Нова реформа від Зе-влади. Українцям заборонять здавати квартири без ріелторів

32 народних депутати на чолі з головою комітету Верховної Ради з питань економічного розвитку Дмитром Наталухой зареєстрували в парламенті законопроект №3618 "Про ріелторську діяльність в Україні". У співтоваристві фахівців з нерухомості він викликав ефект вибуху бомби: хоча розмови про те, що ріелторську діяльність потрібно упорядкувати, ходили вже дуже давно, для професійного співтовариства він став повною несподіванкою. Тут навіть не знали, що такий документ готується, і, природно, думки професіоналів про те, як саме потрібно відрегулювати цей ринок, ніхто не питав.

В обов'язковому порядку

Найрезонанснішою нормою законопроекту стало положення про те, що залучення ріелторів до угод з нерухомістю стане обов'язковою - ні продати, ні здати в оренду квартиру або будинок без послуг посередника стане просто неможливо.

На цю норму звернуло увагу експертне управління Верховної Ради, яке перевіряє законопроекти на наявність в них суперечностей вже чинним нормам законодавства. Зокрема, управління пояснило, що договір про відчуження або здачі в оренду нерухомості повинен містити індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об'єкта нерухомості, який повинен бути внесений в Єдину інформаційну базу даних у сфері ріелторської діяльності. У свою чергу, отримати такий номер можна лише після того, як в Єдину базу будуть внесені дані про об'єкт нерухомості і його власників. Для фізосіб це означає, що в базу даних будуть внесені їх ПІБ (прізвище, ім'я, по батькові, дата народження, місце проживання, ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб-платників податків). Проте ключовий момент - внести такі дані в реєстр можна тільки на підставі договору з ріелтором.

Іншими словами, за задумом авторів законопроекту, якщо ви захочете продати свою квартиру, то вам обов'язково доведеться укладати договір з ріелтором, який і буде вносити ці дані до реєстру. В іншому випадку угода може бути визнана недійсною.

Побоювання юристів Верховної Ради розділяють і юристи-практики. На думку керуючого партнера юридичної компанії Winner Ігоря Ясько, ця норма порушує права всіх громадян, оскільки перешкоджає власникові реалізувати право розпорядження своїм майном. "А по тексту запропонованих нововведень, не звертаючись до ріелтору, власник не зможе проводити будь-які операції зі своєю нерухомістю. Тільки "суб'єкти ріелторської діяльності" будуть мати право вносити інформацію за договорами новий сервіс - Єдину інформаційну базу, яка буде публічною і доступною онлайн. Одночасно не зареєстровані в базі ріелторські договори не будуть вважатися законними", - констатував він.

Співтовариство обурене

Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) заявила, що законопроект №3618 в його нинішньому вигляді неприпустимий і несе суттєві ризики для сфери надання ріелторських послуг.

"Асоціація бачить в положеннях запропонованого законопроекту обмеження прав громадян на розпорядження своєю власністю, які гарантовані Конституцією України, також запропоновані норми містять корупціогенні чинники та ризики, що порушують антимонопольне законодавство і в більшості своїй порушують права та інтереси суб'єктів ринку надання ріелторських послуг", - йдеться в заяві.

Президент АФНУ Юрій Піта зазначив, що врегулювати ринок ріелторських послуг влади намагаються останні років 20, і при цьому було п'ять або шість спроб це зробити. Однак даний варіант найбільш "зухвалий". Він вважає, що цей законопроект "насмикав" з інших законів, і він - низької якості.

Юрій Піта акцентував на тому, що при продажу чи здачі в оренду нерухомості паспорт об'єкта потрібно реєструвати в базі даних, яку буде контролювати не держава, а Національна федерація спеціалістів у сфері ріелторської діяльності, створення якої передбачено законом. "Фактично реєстру, який буде містити персональні дані громадян, буде перебувати в приватних руках. Цей реєстр не буде мати ніякого відношення до державних реєстрів. Адже потрібно пам'ятати, що право власності гарантується саме державою", - сказав він.

З тіні в тінь

За задумом авторів законопроекту, він повинен вивести ринок ріелторських послуг з тіні, а також сприяти детінізації ринку нерухомості. Зокрема, у пояснювальній записці автори зазначають, що на сьогодні ріелторськими послугами користуються при укладенні 90% договорів, однак, незважаючи на це, чинне законодавство не містить спеціальних норм регулювання цієї сфери, і, як наслідок - відбувається тінізація як сфери ріелторських послуг, так і операцій з нерухомістю. Чинне законодавство покладає на ріелторів низку зобов'язань, вони повинні надавати інформацію про укладені за їх допомогою договори в контролюючі органи, однак вони цього не роблять. "На жаль, майже у всіх випадках надання ріелторських послуг, ці функції ріелторами не виконуються, завдяки чому ховають в "тінь" операції з нерухомістю, і, відповідно, доходи населення. Наслідком цього є те, що державний бюджет України щороку недоотримує мільярди гривень", - зазначили автори законопроекту.

Однак, незважаючи на те, що депутати хотіли зробити ринок нерухомості більш прозорим, експерти розглянули в цих спробах і можливі корупційні ризики. Зокрема, Ігор Ясько зазначив, що реєстр суб'єктів ріелторської діяльності буде доручено створити вже згаданої вище Національної федерації фахівців у сфері ріелторської діяльності, і саме її керівництво буде визначати, кого наділяти правом стати суб'єктом ріелторської діяльності, а кого - ні.

Також він звернув увагу на ще один орган - Рада громадського нагляду у сфері ріелторської діяльності. Згідно законопроекту - це орган ріелторського самоврядування і орган управління Національної федерації фахівців у сфері ріелторської діяльності. За словами Ігоря Ясько, члени ради повинні будуть працювати на громадських засадах, але у них будуть повноваження розпоряджатися коштами Нацфедерации. Ще одна колізія законопроекту - членів ради буде вибирати з'їзд фахівців по нерухомості, який фактично самі ж члени ради і будуть скликати.

Виходячи зі сказаного, можна обережно припустити, що законопроект про ріелторську діяльність у запропонованій редакції навряд чи буде прийнятий.