Змусити не можна домовитися
Інфраструктурний колапс
Практично у всіх регіонах України нові житлові будинки зводяться набагато швидше, ніж будуються об'єкти соціальної інфраструктури - дитсадки, школи, поліклініки. Середній рівень диспропорції по країні, за даними Мінрегіонбуду, становить понад 17%. Але це "середня температура" по країні. У тому ж передмісті Києва цей показник значно вище. З гострою нестачею об'єктів соціальної інфраструктури жителі стикаються на кожному кроці: в чергу в дитячий сад мами стають ще з довідкою про вагітність, багато шкіл працюють у дві, три і навіть чотири зміни.
Виправити ситуацію можна, об'єднавши зусилля і можливості забудовників і представників місцевої влади, встановивши при цьому правила гри на рівні законодавства. Мета у сторін, на перший погляд, загальна - створити комфортні, гідні умови для мешканців. Але домовитися вони не можуть.
Каменем спотикання протягом багатьох років є питання пайової участі забудовника у розбудові інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Ситуацію сторони бачать кожен під своїм кутом. Відповідно, пропонують кардинально різні варіанти вирішення проблеми: як щодо розміру пайової участі будівельних компаній, так і методики його нарахування.
Представники місцевої влади хотіли б збільшити розмір компенсації забудовників за право працювати на їх території. Свою позицію вони обґрунтовують тим, що поява висоток і новосьолов в них підсилюють навантаження на інженерні мережі, транспортну інфраструктуру і соціальні об'єкти. Забудовники виступають за зменшення або скасування пайових внесків, звинувачуючи місцевих чиновників у використанні цих коштів не за призначенням і навіть в їх крадіжці. За останні два роки у Верховній Раді було зареєстровано близько десяти законопроектів, але далі цього справа не рухається.
Сторони не можуть домовитися, оскільки переслідують різні цілі, вважає CEO Riverside Development Андрій Вавриш. Забудовники намагаються стимулювати ефективний розвиток територій. При цьому їм доводиться долати перешкоди, пов'язані з непрозорими процедурою та методикою розрахунку. А чиновники борються з відсутністю достатньої кількості шкіл і розвиненою інженерії, перекладаючи проблеми на тих, у кого є гроші.
Як правило, органи місцевого самоврядування прагнуть отримати від забудовника як можна більше коштів в якості платежу пайової (дольової) участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, в якому здійснюється будівництво, зазначає виконавчий директор Конфедерації будівельників України Віталій Грусевіч. В подальшому це впливає на собівартість будівництва і, як наслідок, лягає тягарем на плечі інвесторів житлового будівництва.
Батоги та пряники
Щоб змусити забудовників будувати не тільки житлові комплекси, а й об'єкти інфраструктури, чиновники в Мінрегіоні розглядали навіть варіант заборонити вводити в експлуатацію новобудови без шкіл і поліклінік. А ось депутати Київради ініціювали скасування пайової участі забудовників, при цьому зобов'язавши їх будувати об'єкти соціальної інфраструктури.
Та ж палітра пропозицій спостерігається і зареєстрованих у Верховній Раді законопроектів. Наприклад, документом №3610 пропонується скасувати пайову участь забудовників у розвитку інфраструктури, а в проекті №4243 передбачається збільшення розміру збору до 5%, з яких 3% забудовник повинен віддати у вигляді площ в новобудові.
Пайові внески є важливим джерелом поповнення місцевих бюджетів. В ідеальних умовах кошти, залучені в результаті справляння цього обов'язкового платежу, повинні використовуватися органами місцевого самоврядування на будівництво дитячих садків, шкіл, медичних установ. Так прописано в Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Так що бентежить платників пайової участі?
"Насамперед це непрозорість механізмів використання місцевою владою коштів, отриманих як пайова участь. Відсутність належної звітності, яка іноді не здійснюється навіть за запитами щодо витрачання коштів", - підкреслює Віталій Грусевіч.
Інститут пайової (дольової) участі сприймається громадськістю не інакше як джерело корупції та фінансового тиску на інвесторів в будівництво житла. Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" надає місцевим органам влади право приймати рішення про порядок залучення коштів пайової участі на своїй території. Користуючись цим правом, органи місцевого самоврядування іноді трактують відповідну норму закону по-своєму і далеко не завжди ці порядки точно відповідають актам законодавства вищої юридичної сили.
Тому однією з пропозицій Конфедерації будівельників України в частині удосконалення інституту пайової участі було затвердження Кабміном типового порядку залучення коштів пайової участі, залишивши місцевим чиновникам тільки право змінювати розмір цього платежу в межах, встановлених законом граничних значень, або звільнити забудовників від нього.
Щоб уникнути непорозумінь у використанні прямих пайових внесків, заступник директора DIM GROUP з економічних питань Віталій Тимошенко пропонує створити спеціальний цільовий фонд, кошти з якого використовувати на створення і ремонт інфраструктури - як інженерно-транспортної, так і соціальної.
Пов'язані однією мережею
У питанні створення інфраструктури потрібно враховувати ще ряд нюансів, наголошує Віталій Тимошенко. Згідно ДБН і містобудівного законодавства забудовник не може ввести об'єкт в експлуатацію без підключення до інженерних мереж. Також під час будівництва об'єкта повинні бути передбачені дитячі сади, школи, поліклініки та інші об'єкти для обслуговування мешканців нового будинку. Тому навіть ті забудовники, які не розглядають будівництво інфраструктури як маркетинговий інструмент для підвищення продажів, змушені вкладати кошти в її створення, інакше вони просто не введуть будинок в експлуатацію.
"Створені елементи інфраструктури, безумовно, можуть бути зараховані в якості пайової участі. Але процес цей дуже довгий, виснажливий, непрозорий та часто несправедливий з точки зору цифр взаєморозрахунку", - пояснює заступник генерального директора з розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексій Говорун. Простота, за його словами, повинна полягати в наступному: є певний земельну ділянку та вартість одиниці встановленої потужності на мережі по теплу, воді, електроенергії, яку забудовник і оплачує. У вартість повинна бути закладена інвестиційна складова самого монополіста. Ці цифри повинні звучати на старті, щоб забудовник одразу міг прорахувати економіку проекту.
"Виконання техумов і пайову участь часто перетинаються - у цьому якраз і полягає непрозорість. А там, де немає прозорості, співпраця завжди однобічне", - підкреслює Олексій Говорун.
Одним з найбільш важливих кроків до спрощення механізму сплати пайових внесків, на думку Віталія Тимошенко, є повне або часткове його покриття за рахунок будівництва інженерних мереж або об'єктів інфраструктури, необхідних девелоперу для введення будинку в експлуатацію. Також важливо, щоб на етапі видачі різних техумов, обов'язкових для зведення житлової забудови, комунікація велася в тристоронньому форматі: девелопер, міська влада і контрагент, який відповідає за конкретні техумови. Таким чином, держава зможе проконтролювати, що девелопер дійсно інвестує в створення інфраструктури.
Моделювання ситуації
Найбільш вдала модель взаємовідносин забудовників та місцевої влади у світовій практиці - це передача забудовникам земельних ділянок вже з підведеними комунікаціями.
"У Польщі компанії, яка хоче побудувати будинок і підключитися, пропонують свої конкурентні ціни і тарифи два постачальника електроенергії, три постачальника газу, три постачальника води і чотири постачальника послуг каналізування. Це і є конкурентний ринок. В Україні забудовнику пропонують здалеку протягнути трубу і перекласти пів-вулиці. Пільгового режиму не існує навіть теоретично. Тому загальний обсяг витрат на зміну інфраструктури завжди значно вище, ніж розмір певного пайової участі. Треба визначитися з одним варіантом витрат, інакше отримуємо податок на інвестиції", - говорить Андрій Вавриш.
В Європі діє принцип: "Хочеш будувати - купуй землю". Країни, що практикують подібну модель, ділять ділянки на два типи: регульовані і нерегульовані.
Регульований - гарантує забудовнику підключення свого об'єкта до комунікацій за фіксованим тарифом. У нерегульованих ділянках таких гарантій немає, забудовник сам вкладає кошти у збільшення потужностей існуючих інженерних мереж тощо.
Україна до впровадження такої моделі ще не готова. "У більшості випадків основні платники пайової участі будують на орендованій землі. Якщо можна було б закласти вартість створення необхідної соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури у вартість придбання земельної ділянки для будівництва або прав на неї, то проблема із компенсацією створення таких об'єктів не стояла б так гостро", - вважає Віталій Грусевіч.
І все ж, незважаючи на перешкоди, столичні забудовники все частіше реалізують не одиничні об'єкти, а житлові комплекси і навіть квартали. Частка таких пропозицій на ринку житлової нерухомості становить близько 20% і в подальшому буде лише збільшуватися. За словами Віталія Тимошенко, в конкуренції за інвестора девелопери часто самі передбачають в проектах своїх РК об'єкти інфраструктури різного роду - від маленьких скверів і прогулянкових доріжок до парків, власних садочків та шкіл.
"Справа навіть не в зобов'язання забудовника перед містом. Якщо завтра пайову участь буде скасовано і забудовників з девелоперами звільнять від зобов'язань перед містом, інфраструктурні об'єкти будуть продовжувати будувати. Тому що для девелопера важливо продати побудовані квартири. Такі інвестиції виправдані, адже сучасний покупець дивиться не тільки на сам будинок, але і на навколишнє середовище", - пояснює Віталій Тимошенко.
Проблеми дефіциту об'єктів соціальної інфраструктури, як і проблематика підключення об'єктів будівництва до інженерних мереж, потребує комплексного вирішення. У той же час жоден із зареєстрованих у парламенті законопроектів, як вважає Віталій Грусевіч, не пропонує відповідного варіанту вирішення існуючих проблем.
Забудовник буде будувати об'єкти інфраструктури до тих пір, поки йому це буде вигідно. Наприклад, об'єкт або окупиться продажем квартир, або буде приносити прибуток у майбутньому. Розраховувати на такі блага, як дотації або податкові пільги в обмін на будівництво інфраструктурних об'єктів, забудовникам не доводиться. Не може йти мова про комплексному вирішенні проблеми з соціальною інфраструктурою до тих пір, поки не вирішено питання з відведенням землі під будівництво цих об'єктів.
"Озерний гай Гатне" - чому потрібно жити на природі
Сучасні мегаполіси привертають все більшу кількість людей. У великому місті відкриваються нові перспективи, тут зосереджені робочі місця, широко представлена сфера торгівлі, послуг, розвинена соціальна інфраструктура. На жаль, зворотною стороною медалі стають проблема перенаселення, транспортний колапс, погіршення екологічних умов.
Хорошим рішенням для городян може стати проживання в передмісті. Вловивши тенденцію, великі забудовники вже пропонують цікаві варіанти житла поблизу столиці. Одна з найбільших будівельних компаній - "Інтергал-Буд" - зводить амбітний житловий проект у селі Гатне Київської області. Всього в 3 км за межею Києва на південь по Одеській трасі буде побудовано 49 багатосекційних будинків на території 48 га. Житлова площа комплексу дозволить поселити тут 7 тис. сімей!
У ЖК "Озерний гай Гатне" реалізовується сучасна концепція "місто в місті". Крім комфортного житла, до послуг жителів буде дитячий садок, медичний, оздоровчий та фітнес-центри з басейном, школа танців, паркінг, торговий центр з продуктовим супермаркетом. На сьогоднішній день перший будинок вже заселений, друга черга вводиться в експлуатацію наприкінці цього року.
Природні переваги місцевості, чудові озера, лісова зона неподалік надають унікальні можливості для життя у сприятливих екологічних умовах. При цьому тут передбачено все для комфортного проживання сучасної людини.
Головним магнітом, безумовно, є облагороджені озера, а білі лебеді на водній гладі вже стали символом комплексу, вони буквально зачаровують своєю грацією!
Комплекс об'єднує єдиний архітектурний стиль будівель. Велика площа території забезпечує комфортні відстані між будинками. При проектуванні були використані інноваційні архітектурні рішення і інженерні розробки. Для зручності жителів преду - бачено компактна планування квартир, а дворівневі квартири з мансардою стануть справжньою знахідкою для тих, хто любить оригінальні рішення.
Гаряча вода та опалення будуть автономними в кожній квартирі передбачений газовий котел, який забезпечить власникам комфортні умови в будь-який сезон, більше того, дозволить заощаджувати кошти на оплаті комунальних послуг.
Важливим питанням для передмістя є наявність чистої води і каналізаційної системи. Забудовник передбачив власну водопровідно-каналізаційну гілку, яка з'єднає РК "Озерний гай Гатне" з центральними мережами столиці! Поки гілка будується, для жителів проводять доочистку артезіанської води фільтрами на основі природних матеріалів.
Можливо, це місце є ідеальним варіантом поєднання міського стилю життя і проживання на лоні природи!
Покупка квартири в ЖК "Озер-ний гай Гатне" може стати вигідним вкладенням коштів. На ранніх стадіях будівництва особливо приваблива ціна, більш того, зараз діє програма розстрочки від забудовника до 10 років. На думку експертів, покупка нерухомості в передмісті, безперечно, виправдана інвестиція.
Восени цього року на V Всеукраїнської будівельної премії IВuild саме ЖК "Озерний гай Гатне" був удостоєний премії "Краща інфраструктура ЖК". Компанія "Інтергал-Буд" перемогла на ключовому галузевому заході країни, підтвердивши думку, що найкращі інфраструктурні проекти знаходяться в її інвестиційному портфелі.
Визнання професіоналів подтвердждает успішна історія діяльності девелопера. "Ін - тергал-Буд" входить в топ-3 найбільших і найбільш надійних забудовників України, а в листопаді отримав міжнародне визнання, ставши лауреатом премії "Девелопер року 2017" країн Східної Європи і Азії.
