Пів року ринку землі. Чому українці не поспішають купувати гектари

Лайт чи хард: що не так із інвестиціями у гектари

З літа 2021-го в Україні запущено так звану лайт-модель ринку, коли до укладання договорів купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення допущено лише фізичні особи, а самі обсяги угод обмежені планкою 100 га. У зв'язку з цим важко "помацати" інвестиційний мультиплікатор ринку землі, адже саме прогнозами про золотий дощ були обґрунтовані плани щодо лібералізації земельних відносин. Золотого дощу поки що немає, як і срібного чи бронзового. У зв'язку з цим відсутній ефект додаткового імпульсу зростання економіки в цілому — відкриття ринку землі таким драйвером розвитку наразі не стало. З одного боку, це добрий аргумент для тих, хто потребує максимального відкриття доступу на земельний ринок: не лише юрособи, які зареєстровані в Україні, а й нерезиденти, включаючи іноземні пенсійні та інвестиційні фонди. І максимальна планка щодо операцій: навіть не затверджені поки що 10 тис. га, але, як передбачалося раніше, — 200 тис., а то й мільйон гектарів. Мовляв, тільки в такому разі Україна зможе залучити десятки мільярдів доларів у свій чорнозем і досягти високого показника капіталізації ринку разом із зростанням цін на землю до середньоєвропейського рівня.

Принагідно зазначимо, що навіть хард-варіант ринку землі, що передбачає високі ліміти з операцій та допуск нерезидентів, виходячи з аналізу, проведеного Міністерством економіки, не передбачав різкого прискорення темпів зростання нашого ВВП: лише кілька додаткових відсотків протягом трьох років з дати запуску. Явно не той результат, заради якого необхідно перевертати з ніг на голову усталені земельні відносини в Україні.

З іншого боку, нинішні проміжні підсумки відкриття вузького ринку землі для фізичних осіб дають набагато більші варіанти для критики. Нагадаємо, реформу пояснювали необхідністю:

• дати простим українцям можливість розпоряджатися своєю власністю — це щодо потенційних продавців;
• надати таким самим простим українцям можливість розпоряджатися своїми накопиченнями, вкладаючи їх у купівлю земельних паїв малого (до 10 га) та середнього (100 га) формату — це для потенційних інвесторів.

Крім того, деякі промоутери ринку землі як аргумент "за" наводили ще досить спірний прогноз, що основні операції купівлі-продажу відбуватимуться на дрібному та середньому рівні, а для великих фінансових спекулянтів, мовляв, український чорнозем і не цікавий.

Як показали перші підсумки відкриття ринку землі, бажання простих українців — землевласників продавати землю стримується її низькою ціною (порівняно із завищеними очікуваннями). З іншого боку, група безземельних простих українців з вільною фінансовою ліквідністю зовсім не поспішає купувати цю землю і не розглядає її як надійний інструмент заощадження накопичень та/або джерела пасивного доходу у вигляді оренди. Хоча, здавалося б, тут є явна суперечність: якщо за кілька років при відкритті широкого ринку в Україну хлинуть мільярди доларів інвестицій у землю з боку юридичних осіб, це, за законами жанру, має суттєво стимулювати зростання цін як мінімум у кілька разів порівняно з нинішнім мінімальним рівнем, коли ринкові цінові індикатори майже співпадають із нормативною оцінкою в межах ($1-1,5 тис. за гектар). Тобто запровадження двоступінчастої моделі ринку землі (спочатку — "фізики", потім — "юрики") максимально вигідне для жителів країни. Сьогодні кожен, хто має вільні $100 тис., може купити в середньому 50-100 га і через кілька років на етапі подальшого відкриття ринку землі та зростання цін продати ці наділи щонайменше вдвічі дорожче.

Невже депутати, беручи цю концепцію земельної лібералізації, вперше перейнялися народним інтересом? Реакція простих українців, які мають вільний кеш, говорить про інше. Характер землекористування в Україні дещо відрізняється від європейського. У Європі чим родючіші землі, тим густіша сітка землекористувачів і, відповідно, тим сильнішим є дроблення земельних ділянок між власниками/користувачами. Тобто існує можливість інвестування у невеликі паї на два-три гектари, вартість яких суттєво зростає. Схожа модель у нас є лише у низці західноукраїнських областей, наприклад, у Чернівецькій, Закарпатській та Львівській. В інших регіонах діє дещо інший принцип: чим родючіші землі — тим більші вони нарізані між землекористувачами і тим більші агрогосподарства домінують. Тобто у міру просування на південь країни агрогосподарства укрупнюються, а середній розмір землі у користуванні зростає. Таким чином, для любителів купівлі землі в обсязі 10-100 га доведеться отоварюватись або на півночі країни (Чернігівська, Житомирська, Волинська обл.) або на Слобожанщині, або частково у центрі.

Але річ у тому, що північні землі — це далеко не завжди чорнозем і там не так багато рентабельних агровиробників, які можуть платити високу ціну за ділянки при відкритті широкого ринку або адекватну орендну плату для тих інвесторів, які зроблять ставку не на зростання капіталізації, а отримання пасивних доходів. У такому варіанті вигідно купувати землі сільськогосподарського призначення у центральних та південних областях, але там доведеться брати багато — у середньому 10 тис. га, що на даний момент неможливо. На півночі є варіанти для вкладень у форматі до 100 га, але динаміка капіталізації буде низька, як і показник пасивного доходу: 5-6% від нормативної вартості в гривні, чого явно недостатньо за нинішніми мірками (з урахуванням ризиків) для залучення масового інвестора .

Ситуацію могла виправити наявність інституційних посередників, які дозволяють об'єднувати колективні інвестиції населення у великі масиви землі, але в нас немає (про концепцію земельних пенсійних накопичувальних фондів ми неодноразово писали). Ті ж посередники, що вже зараз пропонують українцям свої послуги з інвестування в сільгоспземлі, мають гібридний та непрофесійний характер, оскільки їх ліцензійні повноваження на законодавчому рівні досі не визначені, а отже, немає ні держрегулятора, який контролює їхню діяльність, ні чітких гарантій, що інвестиції в землю принесуть обіцяний дохід (якщо взагалі не будуть вкрадені).

Таким чином, купити сьогодні можна лише те, що не зросте в ціні або принесе пасивний дохід у гривні на рівні 5% (що вдвічі менше за інфляцію, що очікується за підсумками 2021 р.).

Поєднання зазначених вище факторів і блокує мотивацію українців, які володіють вільним ресурсом у межах $10-100 тис., інвестувати в землі сільгосппризначення, минаючи ринок землі, цей ресурс йде в сектор первинної житлової нерухомості. Тут також грає свою роль ментальний фактор: в умовах непрацюючих правових та судових механізмів індивідуальний інвестор купує в Україні лише те, що можна особисто контролювати (офіс, квартира). Хоча навіть тут періодично з'являються ексцеси. Що вже говорити про 100 га паїв у чужій області... Тим більше, що у нас так і не заробив земельний кадастр на базі технології блокчейн і не запроваджено принципи титулів власності, коли держава компенсує власнику активу його вартість у разі рейдерського захоплення. Мета мати землю в Україні й досі щільно пов'язана на фізичну можливість не лише її обробляти, а й контролювати та захищати від рейдерських атак.

Ринок у цифрах та схемах

Які ж цифри щодо ринку землі надає наш земельний кадастр? Всього на кінець грудня 2021 р. було укладено 70 165 угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення загальною площею 179 011 га, при цьому середня ціна реалізації склала 38 565 грн/га. Середня площа проданої ділянки землі становила 2,55 га — йдеться про викуп сімейними невеликими агрогосподарствами тих ділянок, що бралися ними в оренду у власників, які поїхали до міста, або у їх спадкоємців. Невеликі фермерські господарства намагаються купити землю, поки вона доступна за ціною і на ринок не вийшли великі покупці з грошима.

Ціновий фактор демонструє значне розкидання. У Вінницькій області середня ціна склала 34,7 тис. грн/га, у Кіровоградській – 29,8 тис. грн, у Дніпропетровській – 28,3 тис. грн, у Миколаївській – 24,4 тис. грн, у Херсонській – 22,7 тис. грн, у Чернігівській — 23,8 тис. грн, у Полтавській — 34,8 тис. грн, у Черкаській — 34,8 тис. грн, у Волинській — 28,2 тис. грн. Вже виходячи з цих показників можна дійти невтішного висновку у тому, що еталонна земля (класичний полтавський і черкаський чорнозем центру країни) ми продається по $1300, серединний за якістю земельний товар — по тисячі, а посушливі південні землі та бідні грунти півночі — по $800. Різниця — у півтора рази, що приблизно відповідає диспаритету з урожайності.

Аномально за ціною виглядає Київська область – 173 тис./га, Львівська – 231 тис. та Івано-Франківська – 169 тис./га. Дещо відрізняється від загального рівня і ціна на Закарпатті — 57 тис./га. Тут може бути кілька основних причин. Перша — вкрай низькі показники ринку за обсягом, унаслідок чого будь-яка дорога угода може суттєво спотворити середньоринковий показник. Наприклад, у Львівській області продано 1543 га сільгоспземель, на Івано-Франківщині — 634 га, на Київщині — 6967 га, на Закарпатській — 1423 га. Натомість у Кіровоградській області – 17 935 га, у Дніпропетровській – 15 809 га, у Херсонській – 14 215 га, у Харківській – 25 678 га, у Миколаївській – 9259 га, у Полтавській – 14 510 га. Тобто на порядок вищий, ніж у областях із атипово високими цінами.

Крім того, динаміка цін на землі у Київській, Львівській та Івано-Франківській областях говорить про те, що відкриття ринку землі використовується тут для прикриття певних схем, коли сільгоспземлі продаються не з метою ведення аграрного бізнесу, а для зміни цільового призначення під комерційну забудову. у Київській області – це житлові комплекси "в полях", у Львівській та Івано-Франківській – під сегмент послуг.

Угоди по землі сільгосппризначення використовуються зараз і як зручний інструмент для переведення в готівку: під час продажу приватизованого паю власник заплатить у 2021 р. прибутковий податок у розмірі 5% та 1,5% військового збору. Ціна питання — як у випадку з ФОПом. Крім того, так само можна і малювати легальні доходи, якщо людині потрібно їх показати в офіційній декларації. Багато наших чиновників стали щасливими власниками приватизованої сільгоспземлі землі саме у передмісті Києва та Львова. Якщо продати 100 га по 231 тис. грн, одержуємо 23,1 млн грн. Непогано як у контексті переведення в готівку, так і в частині малювання легальних доходів в електронній декларації.

Високі ризики в економіці поки що стримують зростання цін на рівні десятирічного мультиплікатора пасивних доходів. При середній орендній ставці $100/га на рік проста десятирічна окупність (без урахування реінвестованих доходів) передбачає ринкову ціну $1000/га. За методом альтернативної ренти (ставка дисконту на рівні ОВДП, тобто 10%) отримуємо ту ж тисячу. На паях з вищою вартістю оренди ($150/га на рік) отримаємо за двома методами оцінки $1500/га.

Вже на вузькій стадії ринку іноді застосовується модель викупу землі у форматі конгломерату дрібних власників, коли великі агрокомпанії видають кредити своїм співробітникам під купівлю ними паїв (у межах 100 га на кожного) і при цьому укладають з ними договори оренди цих паїв плюс термінові контракти на зворотний викуп земельних ділянок з відкладною умовою (відкриття широкого ринку землі для юридичних осіб). Причому увесь період до запуску повноцінного ринку землі перебуває у заставі в компанії, як забезпечення виданого для її покупки позики (співробітник отримує за землю орендний платіж рахунок якого сплачує відсотки за кредитом і, можливо, йому залишають 1-2% за обслуговуванні схеми). Але моніторинг реальних угод поки не показав, що подібні моделі набули масового характеру. Ринок охопив менше одного відсотка від потенційного земельного ринкового активу і до відкриття ринку для юросіб навряд чи цей показник перевищить 5%.

Зважаючи на все, Україна повторює в цьому плані динаміку відкриття ринку землі в РФ: там до 40% земель залучено до операцій купівлі-продажу (за участю як юридичних, так і фізичних осіб), 30% припадає на спадкування та обмін, ще 30% угод — оренда та інші формати землекористування. Це означає, що у такому форматі до 6 млн га будуть продані протягом п'яти років з дати допуску на ринок компаній, ще стільки ж переміщатимуться між орендарями і близько 8 млн га залишаться у первинних власників. Сумарний приплив інвестицій у земельний ринок складе до $6 млрд або трохи більше мільярда на рік, починаючи з 2025 р.

Справжні цілі

Ну а поки що запуск вузького ринку землі дозволив вирішити два попутніх, але при цьому вкрай важливих завдання. По-перше, він фактично поховав історію з можливістю безкоштовної приватизації сільгоспземель (по 2 га на кожного українця), тобто діти, що народилися в селі, можуть розраховувати лише на землю своїх батьків, і не більше.

По-друге, вузький ринок поховав історію із зникненням 5 млн га земель із держфондів (починаючи з 2015 р.). Нагадаємо, що з 10,4 млн га держземель 4 млн га були передані або передаються на баланс територіальних громад і менше 1 млн га залишається у держави, наприклад земельні масиви Національної академії аграрних наук, але доля 5 млн, що пішли за сірими схемами, досі пір не ясна. А це, погодьтеся, завдання не на мільйон, а на мільярд(и).

Завершення приватизації — це земельні активи на $4 млрд, які будуть розподілені на користь нових власників та бюджетів громад, а не місцевого населення (участь якого у місцевому бюджетуванні є досить умовною). А завершення історії з зниклими 5 млн га державних земель — це списання на збитки минулих років $5 млрд, які були поділені між провладними групами впливу. Початок ринку робить всі спроби розплутати клубок цієї крадіжки XXI ст. безглуздими та безперспективними.