Земельне питання. Кабмін вирішив почати реформу з власного городу

Кабмін опинився між молотом і ковадлом. З одного боку, він пообіцяв МВФ земельну реформу, в ході якої в Україні з'явиться вільний ринок сільськогосподарської землі, а з іншого - будь-які спроби це зробити наштовхуються на повне неприйняття з боку Верховної Ради. У цих умовах уряд змушений ініціювати хоча б напівзаходи, щоб бодай на півкроку, але просунутися в реалізації земельної реформи. Саме таким є урядова "Стратегія раціонального управління землями сільськогосподарського призначення державної власності".

Основні пункти Стратегії припускають наступні новації:

• Передача права на оренду земель сільськогосподарського призначення державної власності буде відбуватися на аукціонах.
• Термін оренди складе не більше семи років.
• Орендна плата - не нижче 8% від нормативної оцінки землі.
• Держава буде постійно перевіряти стан земель та режим їх використання за допомогою аналізу агрохімічних показників.

Крім того, планують встановити квоту на безкоштовну роздачу державної ріллі в розмірі не більше 25% від переданої раніше в приватне користування на аукціонах. Ініціативу Кабміну швидко підхопив і Мін'юст, який планує здавати в оренду через аукціони землі пенітенціарної служби.

Реалізація зазначених намірів, дозволить вже наприкінці 2018 р. отримати додатково 1 млрд грн від передачі в оренду державної землі. Сума не значна, особливо враховуючи, що у власності держави перебуває понад 10 млн га, хоча реальний інтерес інвесторів викликають 2-3 млн га, в першу чергу землі академії наук та профільних аграрних інститутів. Всього ж з більш ніж 10 млн га сільгоспземель, які були у власності держави до 2014 р., після анексії Криму та окупації частини Донецької і Луганської областей залишилося приблизно 9,5 млн га, причому близько 4,5 млн га - це рілля.

Поки легального ринку землі немає, то визначити вартість землі можна лише гіпотетично. За оцінка експертів, у разі відкриття ринку землі її вартість складе від 1 до 2,5 тис. євро. Якщо виходити з мінімальної оцінки (1 тис. євро), то загальна оцінна вартість державної ріллі становитиме близько 4,5-5 млрд євро. Неважко підрахувати, що 8% від цієї "капіталізації" має скласти близько 400 млн євро у вигляді орендних платежів. Саме стільки, повинні були б заплатити орендарі державі при використанні справедливою ринкової ціни.

Це, до речі, цілком можна порівняти з розміром макрофінансової допомоги, виділеної Україні з бюджету ЄС в обмін на український ліс-кругляк.

Але 400 млн євро за сьогоднішнім курсом - це близько 12 млрд грн, що в 12 разів перевищує анонсований додатковий фінансовий потік, який держава планує "зловити" з допомогою проведення спеціальних аукціонів. Виникає питання, з-за чого така різниця?

Справа в тому, що в стратегії Кабміну змушений нараховувати орендний відсоток не на ринкову вартість (якої поки що просто немає), а на нормативно-грошову оцінку земельної ділянки. А це, як кажуть в Одесі, дві великі різниці, або, інакше кажучи, принади "захисту" від ризиків ринку в дії.

І тут вже неважливо, як ти здаєш в оренду земельні ділянки - за допомогою аукціону або без. Головне методика визначення вартості землі і формула розрахунку. Якщо стартова оцінка буде відбуватися по "нормативки", державна рілля буде оцінена як мінімум раз у п'ять дешевше. І ніякі 8% тут не допоможуть. Що і довели підсумки 2015 р., коли держава здала в оренду порядку 27,8 тис га за ціною річної оренди трохи більше 1,3 тис грн за гектар, тобто на загальну суму 38,3 млн грн. Навіть проведення заповітних аукціонів навряд чи дозволить залучити "справедливі" 400 млн євро, що побічно підтвердили в уряді, пообіцявши збільшення грошового валу лише на 1 млрд грн, тобто на 30 млн євро. І це при важливий умови, що курс гривні до кінця 2018 р. не девальвує.

На графіку представлені найбільш ласі шматочки державної "земельної скарбниці" по регіонах. Як бачимо, боротися є за що. Капіталізація державної ріллі в південних аграрних областях, становить до 1 млрд євро в кожній, вартість потенційної оренди - близько 80-100 млн євро, які держава могла б отримувати в кожній з цих областей, але це у випадку використання ринкового підходу до визначення вартості землі. Таким чином, значних надходжень до бюджету від здачі в оренду державної сільгоспземлі можна очікувати тільки тоді, коли з'явиться вільний земельний ринок. Власне, до думки про необхідність його введення і підштовхує стратегія Кабміну.

Спроба поповнити бюджет за рахунок упорядкування процесу землекористування відбувається у нас в країні не вперше. Згадаймо пропозицію колишнього прем'єра Яценюка продати 1 млн га державних земель. Ще в далекому 2012 р. був навіть створений спеціальний земельний банк, на який держава витратила 120 млн гривень в якості внеску в статутний капітал. Він повинен був здавати в оренду державні землі, кредитувати фермерів, купувати/продавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Під заставу держземель планувався випуск облігацій земельного банку на 27 млрд грн. Від оренди ж планували залучати 1,8 млрд грн на рік. Але восени 2016-го земельний банк був ліквідований НБУ і почив у бозі...

Відзначимо, що в ЄС землями державної власності управляють спеціально створені агенції: Словацька земельний фонд, Національний земельний фонд в Угорщині, Земельний фонд в Чехії, Агентство сільськогосподарської нерухомості Польщі, Національна земельна служба в Литві, служба управління землями і водами Нідерландів. Мета цих організацій: ефективне управління земельними наділами, їх консолідація в більш привабливі пули, передпродажна підготовка і, в кінцевому рахунку, передача в руки ефективного власника - фермера. Втім, заковика в тому, що в Європі легальний ринок землі є, відповідно, є можливість приймати раціональні економічні рішення по управлінню власністю, а в Україні - немає.