Нерухоме питання. Чому провалився ринок житла і що буде з цінами

У першій половині цього року ринок житлової нерухомості в Україні переживає спад. Як повідомила Державна служба статистики, за результатами січня-червня кількість дозволів на виконання будівельних робіт значно знизилася в порівнянні з аналогічним періодом минулого року — майже в півтора раза. Якщо в першому півріччі минулого року було видано дозволів на будівництво 5,65 млн кв. м житла, то в першому півріччі поточного — на 3,85 млн кв. м.

Однак у залежності від регіону динаміка може бути прямо протилежною — якщо загальна площа нового будівництва в Києві знизилася майже в шість разів у порівнянні з минулим роком — до 368,1 тис. кв. м, то в Київській області — зросла майже вдвічі, до 1358,3 тис. кв. м.

Криза торкнулася не тільки початку нових будівництв, але і здачі в експлуатацію вже готового житла. За даними тієї ж Держслужби статистики, у січні-червні цього року було прийнято в експлуатацію в цілому по Україні 3,7 млн кв. м житла, тоді як за відповідний період минулого року — 4,9 млн кв. м житла.

Серія ударів

Як розповідають експерти, істотний удар ринок житлової нерухомості отримав від епідемії коронавірусу. Зокрема, згідно з опитуванням Конфедерації будівельників України, проведеним ще в травні цього року, 10% девелоперів зупинили будівництво в період карантину і до травня так і не відновили його. При цьому 10% компаній пішли на скорочення до 20% свого персоналу, 8% компаній — звільнили більше половини робітників.

Важливо, що карантин вплинув не тільки на самих девелоперів, а й на їх постачальників, у результаті майже кожна п'ята компанія-девелопер відчувала дефіцит будівельних матеріалів, а кожна третя — заявила про їх подорожчання. Тому не дивно, що три чверті опитаних КБУ учасників ринку заявили, що мають намір відстрочити запуск нових проектів.

Однак у будівельного провалу були і адміністративні причини — з початку року влада намагається реформувати Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ), яка і займається наглядом за будівництвом та видачею девелоперам дозволів на будівництво і приймання житла в експлуатацію. У березні президент Володимир Зеленський і прем'єр-міністр Денис Шмигаль ініціювали реформу сфери містобудування, першим кроком якої стала ліквідація ДАБІ. Замість цього органу Кабмін вирішив створити три, між якими і будуть розподілені функції цієї структури. Але реформа все ще триває, а в Верховній Раді триває робота над законодавчими змінами, які повинні легітимізувати роботу нових органів.

Реформа — це добре, але в результаті вона привела до адміністративного і управлінського паралічу ДАБІ, яка просто перестала виконувати свої функції. І це тут же відбилося на ринку нерухомості — президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе на початку червня відзначав, що тільки 22% уже побудованого житла введено в експлуатацію. А це означає, що реально збудованих квартир — набагато більше, ніж свідчить статистика.

Однак більш відчутний удар по будівельному бізнесу завдали покупці, які в період карантину просто перестали відвідувати відділи продажів. За даними КБУ, у половини компаній кількість угод із продажу квартир впала більш ніж на 50%, у 15% компаній-девелоперів — на чверть. Інші учасники ринку заявляли, що в період карантину продажі квартир впали і того більше — до 80% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. А Олександр Рубанов, директор Інституту розвитку нерухомості, розповів "ДС", що у одного з забудовників продажі впали порівняно з докарантинним рівнем у 10 разів.

Таке падіння призвело до дефіциту обігових коштів у забудовників: немає продажів квартир — нема на що здійснювати будівельні роботи.

Однак, крім коронавірусу, були й інші вагомі причини, що призвели до зниження активності на ринку нерухомості. Серія гучних дефолтів великих забудовників (банк "Аркада", "Укрбуд" та інші) істотно погіршила статистику в будівельній галузі, а також, що більш важливо, підірвала довіру до сектору житлової нерухомості з боку інвесторів — адже донині фінансування будівництва житла в Україні ведеться переважним чином за рахунок майбутніх власників житла.

Тому Олександр Рубанов вважає, що дефолти великих забудовників будуть однією з причин того, що увага покупців буде зміщуватися на вторинний ринок житла, де квартиру можна "побачити і помацати".

А що ж з цінами?

У такій ситуації надій на швидке відновлення ринку в цьому році плекати не варто. Тим більше, як зазначає Олександр Рубанов, первинний ринок нерухомості в цьому році і так був перенасичений: пропозиція житла цілком перевищувала платоспроможний попит, тоді як доходи населення істотно відставали. "Попит на житло зберігається, але реальної фінансової можливості у населення купувати квартири стає все менше і менше", — сказав він.

У ситуації провалу на будівельному ринку його навряд чи зможе підтримати навіть ініційована урядом програма доступної іпотеки під 10%. Справа в тому, що частка іпотеки в загальному обсязі продажів квартир мізерно мала: експерти ще до карантину називали цифри 3-7%, а з березня частка квартир, які купуються на первинному ринку за допомогою банківських кредитів, впала до ще більш низького рівня — близько 1,5%.

Статистика свідчить, що з березня по серпень цього року ціна пропозиції квартир у новобудовах, незважаючи на кризу, навіть трохи зросла — з 28,9 до 29,9 тис. грн за 1 кв. м, але Олександр Рубанов вважає, що зміни цін на ринку в період карантину і після нього — на рівні статистичної похибки.

Тому цілком реальним до кінця цього року може бути і прогноз зниження цін на первинному ринку житла — за словами Олександра Рубанова, вже сьогодні забудовники почали конкурувати між собою, пропонуючи покупцям усе більш привабливі програми лояльності та різні акції.