Заповітна квартира. Що таке іпотека і як її виплачувати

Іпотека — це застава нерухомості (землі, квартири або іншої будови) за кредитом. При цьому застава залишається у власності та користуванні позичальника, але кредитор за договором має право стягнути нерухомість в якості компенсації, якщо борг не буде погашений.

Іпотечний кредит — це кредит, взятий під заставу нерухомості: землі, житла, промислових або офісних будівель. Іпотечне кредитування широко використовується для придбання нерухомості, в першу чергу — житла: позичальники беруть кредит в банку для придбання квартири, але передають її банку в заставу і отримають повне право повністю розпоряджатися цим житлом (продати, дарувати, закладати) тільки після повного погашення боргу.

Іпотекодавець — це позичальник, який передає банку квартиру в заставу, а іпотекодержатель — банк або інша фінустанова, яка видала кредит і тримає іпотеку у себе в якості застави.

Застава земельних ділянок як спосіб забезпечення позичальником своїх зобов'язань з погашення кредиту зустрічається ще в Стародавньому Єгипті, але вперше термін "іпотека" з'явився в Древній Греції на початку VI ст. до н. е. Щоб позначати земельні ділянки, які перебувають у заставі за кредитами, на їхніх кордонах ставили спеціальні стовпи з відповідними написами. Такі стовпи називалися "іпотека", від грецького слова, що означає "підпора" або "підставка".

Іпотечний кредит видається зазвичай на тривалий термін, і процентна ставка по ньому, як правило, нижче, ніж по інших видах кредитів, в тому числі і тому, що в даному випадку зобов'язання забезпечено заставою, вартість якої іноді перевищує суму кредиту.

При придбанні нерухомості на умовах іпотечного кредитування позичальник повинен відповідати певним вимогам. Як правило, мати прийнятний вік (щоб протягом терміну іпотечного кредиту бути в змозі працювати і погашати його), бути платоспроможним (підтвердити офіційні джерела і розмір доходів), мати хорошу кредитну історію.

При цьому банки дуже часто висувають вимогу, що позичальник повинен сам оплатити частину житла, що купується — так званий початковий внесок, який може становити чверть, третину або половину вартості нерухомості.

Є дві основні схеми погашення іпотечного кредиту. Вони відрізняються способом нарахуванням відсотків і, отже, підсумковою сумою до виплати.

• Ануїтетна — коли позичальник протягом усього періоду дії договору погашає кредит рівними частинами — ануїтетами.
• Диференційований — коли рівними частинами погашається лише тіло кредиту, а платежі по процентній ставці знижуються від максимального на початку дії кредитної програми до мінімального — в кінці періоду.

У кожної є плюси і мінуси. Розглянемо простий приклад: позичальник бере іпотечний кредит на суму $40 тис. за відсотковою ставкою 10% річних на 15 років (180 місяців).

Для подібних розрахунків користуються спеціальними кредитними калькуляторами (доступними в інтернеті), оскільки в разі позики на тривалий період формули для розрахунку вручну незастосовні через необхідність зводити числа в занадто високі ступеня.

При ануїтетній системі погашення позичальник буде платити щомісяця однакову суму — $430, але в підсумку виплатить банку понад тіла кредиту ще $37,4 тис. відсотків.

При диференційованій системі погашення кредиту перший платіж складе $555 ($222 — тіло кредиту і $333 — відсотки по кредиту), а останній — $224, з яких $222 — тіло кредиту і всього $1,24 — відсотки по кредиту. Сумарно при виплаті відсотків по кредиту при такій системі позичальник віддасть банку за 15 років $30,2 тис.

Тому ануїтетна система вигідна тим, що розмір платежів постійний, а диференційована — тим, що обслуговування такого кредиту обходиться дешевше.

Розмір процентної ставки по іпотеці дуже сильно залежать від економічної ситуації в країні — зокрема, інфляційних очікувань — і можуть істотно відрізнятися. Наприклад, в Німеччині зараз відсоткова ставка по іпотечних кредитах терміном 10 років становить 0,75%, при термінах в 15 років ставка зростає до 1% річних. У Польщі середні ставки по іпотечних кредитах становлять близько 2,5%, в Іспанії та США — близько 3%.

В Україні ставки по іпотечному кредитуванню набагато вище — від 7,5 до 18,2% річних. Це багато в чому пов'язано з нестабільністю економіки і також з негативним прецедентом — мораторієм на вилучення банками заставних квартир, які українці купували із залученням валютних кредитів. Після того, як гривня значно девальвувала, багато позичальників виявилися не в змозі обслуговувати взяті кредити на житло. Тому з метою не допустити масового вилучення квартир банками і соціального невдоволення, парламент в 2014 р. ввів мораторій на стягнення заставних квартир по валютних кредитах. Сьогодні банки називають діючий мораторій однією з причин високих іпотечних ставок — в них фінустанови закладають і ризики неповернення застав по іпотечних кредитах.

Відзначимо, що в Україні ризики неповернення і порівняно висока прогнозована інфляція зумовлюють високі ставки по іпотечних кредитах, як і по будь-яких інших видах позик.

Український уряд ініціював програму надання "дешевої" іпотеки, в рамках якої обіцяє кредити під 7% річних за рахунок того, що частина ринкової процентної ставки банкам буде компенсована за рахунок бюджету. Однак охоплення населення "дешевою" іпотекою буде невеликим — на цей рік передбачено спрямувати на погашення банкам частини відсоткових ставок по кредитах лише 300 млн грн. Тому дешеву іпотеку від уряду зможе в цьому році отримати тільки близько 5 тис. позичальників.

Через дорожнечу іпотечних кредитів, а також непрозорість ринку первинної нерухомості частка іпотечного кредитування при покупці житла в новобудовах в Україні дуже низька — так купується близько 5% нових квартир.