Ціна комфорту. Якісне житло не може бути дешевим
За підрахунками Мінрегіонбуду, будівництво квадратного метра житла в Києві обходиться в 13,8 тис. грн, в регіонах - 10-12,4 тис. грн. У той же час необхідно розуміти, що це усереднена собівартість будівництва, не враховує безліч факторів, серед яких - вартість земельної ділянки, комунікацій, будівельних матеріалів та робочої сили, проектної документації, концепції РК, інфраструктурної складової та маркетингових витрат. "Всі ці витрати збільшують вартість квадратного метра практично в два рази, - зазначає Ольга Соловей, співзасновник та керуючий партнер Українського клубу нерухомості (URE Club). - Тому, якщо говорити про собівартість квадратного метра житла в 13 тис. грн, як озвучив Мінрегіонбуд, то це ціна проекту з дуже поганою якістю".
За підсумками квітня 2019 р. середня вартість квартир у столиці становила 23,3 тис. грн/кв. м (мінімальна - 16,2 тис. грн). Ці цифри, за твердженням експертів ринку, є економічно обґрунтованими. Нагадаємо, в квітні 2018-го квадрат коштував 22 тис. грн (мінімальна ціна на новобудови в той період становила 15,4 тис. грн).
Дорогі "інгредієнти"
Було б неправильно намагатися вивести обов'язковий усереднений цінник для покупця для всіх проектів. Адже ціноутворення у кожного девелопера формується за унікальними параметрами. Важливу роль у ньому відіграють локація об'єкта, транспортні потоки, концепція, інфраструктурні складові РК і місцевості, а також додаткова вартість. Ще на нього значною мірою впливає наявність повного пакету дозвільних документів або більш висока ступінь реалізації проекту, ніж котлован.
Загальним для всіх забудовників у структурі витрат на будівництво залишаються два основні чинники: вартість матеріалів і робіт, які демонструють стабільне зростання ціни. Протягом останніх трьох-чотирьох років вартість будівництва (будматеріалів і будівельних робіт) зросла більш ніж на 50%. У поточному році з тих же причин збільшення вартості будівництва складе ще як мінімум 10-15%, що в кінцевому підсумку позначиться на ціні квадрата.
І все ж собівартість - це близько 30% від "цінника" для інвестора, тому що є інші, вищевикладені фактори, які безпосередньо впливають на ціноутворення, зазначає Вікторія Берещак, експерт інформаційно-аналітичного порталу про новобудовах 3m2.
За даними Олександра Панфілова, начальника відділу продажів міні-міста SVITLO PARK, якщо всю вартість будівництва об'єктів формату "місто в місті" взяти за 100%, то витрати на будівельні матеріали можуть досягати 40%, понад 30% - це вартість будівельно-монтажних робіт, понад 5% забудовник витрачає на облаштування офісу продажів, зарплати співробітникам, які працюють в компанії, а також на маркетингове просування об'єкта. Залишилися близько 25% становлять витрати на створення соціально-побутової інфраструктури майбутнього житлового комплексу. Останні, досить істотні витрати несе кожна компанія, яка прагне створити унікальний, привабливий і конкурентоспроможний проект.
Перераховуючи статті витрат, забудовники не згадують ще про одного. Між тим корупційна складова ціни квадратного метра становить від $12 до $20, і цей тягар витрат по великому рахунку лягає на плечі покупця житла. За попередніми результатами анонімного дослідження, проведеного URE Club, більше 80% представників будівельної сфери головним джерелом корупції назвали державні органи, що контролюють галузь, зокрема Державну будівельно-архітектурної інспекції (ДАБІ). "Питання хабарів в будівництві - це величезна сума коштів (до $0,5 млрд, яку змушені витрачати забудовники, щоб мати можливість реалізовувати свої проекти", - розповідає Ольга Соловей. Найчастіше з фактами корупції девелопери стикаються при отриманні прикінцевих дозволів і при здачі об'єктів в експлуатацію.
В кишені у забудовника
На сьогоднішній день кінцева ціна квадратного метра для покупця в київських об'єктах комфорт-класу стартує від 18 тис. грн. "Варто розуміти, що різниця в ціні не є показником об'єктивної прибутковості новобудови, - підкреслює Олександр Панфілов. - Прибутковість об'єктів економ - і комфорт-класу сьогодні не перевищує 20-25%, всі інші "проценти" - це прямі і непрямі додаткові витрати, які не мають нічого спільного з будівництвом і просуванням самого проекту".
Як відзначає експерт, рівень прибутковості до 25% не змінюється протягом останніх півтора років і навряд чи зазнає зміни в короткій перспективі. З одного боку, забудовник вже не в змозі знижувати рентабельність своїх проектів, інакше йому просто буде невигідно займатися будівництвом, яке вимагає досить багато часу. Не варто забувати про те, що в 2017-2018 роках різко скоротилися обсяги житлового будівництва, і це призвело до того, що між попитом і пропозицією був досягнутий розумний баланс. Тобто попит на житло не є стимулом для перегляду цін, тільки економіка самого об'єкта впливає на їх рівень. Таким чином, склалася кон'юнктура є на сьогоднішній день досить об'єктивної і вмотивованою.
У передмісті Києва собівартість житла, за даними AVM Development Group, становить 7-13 тис. грн/кв. м. Для покупця вартість житла варіюється від 9 тис. до 14 тис. за квадрат, яка вже враховує не тільки витрати на будівництво, а ще й витрати на інфраструктуру. "За нашими даними, рівень прибутковості новобудови за межею столиці становить у середньому 20%, в той час як прибутковість київських об'єктів може досягати і 35-40% в бізнес - і еліт-класах", - зазначає Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group. І додає, що за останні три-чотири роки рентабельність будівництва в передмісті знизилася на 5-8%, і забудовники були змушені значно урізати свої фінансові очікування від реалізації проектів. Разом з тим в 2018 р. відбулася стабілізація рівня прибутковості, почасти через те, що кількість об'єктів, що зводяться різко скоротилося і знизився розрив між попитом і пропозицією.
На межі ризику
Експерти попереджають, чим небезпечні інвестиції в квадратні метри вартістю нижче ринкової. Олександр Панфілов радить інвесторам утриматися від покупки нерухомості в об'єкті, де ціна нижча середньої ринкової на 20-25%, оскільки існує ймовірність того, що даний об'єкт може поповнити ряди недобудов.
Кононов Владислав впевнений, що в 90% випадків, у яких ціна на квартиру нижче середньоринкової, це проекти з явним обманом. По-перше, вартість квадратного метра не може бути нижче собівартості. По-друге, низька ціна обіцяє цілий ряд проблем з введенням об'єкта в експлуатацію. Наприклад, відсутність необхідного пакета документів на будівництво, без якого ввести побудований будинок в експлуатацію буде досить проблематично. Кілька років тому вже виникали скандали, пов'язані з тим, що забудовник не зміг підключити побудований будинок до інженерних мереж. Формально будинок був готовий, але залишався без води, світла, газу і тепла. По-третє, низька ціна - це показник низької якості будівельних матеріалів і залучення робітників без кваліфікації, що обіцяє великі проблеми для майбутніх мешканців.
На думку Вікторії Берещак, заощадити на вартості квадрата забудовник може і не на шкоду якості. Наприклад, у передмісті вдається економити за рахунок більш низької ціни землі і комунікацій. Істотна економія може бути досягнута шляхом відсутності простоїв, використання інноваційних рішень і технологій на майданчику, тобто якщо працювати якісно з мінімальними енерговитратами. Ще один спосіб економії - раціональні і продумані проектні рішення, наприклад, скорочення площі приміщень загального користування в допустимих межах. При комплексній забудові за умови грамотних проектних рішень реально заощадити до 20%. Якщо ж ціни нижче не лише ринкових, але і встановлених Мінрегіонбудом, це вже тривожний дзвіночок.
Головні інвестори
Портрет сьогоднішнього покупця залишається досить розмитим: це можуть бути і молоді родини та пари зі стажем, і студенти, і самотні люди у віці. 20-30% покупців купує нерухомість для перепродажу (інвестують на стадії котловану і продають на завершальній стадії будівництва, коли вартість підвищується на 20-25%) або для здачі в оренду. Інші купують житло для себе. Актуальним залишається питання можливості покупки. Забудовники намагаються зробити ціноутворення гнучкішим, пропонуючи покупцям спільні з комерційними банками іпотечні програми, знижки та розстрочку.
Попитом користується абсолютно будь-яке житло, головна умова - раціональне планування без порожніх квадратів. Дуже цінуються гардеробні та ніші під вбудовані шафи. Є когорта покупців на нестандартні планувальні рішення, тому виграє той забудовник, який закладає 3-5% таких планувань в свій проект, зазначає Вікторія Берещак.
Що стосується приміського житла, Владислав Кононов звернув увагу на дві тенденції. По-перше, покупців все більше привертає сегмент заміських будинків: попит на котеджі з початку 2019 р. збільшився на 7-8%. На сьогоднішній день вартість котеджу порівнянна з вартістю двокімнатної квартири в спальному районі Києва. По-друге, значно збільшився інтерес покупців до земельних ділянок: порівняно з початком 2018-го кількість продажу землі під індивідуальне будівництво зросла на 10-15% і ця тенденція збережеться в найближчі два-три роки. Земельні ділянки можуть подорожчати до кінця 2019-го на 10-12%.
Середня вартість квадратного метра житла на первинному ринку Києва станом на травень 2019 р. становить $860. Вартість житла залежить від багатьох показників. Насамперед це місцерозташування, клас об'єкта та інфраструктура. Не менш важливими складовими є будівельні матеріали, з яких зводиться будинок та комплектація об'єкта (ліфти, системи "розумний" будинок і
тощо).
Зазначу також, що якщо забудовник будує житловий комплекс за принципом "місто в місті", то вартість квадратного метра в таких будинках буде дорожче, ніж у окремому об'єкті. У ЖК "Сырецкие сади", "Озерний гай Гатне", "Академ-Квартал" забудовник "Інтергал-Буд" планує будівництво всієї необхідної інфраструктури на території комплексів, що суттєво збільшує їх інвестиційну привабливість.
У житлових комплексах компанії "Інтергал-Буд" вартість квадратного метра коливається від $604 до $1804 за квадратний метр. Так, в ЖК "Озерний гай Гатне", який наша компанія будує в селі Гатне Київської області, вартість квадратного метра стартує від 14 500 грн за кв. м житла. А в київському ЖК "Академ-Квартал" ціни від 15 500 за квадрат. При цьому елітний комплекс бізнес-класу в центрі столиці РК "Володимирський" продається за ціною від 47 300 грн за квадратний метр.
Інвестиції в нерухомість на ранньому етапі будівництва об'єкта найвигідніші і приносять покупцям максимальний прибуток. Але інвестувати "у фундамент" можна тільки з надійними будівельними компаніями, які перевірені роками успішної практики на ринку житла. Компанія "Інтергал-Буд" працює на ринку 16 років, ми ввели в експлуатацію майже 3 млн квадратних метрів житла і при цьому жодного разу не порушили свої зобов'язання.
При покупці житла на стадії фундаменту інвестор може заробити від 25 до 30% і більше. Аналітики розраховували, що за рік будівництва об'єкта квадратний метр квартири дорожчає в середньому на $100-200. Так, наприклад, квадратний метр в ЖК "Малахіт" на ранній стадії будівництва коштував близько 800 у. е., а зараз квартири в цьому комплексі продаються приблизно за 1200-1300 у. е. за кв. м. Окремо зауважу, що новобуд з ремонтом стоїть на 20-25% дорожче, ніж аналогічний проект в стані "після будівельників". У той же час вартість квадрата при інвестуванні в квартиру з ремонтом від компанії "Інтергал-Буд" збільшується всього на 2,5 тис. грн за квадратний метр.
