Тільки для своїх. Чому "доступна іпотека" вб'є мрії багатьох українців про квартиру

"Доступне житло": список щасливчиків

4 серпня Кабінет Міністрів затвердив умови діяльності компанії "Українська фінансова житлова компанія" щодо забезпечення житлом українців за рахунок надання іпотеки або житла на умовах фінансового лізингу. Уряд визначив перелік тих, хто може претендувати на вирішення своїх житлових проблем, — це будуть співробітники і службовці, які отримують зарплату з державного або місцевих бюджетів, а також внутрішньо переміщені особи.

Також затверджено критерії, хто з бюджетників може отримувати житло в іпотеку або фінлізинг:

• у кого середньомісячний сукупний дохід сім'ї за останні шість місяців не перевищує 10 розмірів середньомісячної зарплати в регіоні;
• хто в останні п'ять років не мали у власності житло або потребують поліпшення житлових умов;
• кому на момент виконання зобов'язання за договором іпотеки або фінлізингу буде не більше 70 років.

Договору іпотеки або фінлізингу укладатимуться з бюджетниками на термін не більше 20 років. Процентна ставка по іпотечному кредиту буде фіксованою на весь термін іпотеки. При цьому житло в фінансовий лізинг буде надаватися без першого внеску, а за іпотечним договором він складе 20% вартості житла.

Встановлено і нормативи на квартири, які будуть лунати з "государева" плеча. Для фінансового лізингу — не більше 21 кв. м на кожного члена сім'ї та додатково 10,5 м на сім'ю, але не більше 94,5 кв. м. При цьому передане в фінлізинг житло повинно бути не старше 20 років або в ньому повинна бути проведена реконструкція за останні 10 років. За іпотечним кредитом передбачено 50 кв. м житла — на сім'ю з одного або двох чоловік, і 20 кв. м — на кожного наступного члена сім'ї.

Ідея створити нову структуру — "Українську фінансову житлову компанію" — і через неї роздавати дешеву іпотеку, а також скуповувати на ринку квартири для здачі в лізинг поліцейським і чиновникам виникла ще в минулому році. Тоді міністр фінансів Сергій Марченко обіцяв, що іпотечні кредити будуть видаватися в розмірі до 2 млн грн за ставками 5-7% річних на термін від 5 до 20 років, а житло в фінансовий лізинг буде надаватися на термін до 20 років з відсотковою ставкою близько 5 % і без сплати першого внеску. При цьому на першому етапі планувалося надати 12,5 тис. Іпотечних кредитів, а також придбати 18,8 тис. квартир для передачі в лізинг.

Несправедлива роздача пряників

З точки зору соціальної справедливості ідея вирішувати проблеми однієї групи осіб за рахунок бюджету (тобто — за рахунок податків, що збираються з усіх громадян) виглядає досить сумнівно.

За словами економіста Бориса Кушнірука, для повноцінного розвитку іпотеки в Україні (іпотеки для всіх, а не тільки для обраних) необхідно, щоб в економіці сформувалися довгострокові ресурси з осудними процентними ставками. А ідея розвивати іпотеку при відсутності довгих ресурсів і в умовах, коли не можна гарантувати ні стабільності грошей, ні робочих місць, — абсурдна. "Адже якщо ставки злетять — людина не зможе обслуговувати кредит і втратить житло", — сказав він.

На цьому тлі і сумнівно, що подібна програма допоможе вирішити житлове питання рядовим бюджетникам. "Якщо мова йде про іпотеку, то вчитель, медик або бібліотекар ніколи в житті не зможуть взяти іпотеку — вони просто не зможуть купити житло за свою зарплату. Хіба цими 20 млрд грн, немов п'ятьма хлібами, можна буде забезпечити всіх, хто потребує? Ні. Це значить, що житло отримають далеко не всі, а ті, кому "потрібно", — вважає експерт.

Якщо уряд хоче стимулювати, наприклад, лікарів і вчителів залишатися працювати в провінції, то для цього слід було б розробляти механізми фінансового лізингу, коли, відпрацювавши в селах або маленьких містечках 5-7-10 років, лікар або вчитель могли б отримати житло у власність.

Для співробітників правоохоронної системи і військових, професія яких передбачає часту зміну місця проживання, необхідні інші програми. Наприклад, створення системи службового житла, яким людина може користуватися під час служби, переїжджаючи з місця на місце. А паралельно з цим потрібна система страхування, яка дозволить накопичити на рахунку суму, достатню для придбання житла вже після закінчення служби.

Крім того, за словами Кушнірука, ідея українського уряду розвивати іпотеку не враховує світовий процес деурбанізації, коли з міст люди все частіше переїжджають жити і працювати в передмістя, а слідом за ними туди переміщається медицина, сфера обслуговування і розваг, і торгівля. "В Україні це видно поки що на прикладі Києва (навколо столиці будується близько 100 котеджних містечок), а в Європі і США цей процес вже йде масово і прискорюється. Незабаром виявиться, що житло в місті не так вже й потрібно, і тому ідея розвитку іпотеки в Києві стає абсурдною: через 20-30 років ми будемо жити в іншому світі ", — сказав він.

У свою чергу економічний експерт Олексій Кущ навів приклад США і інших розвинених країн, де бюджетники самі купують собі житло, а держава лише компенсує процентну ставку або навіть частково тіло кредиту. "І тоді у чиновника є мотивація для бездоганної служби: бо якщо вигнали з роботи, то платити по кредиту доведеться по повній процентній ставці", — сказав він.

А всім іншим — зростання цін

Ціни на нерухомість в цьому році в Україні і так виросли. Тільки в першому півріччі вони, в залежності від регіону, на первинному ринку підвищилися від 15 до 18%, а на вторинному — від 7 до 10%. І як прогнозували фахівці Асоціації фахівців з нерухомості (ріелтерів) України, до кінця року вартість квартир може збільшитися ще на 5-7% на первинному ринку і на 3-5% — на вторинному.

А вливання нових мільярдів гривень на ринок нерухомості може ще більше спровокувати ціни вгору. За оцінками Олексія Куща, це може дати 5%-не зростання цін на нерухомість на первинному ринку, хоча і буде залежати від того, як саме ці кошти будуть влиті на ринок, — в якій кількості міст будуть видаватися іпотечні кредити і в який період часу — за рік або за декілька років.

Таким чином, коли влада анонсує доступне житло для українців — вона як мінімум не договорює, а за великим рахунком просто ділить громадян за класовою ознакою. Пояснимо і підсумуємо.

Зрозуміло, що велика іпотечна програма за інших рівних умов підштовхує ціни вгору через збільшення платоспроможного попиту. І це б'є по кишені, в тому числі, тих покупців, хто не отримує іпотеку (наприклад, не маючи на неї права). Якщо ж іпотека видається за держрахунок, — то виходить, що всі платники податків "допомагають" обраним, одержувачам таких кредитів. В даному випадку обрані — це чиновники і ширше — бюджетники в цілому. Простіше кажучи, заради такої іпотеки для обраних інші покупці житла змушені будуть переплачувати. Але головна проблема, можливо, навіть не в цьому, а в тому, що при такому підході частково стирається сама мета — забезпечити доступним житлом якомога більше українців. І дійсно, не всі ж люди з групи бюджетників потребують житла більше, ніж ті, хто працює в приватному секторі. Можливо, якби, крім переселенців, в список претендентів на дешеву іпотеку включили, скажімо, багатодітні або неповні сім'ї, які частіше не мають можливості поліпшити житлові умови, то і більше людей змогли б отримати у власність довгоочікувані "квадрати". А так виходить, що влада привела на атракціон небаченої щедрості не тих українців, хто більше всіх потребує житла, а клас наближених, тих, хто і так живе за рахунок бюджету.