Іпотека за держрахунок. Як влада підвищить ціни на квартири і змусить всіх скинутися на житло для поліцейських

Як це буде працювати

Кабінет Міністрів вирішив створити компанію, яка за бюджетні гроші буде вирішувати житлові проблеми деяких категорій українців. Зокрема, постановою № 1115 від 16 листопада уряд доручив Міністерству фінансів створити приватне акціонерне товариство "Українська фінансова житлова компанія" (УФЖК), яке буде впроваджувати фінансово-кредитні механізми забезпечення житлом, рефінансувати іпотечні кредити банків та небанківських установ, ставати власником нерухомості і передавати її в лізинг. Крім того, як випливає з постанови Кабміну, УФЖК надаватиме кредити фінустановам, які будуть потім видавати іпотечні кредити фізособам, а також вона буде мати право орендувати і ремонтувати приміщення, оплачувати комунальні послуги і робити все, що пропишуть в її статуті. Статуту цієї компанії на сьогодні ще немає — його повинен розробити Мінфін.

Раніше міністр фінансів Сергій Марченко розповідав, що за рахунок цієї компанії планується реалізувати програму доступної іпотеки — кредити будуть видаватися в розмірі до 2 млн грн за ставками 5-7% річних на термін від пʼяти до 20 років. Одержувачі повинні будуть внести 20% вартості житла.

Однак компанія буде працювати ще в одному напрямку — надавати житло в фінансовий лізинг на строк до 20 років з відсотковою ставкою близько 5% і без сплати першого внеску. Примітно, що одержувачами такого житла будуть військові, поліцейські та інші службовці.

За словами міністра фінансів, на першому етапі планується надати 12,5 тис. іпотечних кредитів, а також придбати 18,8 тис. квартир для передачі в лізинг. І це тільки "на першому етапі", який конкретно не визначено. Тільки відомо, що старт програми планується дати вже в цьому році.

Звідки гроші на квартири?

Нинішня влада вже роздавала обіцянки забезпечити українців дешевою іпотекою. Зокрема, була обіцяна іпотека під 10% річних, і її навіть почали видавати державні та комерційні банки. Але ставки в 10% при цьому немає — в такому розмірі вона діє тільки в перший рік кредитування, а на наступні ж періоди вона становить 13%.

Чи зможе влада виконати чергову обіцянку і скільки грошей потрібно на реалізацію цього проєкту? Спробуємо підрахувати. Побіжний перегляд спеціалізованого ресурсу lun.ua, де зібрані дані про новобудови по Україні, показує, що найдешевші крихітні квартири на етапі будівництва в Харкові коштують від 211 тис. грн, Дніпрі — від 304 тис. грн, Одесі — від 237 тис. грн, Львові — від 278 тис. грн і в Києві — від 228 тис. грн.

Навіть якщо допустити, що середня ціна квартири, на яку Українська фінансова житлова компанія буде видавати іпотечний кредит, складе всього лише 200 тис. грн, то для видачі кредитів на 12,2 тис. квартир потрібно 2,44 млрд грн. А для того щоб закупити ще 18,8 тис. квартир для подальшої здачі в лізинг, буде потрібно ще 3,76 млрд грн. Всього — 6,2 млрд грн. Утім, ціна питання може бути куди вище — купуватися за цією схемою, швидше за все, будуть не тільки однокімнатні, адже передбачене урядом обмеження на покупку такого житла — аж 52 кв. м на людину. У разі якщо середня ціна квартири складе близько 1 млн грн — то на цей проєкт буде потрібно вже понад 30 млрд грн. Незрозуміло правда, навіщо проводити такий аукціон небаченої державної щедрості, якщо бюджет наступного року і так дефіцитний.

Не той механізм

Незрозуміло також — для чого уряд запускає новий механізм кредитування, якщо попередній простоює. Йдеться про Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, який почав роботу ще в 2012 р. У фонду є кілька програм, таких як "Пільгове молодіжне кредитування", "Здешевлення іпотеки" і "Часткова компенсація відсоткової ставки за кредитом", але ці програми не фінансуються з держбюджету ще з 2015 р. І грошей на 2021 р. в проєкті бюджету не передбачено. В результаті сьогодні фонд оперує тільки тими грошима, які надходять від виплати по кредитах, наданих до зупинки фінансування з держбюджету, і працює тільки з регіональними програмами, які фінансуються місцевою владою.

Є питання і щодо організації процесу: навіщо створювати нову структуру, якщо можна було б виділити для цього ресурс всередині того ж Мінфіну або завантажити згаданий вище фонд (хай би він став не тільки "молодіжним").

Усе це наштовхує на думку, що ми маємо справу з черговою, м'яко кажучи, не дуже прозорою схемою поводження з бюджетними мільярдами.

Корупційні ризики

Великі сумніви викликає доцільність розподілу такого величезного обсягу державного ресурсу, а точніше — грошей платників податків — через нову компанію. Зокрема, влада збирається видавати житло в лізинг поліцейським та іншим держслужбовцям, що вже схоже на загравання, якщо не на відвертий підкуп. При цьому не можна забувати і про високий рівень корупції, який напевно проникне в цю сферу: там, де є розподіл суспільних благ, чекай зловживань, наприклад:

• при видачі кредитів під привабливі 5-7%,
• при роздачі квартир у лізинг,
• при викупі цією держкомпанією квадратних метрів у забудовників, які напевно захочуть взяти участь в освоєнні бюджетних коштів.

За чий рахунок банкет?

Крім того, якщо уряд зважиться виділити з бюджету ті гіпотетичні шість або тим більше кілька десятків мільярдів гривень на покупку квартир і видачу іпотечних кредитів, це може істотно вплинути на будівельний ринок і ціни на ньому.

Для прикладу — в 2019 р. було здано в експлуатацію в цілому по Україні 126 тис. квартир. Іпотека для покупки 12,2 тис. квартир і викуп 18,8 тис. квартир для лізингу — це чверть обсягу житла, введеного в експлуатацію в минулому році. Можна тільки гадати, на скільки зростуть ціни в новобудовах, якщо держава раптом стане найбільшим покупцем житла на ринку. При цьому звичайні безквартирні громадяни, що не потрапили в чергову казкову програму уряду, заплатять двічі: спочатку — своїми податками за реалізацію цієї програми, потім — переплачуючи за квартири, які виросли в ціні.