Виклики відбудови. Як результати роботи будівельників вплинуть на долі сотень тисяч українців
Попри активні бойові дії в Україні втілюються десятки різних проєктів з відбудови та модернізації. У тренді будівництва — зрозумілі для донорів правила гри, використання найефективніших рішень та міжнародного досвіду.
Повномасштабна війна боляче вдарила по ринку житлової нерухомості. Унаслідок бойових дій постраждало майже 140 тисяч об’єктів: без житла залишились мільйони українців, а збитки сягли понад $54 мільярди. Водночас Україна отримала унікальну можливість побудувати інфраструктуру за найвищими світовими стандартами.
Процес пішов
Будівельний експеримент запустила держава: деокуповані населені пункти у восьми областях (Київська, Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Миколаївська, Херсонська і Одеська), які російські окупанти намагалися стерти з лиця землі, взялися відбудувати як сучасні урбан-об’єкти. Ключова ідея полягає у застосуванні принципово нової схеми відбудови — комплексного відновлення за принципом "відбудувати краще, ніж було", а потім — масштабувати досвід на інші зруйновані міста і села. Проєкт фінансуватиметься основним чином Фондом ліквідації наслідків збройної агресії, головний розпорядник коштів — Агентство відновлення, яке координує проєкт разом із Мінінфраструктури.
"Кошти є, однак їх недостатнього, щоб усе відновити. Але початок закладено, активно проводяться тендери щодо відбудови. Агентство — дієвий інструмент, аби усе відбувалось прозоро та ефективно", — наголосив Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України.
Окрім того, реалізується чимало інших проєктів щодо відновлення країни різноманітними організаціями, фондами, країнами-донорами. Вони визначають пріоритети і надають допомогу певному регіону, місту чи громаді, Акцент роблять не на відновленні об’єктів у їхньому первинному вигляді, а на переосмисленні міського простору та зведенні будівель, які відповідатимуть вимогам часу. Наші будівельники беруть участь у цих проєктах.
"Відбудова українських міст — надзвичайно важливий психологічний фактор", — переконаний Володимир Карплюк, СЕО Товариства "Відважних", керівник Представництва КБУ у Київській області. Мільйони українців за кордоном своє повернення напряму асоціюють з темпами відновлення своїх домівок, зруйнованих шкіл, дитсадків. "Після деокупації Київщина має найменші ризики бути повторно зруйнованою. Враховуючи досвід першого етапу війни 2014-16 років, на область чекає велика міграційна хвиля тих, хто хоче залишитися жити в Україні", — додав він.
Воєнні і повоєнні тренди
Девелоперська галузь розвивається за вектором, який задає ринок. Перший і головний тренд після 24.02.2022 року — це безпека. Інвестори звертають увагу на віддаленість ЖК від об’єктів воєнної та критичної інфраструктури, важливих індустріальних об’єктів.
Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій" не передбачає обов’язкове будівництво бомбосховища у кожній новобудові, як то було розтиражовано у заголовках ЗМІ. Дбаючи про безпеку мешканців ЖК, забудовники віддають перевагу будівництву підземних паркінгів із подвійним призначенням: для паркування і у якості безпечного сховища. Натомість ідея будівництва безпечних кімнат за прикладом ізраїльських мамад не прижилася.
У жовтні набудуть чинності ДБНи на укриття і бомбосховища, тож девелопери зможуть взяти їх до уваги у будівництві житла. Звісно, адаптація будівельних нормативних вимог потребує доопрацювання багатьох нормативних актів. Водночас зміни/доповнення уплинуть на ціноутворення і призведуть до зростання собівартості об’єктів будівництва.
У ТОПі трендів будівництва ЖК — квартальна забудова з необхідним інфраструктурним забезпеченням і достатня кількість паркомісць у підземному чи наземному паркінгу. Важливі інклюзивність і сучасні інженерні рішення, технологічність, оскільки після війни до України повернуться тимчасово переміщені особи, які ретранслюватимуть європейське бачення на будівництво житла. Окрім того, перевагу віддаватимуть забудовникам, які продемонструють швидкість і якість зведення житла, передбачать використання альтернативних джерел електропостачання. Окрім того, на ухвалення рішення щодо постійного проживання покупців впливатиме наявність промислових об’єктів, адже, саме вони є маркером наявності робочих вакансій і перспективи розвитку інфраструктури.
На думку Еббі Адхамі, директора Corporate Solutions Ltd та керівника проєкту ЄС "Допомога органам влади України в удосконаленні менеджменту інфраструктурним циклом в Україні", автоматизація та ВІМ-технології займуть центральне місце у відбудові, адже це дозволить підвищити передбачуваність, прозорість і підзвітність у плануванні та управлінні проєктами, зменшить корупцію та адміністративні перешкоди. "Війна в Україні — страшна реальність, проте світова підтримка надає величезні можливості для того, щоб Україна була більш рішучою у майбутньому — зауважив він на ІІІ-му Міжнародному BIM-форумі "Global Rebulding Inintiatives".
Зважаючи на масштаби руйнувань, відбудова — це завдання мінімум на 10-15 років.
Попри війну, нове будівництво не просто доцільне, а вкрай необхідне — з економічної, і з соціальної точки зору.
По-перше, будівельна галузь стимулює економіку та формує ВВП. Кожна гривня, інвестована у будівництво, генерує щонайменше 10, і йдеться про заробіток не лише для будівельної галузі, а й для суміжних секторів. Це робочі місця для десятків, а то й сотень, тисяч наших співгромадян. Тобто зі зниженням об'ємів чи темпів робіт, економіка України недоотримує кошти, а українці — втрачають джерела свого прибутку.
По-друге, дії агресора спричинили величезні збитки для житлового фонду — на понад $54 млрд. Це пошкоджені або повністю зруйновані домівки українців. Без нових помешкань в межах країни громадяни будуть змушені шукати кращої долі за кордоном. А це — величезні демографічні втрати, що матимуть деструктивні наслідки на десятиліття вперед. Стримати відтік українців і дати привід повернутись тим, хто вже поїхав, може лише житлова програма: доступна іпотека від держави чи приватного сектору та достатня кількість нових об'єктів, якими буде заміщено втрачений фонд.
Яким бачать майбутнє житло покупці? В умовах війни та пов’язаних з нею ризиків клієнти почали приділяти увагу питанням надійності будівельних конструкцій. Зокрема, які технології та матеріали забезпечують найбільшу стійкість. Монолітно-каркасні будинки пройшли випробування на міцність прямими влучаннями. А от попит на панельні та цегляні будинки суттєво скоротився.
У фокусі уваги покупців — енергоефективні проєкти та будинки, що мають автономні котельні чи джерела живлення. Якщо до великої війни це було питанням ощадливості, то зараз — питанням комфорту в умовах блекаутів, які дуже ймовірні у сучасних реаліях.
Зараз наявністю у проєкті підземного паркінгу цікавляться не лише автовласники. Такі приміщення можуть мати подвійне призначення і, окрім іншого, слугувати надійним укриттям на час повітряних тривог. Як альтернатива паркінгу розглядається цокольний поверх з коморами. За наявності вентиляції та кількох входів вони також можуть слугувати прихистком.
Ще один важливий тренд — готове до заселення житло. Ми пропонуємо своїм покупцям опцію ремонту від забудовника. І ця пропозиція має значний попит, що лише зростає: понад третина всіх квартир, придбаних в Інтергал-Буд за програмою єОселя, — це квартири з ремонтом. Ураховуючи кількість запитів на купівлю нерухомості за пільговими програмами та від переселенців, тобто соціальну складову попиту, ми зменшили вартість ремонту в усіх наших комплексах.
Питання укриттів останні півтора року постійно на слуху. Ми мали безліч консультацій, зокрема, з управляючими компаніями та ОСББ щодо того, якими мають бути приміщення для укриття, як їх утримувати та наскільки це витратно й обґрунтовано. Утримання приміщення недешеве. Ми вже мали радянський досвід побудови укриттів цивільного захисту. Придатний стан лише у тих приміщень, які перейшли у приватну власність або здаються в оренду. Тобто, аби таке приміщення утримувалось належним чином, воно має мати кілька призначень. І підземні паркінги є одним з найоптимальніших рішень. Вони завжди у доступі, облаштовані санвузлами, вентиляцією, мають кілька входів і виходів. А нормативні вимоги до паркінгів та перекриттів досить суворі. Це розуміють не лише забудовники, а й покупці. Наявність підземного паркінгу у проєкті — ледь не перше, про що запитують у відділі продажів. І це є суттєвою перевагою при виборі житлового комплексу.
Наразі ми розглядаємо підземні та цокольні приміщення як найефективніший варіант реалізації укриття. У перспективі десятиліть — а наші житлові комплекси розраховані на тривалу експлуатацію — потрібно враховувати не лише безпековий, а й економічний фактор. І це вже питання не стільки до забудовників, як до мешканців, які муситимуть утримувати та обслуговувати ці приміщення власним коштом. З цього погляду загальні приміщення подвійного призначення — найкраще рішення.
