Всеволод Миколаїв: Чому ОСББ не відремонтують наші будинки
У засобах масової інформації жваво обговорюється передача функцій управління будинками від Жеків приватним компаніям або управителям у складі ОСББ. Що залежить від вибору керуючого? Дійсно він може навести порядок в житловому господарстві?
Давайте розберемося.
У колишні часи, коли будинки належали державі або місцевим радам, у процесі експлуатації нараховувався нормативний знос і необхідні кошти як на поточне обслуговування, так і на капітальні ремонти виділялися комунальним Жекам і РБУ (ремонтно-будівельним управлінням). Нове житлове будівництво також здійснювалося планомірно державними підрядниками в посильних для країни масштабах. І ця система працювала.
Так, у 60-70-х роках зводилися п'ятиповерхівки-"хрущовки", розраховані на 25-30 років експлуатації, в 70-80-ті роки міста забудовувалися 9-ти, 12-ти та більшої поверховості великопанельними будинками, терміни експлуатації яких до першого капітального ремонту також складали 25-30 років.
Інтенсивне житлове будівництво дозволило вже до 1985 році довести середню забезпеченість житловою площею на Україні до 14,6 кв. м на людину, і надати окремі квартири понад 80 відсотків міського населення.
Про них і піде мова.
Починаючи з горбачовської "перебудови", в Україні вперше намітився загальний спад обсягів введення житла, наприклад, з 21,3 млн кв. в 1987 р. до 14,1 млн кв. м в 1992 р. Після здобуття країною незалежності житлове будівництво було переведено на ринкові рейки, тобто, його обсяги стали визначатися не фінансуванням з боку держави, а платоспроможним попитом громадян при використанні, як виявилося потім, недосконалих фінансових механізмів. В результаті обсяги будівництва скоротилися у два рази порівняно з радянським часом.
Важливо звернути увагу і на вельми специфічний механізм попиту на нові квартири, який створює ілюзію можливості купувати нові квартири. Цей механізм полягає в продажу безкоштовно приватизованих квартир та використання отриманих коштів для часткової оплати нового житла. Це необхідно враховувати при оцінці майбутньої платоспроможності населення, коли стартових коштів, можливо, не буде.
З позицій проблем сьогоднішньої та подальшої експлуатації будинків історія інтенсивного введення об'єктів виявилася вкрай несприятливою: зараз граничних строків служби або строків проведення невідкладних капітальних ремонтів досягла переважна частина житлового фонду.
Враховуючи, що капітальний ремонт будинків в останні десятиліття проводився в мізерних обсягах, легко бачити, що в тій чи іншій формі реновації потребують близько 80% будинків. Забудова, здійснена в 1980-1990-х роках також досягає віку проведення перших капітальних ремонтів.
Отже, падіння обсягів житлового будівництва та настання критичного віку більшості наявних об'єктів визначають сьогодні основну проблему - як зберегти і відтворювати житло.
Власникам квартир треба зрозуміти, що їхні будинки не вічні, що нормальна експлуатація протягом десятиліть терміну їх служби - завдання технічно складна і фінансово порівнянна з вартістю нового житла, що, ймовірно, капітальний ремонт виявиться непосильним, особливо для жителів найгірших будинків.
Звідси - основні завдання цих керуючих в ринкових умовах полягають у забезпеченні раціонального режиму експлуатації, регулярному моніторингу стану будинку, планування та акумулювання необхідних коштів на поточне утримання та капітальні ремонти, організація ремонтних робіт.
Саме в такому контексті треба розглядати вибір управителя.
А хіба про це йде суперечка в ЗМІ? Дискутується лише той, хто краще і дешевше організовує поточне утримання будинку, не думаючи про насування неминуче руйнування. Запитайте у вашого управителя, скільки років ще простоїть ваш будинок, коли і які необхідні ремонти, скільки вони будуть коштувати? І що вам робити, якщо грошей на ремонт не виявиться або якщо будинок буде зноситися? А адже це чекає всіх. Якщо не сьогодні, то в найближче десятиліття.
Біда в тому, що ні Жеки, ні ОСББ, ні нові управителі не готові відповісти на ці питання і не готові виконувати основні, перераховані вище функції. А тому вони не в змозі забезпечити жителям управління їх майном.
Але і жителі фінансово не готові зберегти свою власність. Та й держава не готова забезпечити конституційне право громадян на житло.
Всеволод Миколаїв, доктор економічних наук, професор, Інститут суспільно-економічних досліджень, спеціально для "ДС"
