"єОселя". Чому амбітна програма пробуксовує на первинному ринку нерухомості
За рік з часу запуску держпрограми "єОселя" майже 3,6 тисяч родин отримали іпотечні кредити на загальну суму понад 5,1 млрд грн. Але це в кілька разів менше заявлених планів держави, а вплив на ринок нерухомості — не відчутний. Які проблеми ще треба вирішити?
Держпрограма іпотеки "єОселя" має дві місії: соціальну та економічну. Перша полягає у створенні робочого механізму для придбання власного житла громадянами з невисоким доходом. Представники критично важливих для держави професій і пільговики отримують від "Укрфінжитла" компенсацію базової ставки, вартість іпотеки для них становить 3%.
Друга місія — стимулювати ринок нерухомості до зростання і розвитку. Для її виконання умови "єОселі" під 7% орієнтували на первинний ринок. На другому етапі програми, зокрема, розширили перелік учасників за рахунок будівель на стадії зведення та новобудовів віком до трьох років, і водночас звузили поле для діяльності на вторинному ринку — житло можна купити у будинках не старших за 10 років.
Програма працює за таким принципом: держкомпанія "Укрфінжитло" створює рамкові умови і надає банкам-учасникам програми кошти, а банки ухвалюють рішення щодо кредитування кінцевих споживачів. Нині кредити видають "Ощадбанк", "ПриватБанк", "Укргазбанк", "Укрексімбанк", Sky Bank і "Глобус Банк", ще кілька банків — на стадії інтеграції. Максимальний термін іпотеки становить 20 років, а мінімальний початковий внесок — 20% від вартості житла (банк може збільшити суму з тих чи інших причин).
Вигідно, але…
За відгуками фахівців і учасників ринку нерухомості, "єОселя" — програма з найкращими умовами за всю історію існування іпотеки.
"Іпотека під 3% або 7% — це дуже вигідні умови, навіть порівняно з американськими та європейськими ставками на ринку кредитування нерухомості", — коментують в "Укрфінжитло".
Ставка у розмірі 3% або 7% нижча за прогнозований рівень інфляції і значно нижча за звичайні пропозиції банків.
""єОселя" має високі шанси стати іпотечною програмою №1 щодо привабливості для людей, які потребують житла, але не мають коштів для його придбання. Вона — своєчасна і необхідна, — переконаний Лев Парцхаладзе, президент КБУ. — Через активні бойові дії на фронті та обстріли росіянами об’єктів інфраструктури, знищено близько 50 млн кв. м житла, і цим, на жаль, все не обмежиться. Житла потребують сотні тисяч українців".
Згідно з розрахунками експерта, за умови купівлі квартири у столиці площею 50 кв. м і першого внеску у розмірі 20%, сума щомісячного кредиту становитиме 9 тис. грн (7 тис. — тіло кредиту, 2 тис. — відсотки), а це — вартість оренди квартири. Щороку сума виплат знижуватиметься, а людина житиме у власній квартирі і з кожним місяцем — все ближче до мети.
Тож не дивно, що заявки на участь у програмі подали тисячі українців. Утім, в "Укрфінжитлі" зауважили, що у питанні попиту варто враховувати специфіку продукту. Нині будь-хто може зайти в "Дію" й у кілька кліків подати заявку на "єОселю" в один або у всі банки-учасники програми. Тому кількість поданих заявок — справді велика, але вона ілюструє лише інтерес до програми.
"У питанні реального попиту варто орієнтуватися на кількість клієнтів, які готові після попереднього позитивного рішення банку почати пошук квартири і збір документів, — пояснили у держкомпанії, — Таких клієнтів — 15-20% від загальної кількості громадян, які подали заявку на кредит. Ми повністю задовольняємо цей попит зараз: черг немає, а фінансування програми достатнє".
Програма "єОселя" — цікава й економічно вигідна, вважає Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України. Вона пропонує посильні для покупця умови кредитування, фіксовану ставку, що дозволяє розрахувати свої фінансові можливості на багато років. Водночас темпи реалізації програми — не вельми задовільні. Гальмування відбувалося через затримки з опрацюванням заявок, із видачею коштів. Воно пов’язане, зокрема, з вимогами до схеми фінансування будівництва, до віку новобудов, особливо в категорії до трьох років — на ринку таких об’єктів небагато і, як правило, вони недешеві. Через це акредитовано лише 15-20 забудовників, що обмежує вибір житла.
Експерт додав: нині на ринку у пріоритеті — готове житло, а не квартира у недобудованому об’єкті, завершення якого "єОселя" не гарантує. З іншого боку, на вторинному ринку, який працює із "прив’язкою" до валюти, продавці не схильні чекати місяць, щоб конвертувати отримані від продажу житла гривні у валюту. За цей час валютний курс може змінитися і вони недоотримають вигоду.
"Програма має працювати, як годинник, інакше викликає недовіру. Тому дуже важливо завчасно шукати ресурси, переглядати вимоги, збільшуючи вік будинків. Адже завдання програми — соціальне: перш за все, задовольнити потреби у житлі, а вже потім — допомогти забудовникам", — зауважив пан Юрій.
Реальна історія
Одна з причин, чому невеликий відсоток людей готові брати іпотеку, — непідйомна сума першого внеску. Однак є і успішні кейси.
Надія Шульга із чоловіком п’ять років відкладали кошти для першого внеску за іпотеку. Заради наближення мрії розглядали різні варіанти: продати квартиру, в якій живуть, позичити гроші у родичів. Дізнавшись про "єОселю", родина вирішила спробувати і навіть вибрала квартиру у новобудові Alliance Novobud. Але до планів повернулися лише після того, як Надія після відпустки з догляду за дитиною пропрацювала шість місяців й могла отримати довідку про доходи.
"У нас був острах ухвалити помилкове рішення. Адже ми знали про припинення фінансування, читали обурливі коментарі на форумах щодо повільного розгляду документів", — розповідає пані Надія.
До дій сім’ю підштовхнула наполегливість забудовника і надана ним інформація про можливість отримати кредит на квартиру у їхньому об’єкті у Sky Bank. На збір документів, попереднє рішення, розгляд заявки через "Дію" і укладання угоди знадобилося 10-12 днів.
"За 12 років роботи у школі — це перша реальна можливість для мене, як учительки, розширити житло за допомогою держави", — підкреслює Надія Шульга.
Натхненна власним позитивним досвідом, пані Надія агітує своїх колег взяти іпотеку. Але бажаючих поки не знайшлося через те, що у кращому випадку, доведеться віддавати третину доходу на іпотеку. І якщо у "половинки" — теж невисокий дохід, то придбання квартири стане непосильним фінансовим тягарем.
Alliance Novobud долучився до програми "єОселя" на її старті — восени 2022 р. Першу угоду компанія уклала в грудні того ж року.
Загалом на початку програма мала незадовільне фінансування та невідпрацьовані процеси взаємодії, і, як наслідок, вагомих результатів досягти не вдалося. Ба більше: умови "єОселі" поширювалися лише на готове житло в то час, коли можливості житла, що будується, були в рази більшими та перспективнішими. Так тривало до весни 2023 р.
Утім, варто зазначити: програма "єОселя" — порівняно з іншими державними іпотечними програмам, наприклад "Доступною іпотекою 7%", яка, до речі, так і не виправдала покладених на неї сподівань, — має низку переваг. Серед них змінені правила фінансування: воно здійснюється через державну компанію "Укрфінжитло", яка одразу виплачує продавцю нерухомості повну її вартість. Також, порівняно з іншими програмами, в "єОселя" — більша площа на одну особу, а сума позики — до 6 млн грн.
Крім того, "єОселя" отримала більший суспільний резонанс завдяки гучному старту і продуманій комунікаційній стратегії. Також серед плюсів програми — діджитальний підхід до оформлення заявки через сервіс "Дія".
У Alliance Novobud поставилися до питання оформлення угоди за "єОселя" ґрунтовно: ми не просто допомагаємо клієнтам з консультацією щодо нашого продукту, а й роз’яснюємо нюанси подачі заявки в "Дії", ведемо комунікацію з банками-партнерами тощо. Тобто, звернувшись до нас, клієнту достатньо виявити бажання взяти участь в програмі та надати необхідні документи, а наші експерти зроблять усе можливе, аби увесь процес оформлення угоди пройшов швидко та комфортно. Головне, щоб потенційний позичальник мав гарну кредитну історією та необхідний рівень доходів — це основні фактори, які впливають на рішення банку щодо кредитування.
Поштовх для "первинки"
"Вкрай важливо, щоб "єОселя" стимулювала покупку житла на первинному ринку нерухомості, — наголошує Лев Парцхаладзе. — На зведенні одного об’єкту задіяно фахівців майже 30 професій, що дає поштовх для розвитку і будівельної, і суміжних галузей, надходження коштів в економіку країни. Активізація будівництва дасть змогу працевлаштувати людей, які повернуться з війни".
Експерт розповів про дефіцит квартир у будинках готовністю 75% і помітною динамікою будівництва, який пов’язаний із продажем житла ще на етапі фундаменту. Він переконаний: саме активізація будівництва дозволить досягти балансу між попитом і пропозицією.
Нині в Україні 2 млрд кв. м житла, з яких 1,2 млрд — багатоквартирні будинки. І для того, щоб вийти на європейський рівень забезпечення житловою площею (50-60 кв.м/людину) потрібно збудувати мінімум 22 млрд кв. м, наростивши темпи будівництва у рік з 10 млн кв. м до повномасштаного вторгнення — до 50-60 млн кв. м. Як зауважив президент КБУ, ризики не отримати житло, придбане у об’єкті на стадії будівництва, — мінімальні завдяки жорсткому контролю банків за фінансовими потоками.
"Коли з’явиться умовний "план Маршала" з відновлення України, потрібно буде виділяти кошти не лише на відновлення, а й на будівництво житла, — додає Лев Парцхаладзе. — І "єОселя" — це дієвий інструмент як для розвитку іпотеки, так і для зниження ризику корупції".
Нині банки-партнери акредитували 14 житлових комплексів у шести регіонах України та Києві. Ця цифра постійно збільшується, як і інтерес забудовників до програми.
Позитивний вплив на ринок нерухомості матиме й видача сертифікатів-компенсацій за знищене житло через війну. Його можна використати на придбання житла на "вторинці" або для інвестиції на первинному ринку. Експерт підкреслює: цей інструмент зробить вибір місця проживання більш комфортним для людей. Видачу перших сертифікатів-компенсацій почнуть восени.
Українці прагнуть мати нове житло. Але чи готові брати в іпотеку "коробку" і починати ремонт, сплачуючи, окрім щомісячного іпотечного платежу, ще й оренду квартири, в якій проживають, і витрати на ремонт? Люди, яким доступна іпотека під 3% річних, швидше оберуть "вторинку", в яку можна заселитися одразу після кредитної угоди.
"Для того, щоб ефективно включилася "первинка", забудовникам варто "ловити", зокрема й європейські тренди, — радять в "Укрфінжитлі". — Для прикладу, в Європі домінує практика продажу квартир у форматі так званого "white box", тобто з базовим ремонтом: підлога, сантехніка і білі стіни. Можна заселятися і поступово доповнювати за своїми потребами".
Перспективи програми
В "Укрфінжитлі" запевняють, що налагодили механізм безперервного залучення фінансового ресурсу, але транші банкам видають згідно їхніх заявок, що прямо залежать від кількості готових угод. Держпідприємство працює над масштабуванням "єОселі", причому не лише за рахунок ресурсу держави у вигляді цінних паперів, а й за рахунок відкритого фінансового ринку. Таким чином гроші постійно "працюють", а не просто вливаются у програму. У планах — розширювати міжнародне партнерство, результати якого підвищать інвестиційну привабливість, і залучати, зокрема, й закордонний ресурс.
Також триває робота над розширенням програм компенсацій, що відповідає соціальній місії "єОселі" і розвитку регіонів. Органи місцевого самоврядування зацікавлені, проте не всі мають фінансовий ресурс. Передусім компенсація орієнтована на представників важливих для держави та регіону професій — військовослужбовців, силовиків, медиків та інших. Формат може бути різний: покриття відсотків, першого платежу чи всієї суми кредитів. Наразі механізм компенсації працює в трьох областях: у Закарпатській, Миколаївській і Чернівецькій. Для місцевої влади партнерство з "єОселею" означає ще й стимулювання розвитку будівництва у регіоні, нові робочі місця, скорочення "квартирної" черги та податкові надходження до місцевих бюджетів. А допомога у розв´язанні житлового питання мотивуватиме залишатися в області як місцевих, так і тих, хто вимушено переїхав через війну.
Компанія "Інтергал-Буд" однією з перших долучилась до реалізації "єОселя". Ми одразу відзначили значну перспективу цієї програми, основна перевага якої — знижена відсоткова ставка для позичальника.
В Україні іпотека — дорога. Тож цей інструмент, ефективний і популярний у багатьох країнах світу, в Україні не має попиту. Будьмо відверті: люди, що мають кошти на перший внесок за житло і здатні щомісяця сплачувати значні кошти банку, швидше скористаються пропозиціями розтермінування від забудовників, які привабливіші та гнучкіші. Досить поширена практика — партнерські іпотечні програми від забудовника і банка-партнера. Але ці програми програють у порівнянні з "єОселя", адже це чи не перший в Україні справді масовий фінансовий інструмент, здатний зробити купівлю житла доступною для більшості громадян.
За програмою укладено понад 3543 угоди. Близько третини з них — купівля нерухомості у забудовника, зокрема у компанії "Інтергал-Буд". Наразі в рамках "єОселя" у нас придбали близько сотні квартир — це приблизно десята частина усіх угод на первинці. Але їх могло бути значно більше. Попри декларацію урядовців, що розширена програма буде націлена на справжню первинку (об'єкти незавершеного будівництва), таких угод станом на 27 вересня лише 23, що менш 1% від усіх виданих кредитів.
Ми можемо запропонувати готове житло у будинках, що отримали сертифікат від ДІАМ. І працюємо над розширенням переліку пропозицій будинками, що знаходяться на етапі будівництва, для цього триває відповідна акредитація. Співпрацюємо з усіма шістьма банками-учасниками програми, найближчим часом додасться ще "Сенс банк". Наші клієнти по програмі "єОселя" надають перевагу просторим двокімнатним квартирам, в середньому — 65-80 кв.м, аби жити там з родиною, дітьми. Потенційна ємність ринку "єОселя" — величезна. Фіксують десятки тисяч заявок на участь, з яких у реальні угоди конвертується лише невелика частка.
Реалізація програми залежить від держави та її спроможності акумулювати фінансовий ресурс. Чи може повторитися ситуація із пригальмуванням через брак коштів, сказати складно. Ми сподіваємось, що програма розвиватиметься, адже значення "єОселя" важко переоцінити, особливо у регіонах, де нового будівництва мало. Доступна іпотека і платоспроможний попит на житло, який вона спричинить, простимулюють девелоперів працювати у невеликих містах та активізують ринок будівництва на регіональному рівні.
Аби наситити наявний попит, програма має охоплювати первинку та фокусуватись саме на цьому сегменті. Це збільшить пропозицію квартир і простимулює будівельну галузь. Але наразі програма стимулює вторинний ринок житла (частка кредитів на "вторинці" становить майже 68%), що погано і для галузі, і для економіки країни.
Ще одна ключова проблема ринку первинної нерухомості — брак платоспроможного попиту. Якщо до повномасштабного вторгнення ледь не половина угод мала спекулятивний характер, люди з грошима інвестували у квадратні метри, аби зберегти та примножити статки, то станом на 22-23 роки більшість продажів — купівля житла для власних потреб.
Компанія "Інтергал-Буд" могла б запропонувати 3644 квартири до програми з доступною іпотекою, але ми не можемо цього зробити через відсутність відповідної акредитації. Зараз працюємо, щоб бодай частина проєктів на стадії будівництва отримала акредитацію у програмі. Орієнтуватись лише на збудовані об'єкти неефективно, адже пропозиція готових квартир невпинно скорочується.