує Іван Кудояр. В таких умовах інвестиція в кожному РК, навіть якщо його забудовник зводить з ім'ям, що несе в собі ризики - репутаційні, документальні, за ступенем готовності будинку і схеми інвестування.

Скандали, які періодично виникають навколо того чи іншого житлового комплексу, гальмують розвиток ринку. Почасти вони пов'язані з вже незаконно збудованими об'єктами, частково - з новими комплексами, які будуються з порушенням містобудівних норм. Як правило, мова йде про захоплення забудовниками скверів, дитячих майданчиків та прибудинкових територій під будівництво чергової висотки. В таких умовах зріс попит на послуги консультантів з нерухомості, які можуть грамотно перевірити чистоту угоди та визначити ступінь ризику для потенційного покупця.
Підштовхнути ринок до розвитку могли б законодавчі зміни, спрямовані на захист інвесторів - як девелоперів, так і покупців квартир.

Протягом минулого року лідери ринку житлової нерухомості демонстрували впевнене зростання продажів. Приміром, у компанії "Інтергал-Буд" приріст склав більше 80% з розрахунку проданих квадратних метрів.
Разом з тим висока конкуренція стимулює девелоперів оперативно реагувати на купівельні переваги, а покупці, в свою чергу, починають пред'являти більш високі вимоги до житла.
Сучасний житловий комплекс повинен відповідати всім вимогам, які забезпечать комфортне проживання та проведення дозвілля кожного члена сім'ї. На перший план виходить концепція забудови житлового комплексу, у тому числі оригінальні архітектурні рішення, інфраструктурне наповнення, зручність планування і т. д. Тому провідні девелопери стали робити акцент на інноваційності, комфорт та престижності проживання.
В цілому по ринку найбільші темпи продажів, як і раніше характерні для нових житлових комплексів на старті продажів, де квартири пропонуються за невисокою ціною з тривалою розстрочкою. Також успішними є проекти зарекомендували себе забудовників, які утримують високі темпи продажів за рахунок своєї репутації і якості будівництва.
Нам приємно, що все більше наших покупців стали розцінювати покупку квартири як бізнес-інвестицію, придбання активу, здатного не тільки зберегти кошти, але і принести дохід. Житло, володіючи достатньою ліквідністю на ринку, вже досить успішно конкурує з банківськими депозитами, дорогоцінними металами, акціями та іншими традиційними формами заощадження і примноження капіталу. Безумовно, ця тенденція підтверджує вже сформований імідж "Інтергал-Буда" як фінансово надійної та відповідальної компанії.
У поточному році компанія "Інтергал-Буд" має намір запустити відразу вісім нових житлових проектів у столиці, а програма розвитку до 2020 року передбачає реалізацію понад 3,5 млн кв. м. Ми починаємо будівництво інноваційних комплексів в бізнес-сегменті, в яких будуть реалізовані унікальні фішки.
В силу збільшення конкуренції на ринку забудовники все більше уваги приділяють нецінових факторів формування попиту, серед яких покращена інфраструктура, архітектурна оригінальність проекту, унікальні особливості у вигляді експлуатованого даху, ландшафтного дизайну, цікавих елементів благоустрою і т. д. Хоча важливим фактором при виборі житла для покупців залишається загальний бюджет покупки і майбутні платежі за утримання квартири.
Крім якісних характеристик нерухомості, компанії активно використовують фінансові важелі управління попитом, зокрема, можливість регулювати цінову політику допомогою акцій, знижок, сезонних пропозицій, квадратних метрів в подарунок, розстрочення та ін.
Приміром, використовуваний нами інструмент розстрочки, по суті, замінює програму іпотечного банківського кредитування і дає можливість залучити більш широке коло покупців. До речі, "Інтергал-Буд" надає найтриваліший на ринку період розстрочки - до 10 років, з першим внеском від 5%.
Наша компанія одна з небагатьох, хто пропонує ремонт під ключ, тобто у нас можна придбати квартиру з чистової обробкою. Крім економії часу і засобів, покупець отримує гарантії на матеріали та ремонтні роботи. Ми також активно надаємо послугу trade-in, завдяки якій можна продати стару квартиру і придбати нову в наших житлових комплексах.
Всі ці інструменти дають можливість тримати руку на пульсі купівельних настроїв, виходити на нові аудиторії і ефективно балансувати структуру попиту - пропозиції.