Дві схеми з банками. Як за новим законом український чорнозем здадуть в ломбард
Законодавча эхокамера
Всі перипетії з законопроектами, розробленими в контексті лібералізації ринку землі, є дуже цінним наративом для визначення постмодерністської політичної технології в Україні. Якщо, звичайно, під "модерному" розуміти попередні періоди законотворчості, коли ті чи інші закони презентувалися владою як поступальний покращення життя людей. Так, це був свого роду політичний камуфляж, коли під соусом раціо подавався звичайний популізм, а модерністський вектор розвитку підмінявся звичайним традиціоналізмом, коли насправді з прийняттям сотень і навіть тисяч законів життя простих українців практично не змінювалася. Це була модель законодавчої брехні, але влада хоча б грала за встановленими правилами, а життя українців текло своєю чергою.
Нинішня влада, створюючи мультимедійну химеру законодавчого турборежиму, вирішила діяти більш витончено: архаїчне по суті суспільство занурили в ополонку важко дешифруемых законодавчих кодів, коли справжня підоснова відбувається не завжди видно навіть досвідченим експертам. Та що там експертам - вона незрозуміла і самим голосують за закони. Це модель парламенту-симулякра, коли закони, відповідно до інтерпретації теорії Жана Бодрійяра, вказують не на реальні процеси в економіці, а відсилають тебе до інших законів, ретельно кодуючи реальних бенефіціарів процесу і приховані цілі в численних отсылках. Саме тому, крім горезвісного закону про працю, в нинішньому парламенті так мало цілісних законів, прийнятих на зміну старим. Зате дуже багато відсилочних законодавчих актів, які вносять одночасно правки в десятки пов'язаних правових документів.
Такий вступ необхідно нам для розуміння того, як розвивалася законодавча технологія в контексті відкриття ринку землі. Якщо згадаємо, той обіцянки розпродати землю іноземцям не було ні в передвиборній програмі Зеленського, ні в програмних документах його партії. Більш того, всі суспільно значущі питання Зеленський пообіцяв вирішувати на всенародних референдумах, реанімувати участь громадян в управлінні країною. Але в питаннях землі народу в такому участю було відмовлено, адже влада вже зараз знає напевно результати земельного плебісциту: відповідь суспільства буде негативним.
Саме тому восени минулого року в парламенті серед першочергових законопроектів був зареєстрований так званий закон про землю, який насправді є набором змін у вже існуючі базові законодавчі акти, зокрема у Земельний кодекс України та Закон "Про державний земельний кадастр".
Тепер стає зрозумілим сенс вступу до статті. Земельна реформа в Україні повинна була бути активована не набором хаотичних законодавчих змін, які насправді лише готують каламутну воду, а прийняттям нового Земельного кодексу, в якому слід врахувати всі ті глобальні зміни, які кардинально трансформували земельні відносини в світі, особливо враховуючи системні ризики ленд-граббінг (захоплення земель) транснаціональними корпораціями, далекими від бажання їх обробляти. В результаті чого, приміром, той же Мадагаскар майже повністю втратив контроль над своїми сільськогосподарськими землями та індекс доступності продуктів харчування в цій країні впритул підійшов до позначки "голод". Небажання починати земельну реформу з ухвалення нового Земельного кодексу тим більше дивно, що в частині зміни трудового законодавства влада вирішила діяти системно, заявивши, що країна більше не може регулювати трудові відносини з допомогою совкового кодексу. Зате, виявляється, цілком здатна відкривати один з найбільш складних ринків активів на базі законодавчого акта часів пізнього Кучми.
Димова завіса і диявол в парламенті
Димова завіса стосовно земельного закону формувалася за всіма правилами Клаузевіца і Маккіавелі. Спочатку були запущені максимально токсичні та контраверсійні норми: жахлива концентрація земель в одних руках в розмірі 200 тис. га, можливість для іноземців опосередковано купувати землі через контрольовані ними українські компанії. Тактика була вибрана правильна. По-перше, вивалюючи на голову українців всі ці "подаруночки до ялинки", тестувався максимальний рівень опору суспільства. За законами політології пом'якшений законопроект явно не міг викликати більший рівень громадського опору, ніж попередній токсичний. По-друге, влада формувала простір для "громадського діалогу", а точніше - шлях до відступу. Це як в теорії ділових операцій: заявляй максимальні переговорні позиції і погоджуйся на вигідні тобі з допомогою фіктивних поступок. Так зникла норма про бенефіціарів-нерезидентах українських компаній - власників землі і так була знижена норма концентрації. Обидва пункти особливого значення не мали, адже в Україні немає дієвого контролю за кінцевими бенефіціарами - і компанії можуть бути формально зареєстровані на українців. До речі, той же Оман, в якому то відпочивав, то перебував з робочим візитом Зеленський, відмовляється розкривати кінцевих бенефіціарів, внаслідок чого потрапив в наш чорний список офшорів, так і в європейський.
Отже, що ж за диявол з'явився у процесі постановки цієї димової завіси? Абсолютно непомітно в законопроекті з'явилася норма про те, що землею можуть володіти банки з іноземним капіталом, причому без будь-яких обмежень за величиною концентрації.
Згідно з законопроектом №2178-10 до статті 130 Земельного кодексу запропоновані, крім інших, такі зміни:
1) "іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено купувати частки в статутному капіталі... юридичних осіб (крім як у статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення";
2) "загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників, але не більше десяти тисяч гектарів";
3) Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками тільки в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності".
Тобто вимальовується приблизно така схема: а) іноземці не можуть володіти компаніями, які куплять українські землі сільськогосподарського призначення, крім банків, тобто банки з іноземним капіталом стають суб'єктами земельного ринку; б) обмеження щодо концентрації земельних ділянок на банки не поширюється, тобто один іноземний банк чисто теоретично зможе сконцентрувати в своїх руках 100% усіх наділів, які надійшли на ринок; в) вводиться сурогатна схема скупки у вигляді стягнення на предмет застави за кредитом і фіктивний механізм примусу до продажу землі після закінчення двох років.
Простими словами, іноземний банк може видати кредит, взяти землю в заставу, забрати її в разі непогашення позики і володіти нею протягом дворічного строку.
Земельні схеми
Схожі схеми вже існували на ринку землі. Нерезидент не міг купити землю, але мав право отримати її в спадок із зобов'язанням продажу протягом одного року. Ця схема застосовувалася для тіньового обороту земельних ділянок. В реальності нерезиденти не продавали землю навіть після закінчення річного строку: по-перше, у держави не було механізмів контролю, по-друге, в разі виявлення такого порушення землю у нерезидента можна було вилучити лише за рішенням суду з виплатою йому компенсації в розмірі нормативної оцінки. Звісно, таких грошей у держави не було і бути не могло.
Стосовно банкам закон не встановлює жодних механізмів контролю за дотриманням ними вимог щодо продажу земельних ділянок, отриманих в результаті звернення стягнення на предмет застави, протягом двох років. Більше того, навіть не визначено уповноважений державою орган для такого контролю: НБУ, Госгеокадастр, Мінекономіки? Також не позначені бюджетні джерела для виплати компенсації банкам у разі порушення ними "правила двох років і примусового вилучення у них землі, а це можуть бути мільярди гривень. До речі, просто так, без компенсації, забрати землю після закінчення двох років у банків ніхто не дозволить - їх власники виграють будь-які міжнародні суди проти України. Законопроект не встановлює і набір штрафних санкцій за порушення банками максимального терміну продажу землі - тобто вже зараз закладається можливість того, що порушення будуть масовими.
До речі, про саму гібридною формою скупки. Вона фактично списана з механізму роботи нинішніх ломбардів: клієнт, який приносить в ломбард бабусине кільце, юридично не продає його, а отримує позику на кілька годин під заставу коштовності, після закінчення яких ломбард юридично накладає стягнення на предмет застави і стає його власником. Але це формально, а реально він прощається з клієнтом в момент передачі йому грошей - ні про яке повернення боргу мова вже не йде. Ломбард залишається з кільцем, а клієнт з грошима.
У випадку з землею і банками все буде трохи складніше. Розглянемо передбачувану схему. Банк знаходить продавця землі, якому потрібні гроші. Безпосередньо купити землю він не може, тому що видає кредит. Припустимо, це 25 тис. грн за один гектар. Ціна покупки може бути тут же збільшена на 30% за рахунок зустрічних платежів клієнта за страхування, оцінку, комісію за видачу кредиту і так далі. Формально банк не може кредитувати ці витрати клієнта, але схему зустрічних платежів легко організувати. Тобто банк перерахує у вигляді кредиту клієнту не 25 тис. грн, а 32,5 тис. грн і 7,5 тис тут же отримує у вигляді разової комісії та платежів на пов'язані з ним структури (страхову компанію, оцінювача тощо). Робиться це з метою завищення балансової вартості кредиту (про це детальніше трохи нижче - у схемі №2). Кредит видається терміном на кілька років чи днів, але при цьому і сам позичальник і банк прекрасно розуміють, що ніхто не буде його обслуговувати. І тут починається величезний простір для схематоза.
Схема №1. Мета банку - володіння землею та отримання рентного доходу. Кредитний договір може бути укладений на досить тривалий термін з виплатою тіла заборгованості та відсотків в кінці терміну. При цьому в угоді обумовлюється, що кредитор може задовольнити свої вимоги виключно в рамках існуючого застави, без якого-небудь додаткового стягнення з позичальника. Якщо вартість заставного майна значно нижче накопичених фінансових вимог - банк просто несе збитки. За умовами угоди банк отримує дозвіл позичальника на користування земельною ділянкою, в тому числі - на здачу в оренду третім особам. До кінця терміну кредитної угоди вимоги банку в рази перевищують ринкову вартість землі, і у позичальника немає жодних стимулів забирати її назад.
Схема №2. Банк планує перепродати землю. Для цього він встановлює щомісячну сплату тіла кредиту та відсотків: так як кредит ніхто не погашає, кредитор отримує право для нарахування штрафних санкцій у вигляді пені. Тут є кілька обмежень. Якщо мова йде про споживчий кредит, пеня не може перевищувати 15% кредиту, а загальна сума штрафних санкцій - не більше 50%. Але в даному випадку отримуємо земельну іпотеку, а не кредит. Штрафні санкції для юридичних осіб прийнято обмежувати подвійною обліковою ставкою НБУ. Крім того, позовна давність щодо стягнення пені відноситься до спеціальних термінів і становить один рік, але для застосування даної норми про строк позовної давності в суді повинен заявити сам позичальник, а як ми пам'ятаємо, в суд ніхто звертатися не буде, стягнення на предмет застави буде здійснено на підставі іпотечної застереження щодо виконавчого напису нотаріуса.
Процедура стягнення на землі сільськогосподарського призначення на даний момент має ряд нюансів, але всі вони напевно будуть врегульовані до кінця цього року. Так само буде чітко визначено порядок нарахування пені. Завдання банку - з допомогою відсотків і пені істотно збільшити балансову вартість заборгованості позичальника, забезпечене заставою землі. Коли банк повинен приступити до стягнення застави? НБУ рекомендує списувати непрацюючі кредити після закінчення 90-денного терміну прострочення. Але це не зобов'язання, тобто з формальних причин банк може нараховувати відсотки і пені та більш тривалий період. Ми поки не знаємо, який розмір пені дозволять нараховувати по іпотеці земельної, але можна прогнозувати, що протягом року суму заборгованості з урахуванням штрафних санкцій та відсотків можна буде подвоїти. Тобто банк, оформивши на себе земельну ділянку, буде шукати покупця за ціною у два рази перевищує ринкову. І у нього, по суті, є тільки два варіанти: або ніхто не купить, або куплять "свої". Змусити банк продати землю за ціною нижче балансової оцінки заборгованості за кредитом ніхто не зможе, тут всі суди, в тому числі і міжнародні, встануть на захист. Варто відзначити, що подібний схематоз пов'язаний з істотним зростанням кредитних ризиків і декапіталізацією банку, а значить, його зможуть дозволити собі лише фінустанови з високим рівнем капіталізації, тобто саме іноземні банки, а не українські або державні.
Всю цю схематехнику можна було зняти в законопроекті за допомогою однієї простої норми: банк як іпотекодержатель не має права оформляти право власності на землю на себе і передавати землю в оренду, а зобов'язаний одразу після стягнення виставити на продаж в спеціальній електронній системі торгів Мін'юсту. Замість цього, в законопроекті повний вакуум і "право двох років". Тобто повний карт-бланш на перетворення іноземних банків в земельні ломбарди.
