Велике відкриття. Варто негайно знімати мораторій на продаж землі

У кожного думки є затяті прихильники, у тому числі серед експертів і учасників агроринку. 30 жовтня вони розділилися на дві команди в дискусійному клубі "ДС" з ведучим Петром Биляном. У боротьбі за голоси глядачів, які і визначили переможців, гравці призвели різні аргументи, що дозволяють глибше розібратися в суті цієї без перебільшення національної дилеми. Адже заборона на продаж земель сільгосппризначення (близько 41 млн га) діє вже понад 17 років і регулярно продовжується Верховною Радою.

Отже, в баттле на тему "Мораторій на продаж землі - рятує або вбиває Україну?" зійшлися "червоні", які виступають за негайне відкриття ринку землі, і "білі", які висувають довгий список умов для зняття мораторію. Беззастережних прихильників ринку представляли юридичний директор агрохолдингу "Астарта" Лілія Тімакіна, інвестиційний банкір Сергій Фурса та професор Інституту держави і права ім. В. М. Корецького НАН України, доктор економічних наук Павло Кулинич. Їм опонували директор Інституту соціально-економічної трансформації Ілля Несходовский, головний редактор сайту AgroPolit.com Наталія Білоусова і керівник організації "Центр розвитку земельних відносин в Україні" і "Максимум Україна" Леонід Корейба.

Про інвесторів і спекулянтів

Почав гру Сергій Фурса, вказавши на економічні наслідки закритого ринку землі. "Зараз ви не можете купити землю і ви не можете піти в банк, щоб він дав вам позику під цю землю. І затягування з відкриттям ринку призводить до того, що, з одного боку, вмирають власники паїв, а з іншого - ми втрачаємо час і гроші. Ось ми провели приватизацію "Укртелекому", коли він нікому вже не потрібен... Ми так дотягнемо і з ринком землі. Ми знаємо, як розвиваються сучасні технології, та розуміємо, що, можливо, через п'ять-десять років земля вже не буде таким важливим інвестиційним активом, коли, наприклад, які-небудь хлібні дерева почнуть вирощувати..." - спрогнозував інвестбанкір.

За його оцінкою, з-за мораторію на продаж сільгоспземель Україна втрачає можливість залучити інвестицій на сотні мільйонів, а то й мільярди доларів.

Втім, інтерес інвесторів - це не завжди плюс, адже агросектор може постраждати, якщо в нього хлинуть спекулянти, опонував Ілля Несходовский з "білих".

"Основне призначення землі - це засіб виробництва для вирощування продукції. Коли ми розуміємо, що з відкриттям ринку ціна на землю може зрости з $1,2 тис. га до $10 тис., як у Польщі, то земля може стати просто інвестицією. Це призведе до того, що я можу купити її, але обробляти не буду, тому що я розумію: мине три роки, і вартість цієї інвестиції буде не $1,2 тис., а, умовно кажучи, $5-6 тис." - пояснив Несходовский.

Однак Фурса не погодився з твердженням, що куплені дільниці не будуть використовуватися: "Інвестори - жадібні люди. І якщо навіть я купив на очікуваннях зростання ціни, то чому земля повинна простоювати? Я буду здавати в оренду і отримувати гроші".

"Навіщо вам ці проблеми: просто стали власниками, почекали і отримали прибуток", - не здавався Несходовский.

"Це гроші", - відкарбував у відповідь інвестбанкір.

Але такий дзвінкий аргумент не переконав опонента. Несходовский зазначив, що надходження від оренди - сущі копійки в порівнянні з тим, що капітал, вкладений в ділянку, може зрости в п'ять разів.

Про двох сторонах вибору

У "білій" команді вважають, що Україна ще не готова до вільного ринку землі, адже багато рядові пайовики не знають своїх прав, а часом і не орієнтуються в цінах.
"Якщо відкривається ринок землі, я вважаю, буде хаос, тому що люди - в основному пенсіонери - необізнані, вони не читають договори, буде багато маніпуляцій, у них все будуть скуповувати відразу. Потрібно донести людям їхні права і порядок цифр, щоб вони розуміли, скільки ця земля може коштувати і як зберегти свою ділянку, якщо ринок землі відкриють. Інакше буде дуже багато обдурених", - зазначив Леонід Корейба, додавши, що гектари дорожчають, про що свідчать зростаючі ставки оренди, а значить, пайовики повинні знати - її вигідно притримати як актив.

"А чи не краще буде, якщо у селянина з'явиться право вибору - здати в оренду або продати земельну ділянку?" - парирував гравець з "червоної" команди Павло Кулинич, який у 2001 р. сам готував законодавство для трирічного мораторію на продаж сільгоспземель, не підозрюючи, що підготовчий період до запуску ринку затягнеться так надовго.

Експерт запевняє, що 17-річне обмеження права власності свідчить про деградацію правової системи. "Уявіть, що у вас зароблена солідна сума грошей, але вона в скляній коробці, і ви не можете її відкрити і скористатися грошима. Так і власники земельних ділянок бачать це добро, але можуть користуватися тільки обмежено - в рамках законодавства про оренду. У них на 90% відібрано право власності", - стверджує Кулинич.

Я б говорила про ринок землі, в першу чергу, з точки зору осіб, які її обробляють. Ми багато говорили про захист прав акціонера, власника земельної ділянки, говорили, що він неосвічений, нічого не розуміє. Хочу це спростувати, пайовики знають свої права і захищають їх не гірше ніж сільгоспвиробники. Вигідна орендодавцю здача ділянки на тривалий термін (навіть за умови якщо власнику землі заплатять 5 або 7 орендних плат наперед)?

Орендодавець не отримує в цьому випадку реальної вартості земельної ділянки. Він може віддати землю за договором емфітевзису на 49 років, але і в цьому випадку не отримає ринкову вартість земельної ділянки. Я зараз представляю аграрний бізнес. Нам також невигідно виплачувати орендну плату авансом за кілька років вперед не отримуючи титульного права власності і не маючи гарантій, які забезпечують володіння такою земельною ділянкою. Ми несемо значні витрати, але не можемо віднести до своїх активів вказану земельну ділянку. Він не може бути предметом застави в банку. В даному випадку ми не можемо вносити значні інвестиції в орендовану землю, в тому числі розвивати іригаційне виробництво. Тобто, ми не можемо застосовувати технології, передумовою чого є стабільне землекористування ділянкою.

Крім того, розвиток переробної промисловості можливе лише за умови, що в логістичній доступності від переробного підприємства є землі, на яких зазначене підприємство може гарантовано вирощувати сировину. Будь агрохолдинг або агровиробник, який вже має переробку, знаходиться в логістичній залежно від земельного банку, на якому вирощується необхідну для виробництва сировину, тому такі підприємства, які не можуть обробляти землю сьогодні в Полтавській області, завтра - в Хмельницькій, післязавтра - в Житомирській, навіть якщо вони з хорошим бонітетом. Розвиток необхідної інфраструктури та переробної галузі може бути тільки зі стабільним правом власності на ринку землі.

У цілому не можна переживати про власника землі, обмежуючи його права. За такою логікою, давайте обмежимо право власності на нерухомість - нехай люди здають її в довгострокову оренду.

І головне питання: що робити з 10,5 млн га земель держвласності, які на сьогоднішній момент розподіляються непрозоро, поки закритий цей ринок, на сьогоднішній момент ніхто не розуміє, хто володіє, хто користується і в кого знаходяться ці землі. Сьогодні всі аграрні держпідприємства збиткові, в той час, коли приватний сільгосппідприємства прибуткові! Тому в першу чергу слід відкрити ринок державної землі, зробити правила продажу землі прозорими.

При розробці правил обігу сільськогосподарських земель необхідно пам'ятати про те, що серед покупців таких земель повинні бути в першу чергу сільгоспвиробники - як фізичні так і юридичні особи. Чинне законодавство гарантує орендарям, які належним чином виконують свої зобов'язання за договорами оренди, переважне право купівлі орендованої землі при дотриманні інших рівних умов.

При забезпеченні такої гарантії, впевнена, що ми не тільки збережемо аграрну сферу, зацікавимо сільгоспвиробників розвивати переробку сировини, а й забезпечимо справедливу ринкову ціну на землю, яку зможе отримати продавець землі. Хочу звернути увагу на те, що продаж землі не є обов'язковою, за моєю оцінкою, в перші 2-3 роки після зняття мораторію продадуть 10-15% власників землі, але право на такий продаж, яке гарантовано Конституцією України, повинен мати кожен власник.

Про способи "продажі"

Але так чи необхідна купівля-продаж сільгоспземель? Леонід Корейба вважає, що ця потреба як мінімум перебільшена опонентами. На його думку, ринок землі вже існує в рамках договорів оренди та емфітевзису - права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

"На сьогодні з одного паю сім'я має в середньому від 2-3 тис. до 15 тис. грн на рік, відповідно, з двох паїв можна отримувати до 30 тис. На даний момент аграрії дають орендну плату і на два, і три, і навіть на сім років", - уточнив Корейба.

Однак "червоні" вважають, що при багатьох угодах з наділами коректніше говорити про сірому ринку купівлі-продажу землі, де програють обидві сторони. Тому що той, хто бере ділянку не за чистою схемою (через купівлю корпоративних прав, емфітевзис, спадкування), завжди враховує ризики і не дасть ринкової вартості.

"Якщо мені, моєму підприємству заповідають земельну ділянку або я укладаю договір емфітевзису, я все одно закладу якийсь відсоток, який не виплачу власнику. Тому що в даному випадку я не можу отримати титульного права власності на землю. А отже, це невигідно як для набувача земельної ділянки, так і для "продавця". Потрібно ще пошукати людину, яка піде на такий крок і придбає земельну ділянку з такими ризиками", - констатувала Лілія Тімакіна, зазначивши ще один плюс відкритого ринку землі в природному скороченні кількості сірих схем з придбання наділів.

Про умови розбрату

Підкреслимо, що позиції команд не були полярними і в далекій перспективі зближувалися. "Білі" не проти ринку землі, проте висунули ряд попередніх умов: завершити інвентаризацію ділянок (за даними Корейбы, половини дільниць ще немає в кадастровій карті), посилити захист власності (щоб не допустити рейдерства), забезпечити доступ до дешевих і довгострокових кредитів дрібним і середнім фермерам, а також тим, хто тільки хоче увійти в аграрний бізнес (щоб підвищити їх шанси на придбання землі в конкуренції з агрохолдингами).

А коли Сергій Фурса з "червоних" зазначив, що банки як раз і видавали б кредити під заставу землі, якби вона стала товаром, Наталія Білоусова протистояла йому, що доступу до фінансування немає у людей, які тільки збираються працювати в агросекторі.

"Держава могла б через свої банки створити пільгове кредитування або запустити цільове рефінансування під агропроекти і дати мені і кожному з вас шанс спробувати стати господарем на українській землі. Якщо держава не дасть дешевих кредитів більшості українців, ми будемо завтра працювати на тих, хто буде платити нам долар за годину", - сказала гравець "білої" команди.

А під час спілкування із залом прозвучала ще одна пропозиція про підготовку до ринку землі.

"Сьогодні потрібна широка дискусія про роль територіальних громад: будуть вони повноправними гравцями і зможуть захищати права своїх членів після відкриття земельного ринку? Потрібно передати їм землі та надати ефективні механізми розпорядження ними. Бо вони ближче до людей, люди знають їх представників в обличчя, знають, звідки вони і що робили. Люди їм довіряють", - сказав член політради Аграрної партії України Олександр Луцький.

Його зразу ж підтримав Ілля Несходовский, підкресливши, що в такому форматі дійсно набагато безпечніше відкривати ринок: "Земля може бути продана, може, відповідно, розподілятися саме тими, кому довіряють люди. І тоді вже буде не одна людина, а теробщина, а вона може найняти юристів, які захистять їх права".

А керуючий партнер юрфірми EVRIS Ігор Кравцов додав правових аргументів в скарбничку "червоних". "Питання про необхідність скасування мораторію вже не варто, тому що у нас є європейська Конвенція про захист прав людини, яку визнала Україна. У нас є рішення ЄСПЛ у справі "Зеленчук і Цюцюра проти України", в якому чітко прописано, що мораторій в Україні незаконний, чітко встановлено порушення прав власності громадян, яким не дозволяють розпоряджатися своєю землею", - зазначив юрист.

На що у "білих" відповіли, що рішення ЄСПЛ мають для нас лише рекомендаційний характер.

Втім, не сам факт можливого зняття мораторію на продаж сільгоспземель, а умови для відкриття ринку стали ключовими питаннями в грі. Крім перерахованих вище, обговорювалися й обмеження на продаж як за кількістю гектарів, так і за статусом продавців: фізична особа, юридична особа або іноземці. Думки розійшлися.

В кінці гри Лілія Тімакіна запевнила, що її команда не говорить про відкриття ринку землі без правил. Вона також готова брати участь у написанні законопроекту про прозорих і справедливих правил обігу сільськогосподарських земель, які будуть захищати права як власників землі, так і сільгоспвиробників.

І за підсумками голосування з подвійним перевагою виграли "червоні", які виступали за зняття мораторію на продаж землі сільгосппризначення як можна швидше.

Земельна дискусія мені нагадує пропозицію: давайте відрубаємо голову, тому що у нас є лупа. Але ж було б доцільніше залишитися з головою і знайти ліки від лупи. Те ж і з земельною мораторієм. Що він представляє сьогодні і чи потрібно його знімати? У 2008-2009 рр. Конституційний суд України (КСУ) отримав виробництво від президента Віктора Ющенка з таким же питанням. І тодішній суддя КСУ Віктор Шишкін чітко у своїх висновках обґрунтував, що не потрібно. Ось один з аргументів: ресурсне призначення землі не таке ж, як у кофтинки, автомобіля або навіть приміщення, в якому ми сидимо. Кофтинок може бути багато, землю ви не клон.

Так чи потрібна кому-небудь сьогодні скасування земельного мораторію? Наприклад, агрохолдингам. Ні, більшості не потрібна. Тому що вони цілком задоволені дешевої орендою. У нас є хіба що кілька гравців, які вже мають ресурси, щоб викупити свій земельний банк.

Потрібна відміна мораторію українцям? Теж немає, про що свідчать закриті дослідження, які сьогодні мають міжнародні організації. І вони бачать, що 67% українців кажуть: ні, шановні, мораторій не можна знімати, але можна створити ефективні механізми розпорядження землею. Люди знають, що не можна продавати землю і непогано на ній заробляти.

А чи вигідний мораторій державі? Так, вигідний. Про масштаби земельної корупції тільки ледачий не знає. Так чи є умови для його скасування, навіть якщо припустити, що на те є політична воля. Немає.

Я вважаю, що мораторій можна знімати, але тільки при виконанні певних умов. Перше і ключове умова: потрібні доступні кредити для тих, хто хотів би зайти на цей ринок, купити землю і працювати на ній. А от у тих, хто вже працює на землі, такі можливості є.

Друга умова - завершена інвентаризація. Вона нам може тільки снитися. На сьогодні жодної копійки на це не виділяють. Тому що в каламутній воді простіше ловити велику рибу. Уявляєте, які у нас будуть земельні проблеми і баттли на тлі нашого земельного рейдерства, яке сьогодні процвітає?! Ми створимо шалений рай для рейдерів. Готуйтеся, якщо хочете знімати мораторій.

Я до того, що держава повинна проводити певні реформи. І головне - не відрубати голову, а купити ліки. А ліки, щоб земельна реформа пройшла безболісно, - це завершення інвентаризації, розмежування кордонів ВІДГ, запуск доступного кредитування. Не треба поспішати продавати те, що може давати нормальну прибуток. Якщо є розумний господар, то кожен сантиметр буде приносити хороший дохід.