Забудувати не можна залишити. Чи знесуть в Україні хрущовки заради висоток

Проблема реконструкції старого та застарілого житла в Україні обговорюється вже багато років, але поки її рішення так і не зрушило з місця. Верховна Рада прийняла в 2006 р. закон про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду, але він так і не запрацював. Одна з причин в тому, що для проведення реконструкції житла за законом необхідно отримання згоди всіх мешканців, а в нинішніх реаліях це неможливо — завжди знайдеться хоч один мешканець, який виступає проти, і змусити його підписати згоду на переселення практично не можна.

Ще одна причина, чому забуксувала реформа: у разі знесення старих будинків мешканцям необхідно надавати житло з 50% -ю надбавкою площі, тобто — в півтора рази більше.

Міністерство регіонального будівництва та житлово-комунального господарства ще в 2019 р. пропонувало позбутися норми про 100% -у згоду всіх мешканців на реконструкцію. І її немає в розробленому ">законопроєкті, який був представлений навесні Мінрегіоном, але тільки зараз пройшов громадські слухання. Тепер для того, щоб підтримати проєкт реконструкції, необхідна згода 75% мешканців, а якщо будуть незгодні, то їх можна виселити примусово за рішенням суду.

Пропонується усунути і норму про підвищену компенсацію: замість надання нової квартири з коефіцієнтом підвищення її площі 1,5 законопроєкт передбачає надання рівноцінного житла.

Відразу відзначимо, що мова не тільки про хрущовки. Під застарілим житловим фондом мається на увазі сукупність багатоквартирних будинків всіх форм власності, які за технічним станом не відповідають сучасним вимогам до будівель і споруд і втратили початкові техніко-експлуатаційні показники (міцності, стійкості, надійності і т.п.) більш ніж на 40%.

Величезне поле для діяльності

У пояснювальній записці до законопроєкту сказано, що в Україні — величезний обсяг житла, граничний термін експлуатації якого якщо не закінчився, то вже закінчується. При цьому загальна площа застарілого житлового фонду, за даними Держслужби статистики, вже станом на початок 2017 р. становила 4,33 млн кв. м. А за даними органів місцевого самоврядування, в 2019 р. в Україні налічувалося 30,4 тис. багатоквартирних будинків, які вважаються застарілим житлом.

Однак, за словами самих же авторів законопроєкту, скільки коштів може потребувати реконструкція старих кварталів і як будуть розподілятися частки участі у фінансуванні між держбюджетом і інвесторами, поки визначити складно: для цього потрібно проводити інвентаризацію і затверджувати програми комплексної реконструкції кварталів.

Як це буде працювати

Законопроєкт передбачає, що ініціатором реконструкції застарілого житла буде виступати місцева влада. Для реалізації цих проєктів буде залучатися інвестор-забудовник, якого визначать на відкритому конкурсі.

У законопроєкті вказано декілька способів комплексної реконструкції застарілого житла. Можлива його модернізація як з обовʼязковим тимчасовим відселенням мешканців, так і без нього, а також знесення житла і будівництво нового.

У договорі з інвестором буде прописуватися зобовʼязання місцевої влади забезпечити реконструкцію або капремонт, а також будівництво нових обʼєктів соціальної (садки, школи, лікарні і т.п.) і інженерної (труби, дороги і т.п.) інфраструктури.

Крім того, місцева влада та інвестор-забудовник ще до початку реалізації проєктів повинні створити маневрений житловий фонд, в який будуть тимчасово переселятися мешканці старих будинків на час їх реконструкції.

Будувати не перебудувати

Законодавче забезпечення реконструкції хрущовок і інших обʼєктів застарілого житлового фонду створюється вже багато років, однак, схоже, цей процес може затягнутися ще надовго. Як пояснив голова Союзу споживачів комунальних послуг Олег Попенко, запропонований законопроєкт не може кардинально змінити ситуацію. І ось чому.

По-перше, в документі прописано, що для реалізації проєктів реконструкції потрібна згода 75% мешканців, а це — дуже висока планка, переступити яку буде дуже складно. "Сьогодні щоб зібрати 50% голосів мешканців за якесь рішення навіть в організованих будинках (де є досвід створення і роботи ОСББ), потрібно пів року зусиль. В інших же будинках, де немає ОСББ, це набагато складніше", — сказав він. Тому в законопроєкті слід було б прописати планку в 50% + 1 голос, це значно спростило б прийняття рішень, в тому числі в тих будинках, де мешканці вже мають досвід прийняття рішень в рамках ОСББ.

По-друге, сам проєкт може дати якісь законодавчі рамки, але проявляти ініціативу і проштовхувати реконструкцію повинна місцева влада — від неї залежить, чи буде взагалі що-небудь реалізовуватися. Тобто навіть успішне голосування у Верховній Раді ще нічого не гарантує.

Третій проблемний момент законопроєкту — реконструкція або заміна старих інженерних мереж. Це — дуже дорогі проєкти. Місцева влада "не потягне" фінансування таких проєктів, а покладати на інвестора ці витрати неправильно — тоді він не погодиться брати участь. Винятком може стати хіба що Київ, де висока вартість житла, і за рахунок цього можна буде знайти гроші на заміну мереж.

До речі, зі сказаного може слідувати небезпечна тенденція: забудовнику, щоб окупити проєкт, буде вигідно якомога більше будинків знести, щоб на їх місці побудувати висотки, де можна продати "квадрати". А це надасть сильний тиск на інфраструктуру. Навіть дороги не завжди є можливість розширити. Плюс, як показує практика київських ЖК, забудовники можуть благополучно залишити на потім, а то і зовсім "забути" про достатню кількість обʼєктів соціальної інфраструктури поряд з збудованими хмарочосами. Як все це проконтролювати — питання відкрите, яке точно не вирішується одним законом.

За словами Олега Попенка, в законопроєкті також варто було б прописати і норми, за якими власник умовної хрущовки при отриманні нової квартири мав би заплатити частину її вартості, а не отримувати її безкоштовно. Аргумент — нова квартира коштує дорожче старої (навіть при однаковому метражі), а безкоштовна видача нового житла стимулює появу безвідповідальних власників. "Давати людині нову квартиру безкоштовно тільки тому, що її батьки отримали в Києві 50 років тому квартиру в хрущовці на Старій Дарниці в будинку, який будували полонені німці, а тепер земля тут коштує нечуваних грошей?" — сказав він.

Втім, тут потрібно враховувати і інший момент. Якщо людина не хотіла відселятися, але будинок все ж вирішили знести, — навряд чи буде можливо будь-яке рішення, крім безумовної компенсації: у власника старого житла може просто не бути грошей на доплату за нову квартиру.

Крім того, в законопроєкті слід було б прописати градацію міст по округах — за ступенем віддаленості від центру міста, що дозволило б ранжувати нерухомість в проєктах реконструкції по її вартості. Наприклад, Дарницький район в Києві простягається від узбережжя Дніпра до околичного району Бортничі, і різниця в ціні житла — в пʼять разів. Введення ж градації по округах дозволить більш гнучко підійти до обміну старого житла на нове — людина може отримати за стару квартиру в центрі міста нове житло на околиці, але набагато більшої площі. Або навпаки.