Висотки на кістках "Аркади". Чому Кличко раптом дозволив забудувати озера на Осокорках

Київська влада, правоохоронні органи, НБУ, приватні інвестори та громадські активісти продовжують намагатися вирішити проблему "тяжкої спадщини" банку "Аркада", який довгий час настільки щільно спеціалізувався на фінансуванні будівництва, що, по суті, став банком і девелопером в одній особі. Простіше кажучи, банк залучав гроші громадян, готових авансувати в будівництво квартир, і ці кошти через свої фонди фінансування будівництва (ФФБ) направляв на зведення житлових будинків.

У 2019 р. "Аркада" був змушений через фінансові проблеми зупинити поточне будівництво. Не доведеними до кінця залишилися житлові комплекси "Еврика", "Патріотика" і "Патріотика на Озерах" — останнього ще практично немає. Проблема ж у тому, що багато квартир у цих комплексах вже були продані інвесторам на ранніх стадіях будівництва. І з тих пір вони, об'єднавшись, вимагають від міської влади і різних держструктур вирішити проблему — відновити будівництво і довести його до кінця.

Екоактивісти проти пайових інвесторів

Однією з перепон будівництву ЖК "Патріотика на Озерах" стала позиція екологічних активістів, які з 2018 р. виступили категорично проти засипання озер на Осокорках (в одне тільки озеро Небреж планувалося всипати 3 млн т піску). Однак інші проєкти, які розпочаті раніше, "Аркади", фінансувалися за рахунок залучення коштів під більш віддалену за часом забудову. Вийшло так, що "Патріотику на Озерах" заблокували, інвестори перестали викуповувати там квартири, а у "Аркади" почалися проблеми зі здачею навіть майже добудованих висоток в "Евриці" і "Патріотиці".

Досягти компромісу не вдалося: КМДА скасувала власний ж дозвіл на забудову озер і в грудні 2019-го розірвала договір оренди земельних ділянок там. Більш того, було кілька судових процесів, у результаті яких скасовувався дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) на будівництво ЖК "Патріотика на Озерах". Однак останнім, що відомо про це, Верховний суд трохи більше року тому скасував скасування і направив справу на повторний розгляд.

Як би там не було, а в результаті в "Патріотиці на Озерах" тільки закладені п'ять будинків з 43-х запланованих. Активісти ж наполягають на створенні там ландшафтного парку "Екопарк Осокорки". Що цікаво, участь тут прийняла і СБУ, яка з лютого 2019-го проводить розслідування за фактом початку будівництва на Осокорках ЖК "Патріотика на Озерах". Але навряд чи можна погодитися з тим, що саме активісти змогли заблокувати таке велике будівництво. У цій справі, крім них і Київради, взяли участь і інші потужні гравці.

Нацбанк добив "Аркаду"

Цілком можливо, що банк "Аркада" вирішив би всі проблеми — скажімо, привернув гроші під будівництво в інших місцях, а замість "Патріотики на Озерах" почав би інше будівництво. Але в ситуацію втрутився НБУ, який у 2017 р. так поміняв нормативи, що банк перестав їм відповідати. Точніше кажучи, НБУ знизив граничне співвідношення між обсягом операцій довірчого управління і сукупними активами банку зі 100 до 50%. А у "Аркади" обсяг операцій за договорами довірчого управління становив 72,36% сукупних активів банку.

У результаті 25 серпня 2020-го Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) повідомив про визнання неплатоспроможним банку "Аркада" і почав процедуру його виведення з ринку (ліцензію у банку НБУ відкликав через місяць).

Звичайним вкладникам банку Фонд готовий був повністю виплатити їх вклади в межах 200 тис. грн, але що робити з інвесторами житлового будівництва, які вклали в цілому 9 млрд грн, ніхто толком не розумів. Глава ФГВФО Світлана Рекрут зняла з себе відповідальність, прямо заявивши, що потрібно розділяти поняття "вкладник банку" і "інвестор будівництва".

Точних даних про кількість інвесторів, що зв'язалися з "Аркадою", немає. Але відомо, що в останній комплекс "Патріотика на Озерах" вклалося 500 осіб, а загальна кількість інвесторів — близько 16 тис.

Будувати не можна, але все-таки можна?

Затяжний конфлікт став на крок ближче до свого вирішення 7 квітня, коли в ході пресбрифінгу в НБУ був підписаний меморандум про добудову трьох ЖК збанкрутілої "Аркади" — тих самих "Еврика", "Патріотика" і "Патріотика на Озерах". У числі підписантів — київський голова Віталій Кличко, голови МВС і СБУ Арсен Аваков та Іван Баканов, заступник міністра розвитку громад і територій Василь Лозинський, директор-розпорядник Фонду гарантування вкладів фізичних осіб Світлана Рекрут.

А ось який був присутній там же голова НБУ Кирило Шевченко документ не підписав. За його словами, Нацбанк не зможе профінансувати будівельні роботи, навіть якби хотів. Зате надасть для цих цілей кредитне рефінансування будь-якому комерційному банку під 6,5% річних на термін до п'яти років.

Ще одна проблема — меморандум не готова підписати компанія "ДТЕК Київські електромережі". А це затримує будівництво електромереж для ЖК "Патріотика на Озерах" і, до речі, через відсутність підстанції не дає можливості жителям кількох будинків у "Патріотиці" перейти з промислового тарифу на розцінки за електрику для населення.

Новим забудовником призначена компанія Stolitsa Group (яка, до речі, близька до столичної влади — про що нижче). Вона провела фінансовий і юридичний аудит компаній групи "Аркада" і з'ясувала, що на добудову ЖК "Еврика" та ЖК "Патріотика" буде потрібно близько 3,2 млрд грн. Як зазначено в меморандумі, першим джерелом фінансування добудови "Еврики" і "Патріотики" повинні стати 10% доходу від проєкту "Патріотика на Озерах".

А друге джерело — держава, яка викупить вільні метри в ЖК для держслужбовців. Утім, таке рішення проблеми нестачі коштів на добудову поки, виявляється, не прописано в меморандумі — воно, за інформацією "Ліга.Бізнес", ще тільки обговорюється з представниками НБУ і Мінфіну. Якщо угода все-таки буде досягнута, то держава може викуповувати квартири через засновану Мінфіном компанію "Укрфінжитло" або за бюджетними програмами будівництва житла для військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу.

Також будуть використовуватися кошти, що залишилися на рахунках "Аркади", гроші від продажу квартир і нежитлових приміщень комплексів, а також кошти інвесторів, які купували нерухомість у розстрочку і не встигли ще виплатити повну вартість житла.

Однак у тексті меморандуму, за інформацією "Економічної правди", зазначено ще одне джерело фінансування: "кошти, які вдасться залучити з держбюджету, за рахунок державного фінансування, кредитів, у тому числі під державні гарантії". Виходить, якщо фінансових ресурсів з інших джерел не вистачить, уряд прийме рішення про надання держгарантій по кредитах Stolitsa Group на суму, необхідну для завершення будівництва. Значить, в разі неповернення кредитів фінансування проєктів буде завершено за рахунок платників податків.

Про подальшу долю скандального будівельного проєкту на онлайн-брифінгу після підписання меморандуму розповів голова КМДА Віталій Кличко. За його словами, для добудови та передачі квартир проєктів банку "Аркада" спершу потрібно затвердити детальну дорожню карту добудови проєктів, а весь процес займе три-пʼять років.

При цьому, схоже, екологічне питання поки не вирішене, оскільки Кличко ухилився від прямої відповіді на питання, коли і на яких умовах буде перепідписаний договір оренди з новим забудовником на ті самі 176 га, де планувалося (але так і не почалося) будівництво "Патріотики на Озерах ". Саме там активісти відстоюють створення екопарка "Осокорки" і не дозволяють засипати значну частину озера.

"Ця територія була виділена ще в радянські часи під житлову забудову. Однозначно нам необхідно знаходити компроміс, щоб і будівництво було, і залишилася рекреаційна зона для майбутніх мешканців. Ми презентуємо план і будемо розглядати всі можливості, щоб зберегти зелені зони — це є ключовий стандарт життя. Ми знайдемо компромісне рішення і для інвесторів, і для тих, хто живе поруч, щоб зберегти екосистему ", — пообіцяв Кличко.

Новий забудовник "Патріотики на Озерах"

Варто придивитися ближче, кому дістанеться ласе місце для забудови, якщо меморандум буде виконано. Співзасновниця Stolitsa Group Влада Молчанова (володіла компанією разом з литовськими бізнесменами; з 2019 р. її змінив Іван Молчанов ), за даними Bigus.info (на основі записів від нардепа Гео Лероса), укладала таємні домовленості з колишнім членом "молодої команди" Денисом Комарницьким про спільний викуп для забудови одного з об'єктів у Києві (заводу "Коммаш" на вул. Васильківській).

Самого Дениса Комарницького, за інформацією того ж розслідування, називали "смотрящим" по Києву, оскільки нібито пов'язані з ним компанії часто отримували від столичної влади великі підряди, а Комарницький, як вважають журналісти, посилився завдяки неформальному союзу київського міського голови Віталія Кличка і нинішнього керівника Офісу президента Андрія Єрмака в протистоянні з тодішнім керівником ОП Андрієм Богданом. Сам Кличко підтверджував давнє знайомство з Комарницьким, але заперечував лобіювання його інтересів.

Крім того, у Молчанової, за інформацією "Наших грошей", у бізнес-партнерах був Денис Москаль, який зараз очолює в Київраді постійну комісію з питань екологічної політики, що займається питаннями зелених зон.

Що далі?

Вже очевидно, що протистояння захисників озер з девелоперами продовжиться. При цьому, судячи з тексту меморандуму, Stolitsa Group розраховує, що Київрада, КМДА і МВС забезпечать відновлення договорів оренди 176 га землі на Осокорках (їх термін вже закінчився). Якщо ж забудовник з незалежних від нього причин не зможе почати роботи протягом пів року, то має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання умов цього меморандуму. У числі таких "незалежних" причин на брифінгу якраз згадувалися можливі "блокування будівельного майданчика активістами, громадськими організаціями або іншими третіми особами".

А такі блокування будуть: представники "Екопарк Осокорки" вже заявили журналістам, що продовжать відстоювати збереження озер, оточуючих територій та зелених зон. Вони вказують, що там на двох ділянках вже створені ландшафтні заказники місцевого значення: "Озеро Тягле" і "Осокорківські луки", які повністю охоплюють території, що були в оренді компанії, пов'язаної з "Аркадою". Причому створені вони рішенням екологічної комісії Київради (нагадаємо, тієї самої, де головним є Денис Москаль).

У екологічних активістів є ще один аргумент: за їхніми словами, від загальної кількості довірителів "Аркади" — тільки близько 3% є інвесторами "Патріотики на Озерах": можливо, питання можна було вирішити без забудови зелених зон ...

Утім, наскільки щиро активісти захищають озера, ми зможемо перевірити в найближчі місяці, коли новий забудовник почне там активні роботи (до речі, вантажівки на Небрижі вже з'явилися).

Шукайте кому вигідно

А тепер давайте підсумуємо, очистивши історію від численних подробиць. Якщо припустити, що меморандум буде виконано, то, коли вляжеться пил від будівельного скандалу, ми зможемо порівняти два розклади. Якби "Аркаді" дозволили забудувати озера відразу — то багато інвесторів, які змушені роками вимагати вирішення житлового питання під КМДА, вже жили б у своїх квартирах. Правда, Небреж був би частково забудований. Що ж вийде зараз, якщо довгобуди все-таки вдасться завершити, як розраховує влада?

А ось що:

• тисячі інвесторів зазначених ЖК вже втратили кілька років в очікуванні квартир;
• озера, про які так пеклися активісти і місцева влада, що розірвала договір оренди з "Аркадою", — будуть частково забудовані;
• "Аркада" збанкрутувала, а на її місці ласий шматок на Небрежі забудує Stolitsa Group.

Як бачимо, вигідно тільки одному з учасників цієї історії ... Але знову ж, це ще не найгірший сценарій, в якому "щасливі" інвестори все ж отримують квартири ...