Первинна нерухомість за новими правилами. Чи стане безпечніше купувати квартири у забудовників

Хто і як інвестує на ринку нерухомості

Задумана реформа на ринку первинної нерухомості, запропонована в проекті закону № 5091 (автори в основному з "Слуги народу"), перш за все торкнеться так званий інвестиційний сегмент ринку. На даний момент можна чітко виділити кілька базових груп покупців в секторі житлової нерухомості.

На вторинному ринку, де продається готове житло, в основному оперують клієнти, для яких важливо відразу вселитися в квартиру, а не чекати кілька років введення в експлуатацію. Крім того, на вторинне житло спирається і система іпотечного кредитування в банках, яка у нас, правда, знаходиться в зародковому стані.

Первинний ринок — це сегмент покупок житла для тих, хто може чекати і тому зацікавлений купити подешевше, а також для тих, хто вкладає свої грошові капітали в квадратні метри. Окремий і дуже важливий сегмент — трудові мігранти і представники малого бізнесу в регіонах. Для багатьох з них покупка квартири в таких містах, як Київ чи Львів, — спосіб забезпечити собі комфортне місце проживання на старості і/або житло для дітей, які поступили в зазначених містах до вищих навчальних закладів. Крім того, первинка — це місце покупок для тих, хто розглядає житло як інструмент отримання пасивних доходів.

Щорічний обсяг операцій на первинному ринку (капітальні інвестиції населення), за даними НБУ, в 2017-2019 рр. становив близько 30-35 млрд. За 2020-й точних сум поки немає в зв'язку з реформаторською плутаниною в системі держконтролю.

Інвестиції "в палі" вигідні тим, що дозволяють з урахуванням зростання цін на вторинному ринку купити квартиру, яка після здачі будинку в експлуатацію виросте в ціні в півтора рази. Правда, для цього доведеться чекати від року до трьох і сподіватися, що ринкова цінова динаміка буде позитивною. А це відбувається не завжди, як, наприклад, в 2020 р., коли внаслідок локдауна ринок житла зазнав зниження цін в середньому на 10%.

Модель будівельного бізнесу

"Сир" у вигляді солодких цін, як завжди в таких випадках, супроводжується зростанням специфічних ризиків. Їх формування сприяє пірамідальний характер будівельного бізнесу: забудовники продають квартири в будинках зі ступенем готовності нульового циклу і за ці гроші добудовують об'єкти, термін здачі яких вже підійшов. І так по спіралі. Подібна піраміда успішно працює, коли: а) зростають ціни; б) зростають обсяги продажів; в) при поєднанні двох попередніх факторів. Але якщо відбувається цінової відкат або падіння обсягу продажів, вся ця модель може призвести до застиглих кранів на будівельних майданчиках.

Для мінімізації ризиків в будівництві у нас були придумані різні механізми довірчого управління коштами клієнтів. Створювалися фонди фінансування будівництва, застосовувалися випуски цільових облігацій і опціонних сертифікатів, які на етапі завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію обмінювалися на готові квартири. Основна ідея таких інструментів полягала в тому, щоб між забудовником та інвестором поставити професійного управителя (банк, фінансова компанія), який зможе працювати з ризиками і захистить інтереси свого довірителя. Така модель могла б успішно працювати за умови, що забудовник ніяк не пов'язаний з банком, в першу чергу через систему загальних кінцевих бенефіціарів. Але хто ж в Україні пустить "чужий" банк на свою будівлю? Тим більше що банк створювати для подібної схематехніки зовсім не обов'язково, можна обмежитися більш простою формою у вигляді фінансової компанії. Крім того, активно застосовувалися і схеми з залученням в цей фінансовий оборот інститутів спільного інвестування (ІСІ) у вигляді пайових інвестиційних фондів (ПІФ) і корпоративних інвестиційних фондів (КІФ), які управляються компаніями з управління активами (КУА).

Як завжди це у нас буває, хотіли боротися з ризиками, а насправді використовували створений на законодавчому рівні інструментарій для податкової оптимізації. Тут все по класиці: будь-який лобістський закон у нас прикривається "найкращою європейською практикою" і камуфлюється необхідністю захисту споживачів/інвесторів. А на ділі застосовується для монопольного домінування або застосування податкових схем.

У разі з будівельним бізнесом мова про останній. З точки зору оподаткування забудовника його основна проблема в тому, що валове надходження доходів не завжди (а реально ніколи) збігається зі списанням витрат і виникненням податкового кредиту по ПДВ. Наприклад: забудовник залучив 100 млн грн від покупців квартир на первинному ринку під об'єкт з готовністю на стадії проекту. Можливостей освоїти ці гроші і "розігнати" їх по підрядникам у нього немає. Тому практично відразу він повинен заплатити податок на додану вартість в розмірі 20% з надією на те, що в майбутньому, його платежі підрядникам будуть включені до податкового кредиту і він компенсує сплачене. Але в будь-якому випадку — це відволікання оборотних коштів, і чимале. Приблизно те ж саме відбувається і з податком на прибуток, тільки ще гірше: сплата його за ставкою 18% в надії на облік державою авансових платежів в майбутньому.

Щоб подібних "податкових ексцесів" не виникало, і були придумані фінансові посередники, які насправді не виконували ніяких функцій щодо захисту своїх клієнтів, а лише використовувалися в якості греблі по накопиченню інвестицій населення в житло без податкових наслідків для будівельного проекту. Тобто згадані вище 100 млн грн вкладень фізосіб потрапляли не на рахунок забудовника, а на рахунок фінансового посередника. І перераховувалися на ведення будівництва "по чайній ложці". Наприклад, забудовник знає, що в звітному місяці він здійснить платежі на користь контрагентів, які будуть закриті актами виконаних робіт на суму 20 млн грн. Саме стільки забудовнику і перераховує фінансовий посередник, на користь якого першим і виписується податкова накладна з ПДВ на суму 20 млн грн (адже забудовник знає, що приблизно на таку ж суму він отримає податкові накладні та від своїх контрагентів). Таким чином, сальдові зобов'язання перед державою по ПДВ дорівнює нулю. Та ж історія і з податком на прибуток: 20 млн грн записується в доходи після отримання платежу від фінансового посередника і така ж сума — до витрат після отримання актів виконаних робіт від контрагентів.

У цій схемі маржа доходу за будівельним проектом зрізалася на користь його бенефіціарів за допомогою операцій з деривативами та цільовими облігаціями, які в кінці будівництва обмінювалися на готові квартири. Для цього в схему вводився торговець цінними паперами, дохід якого, в свою чергу, оптимізувався за допомогою збиткових операцій з сміттєвими фінансовими інструментами. А сам профіт виводився або в кеш або на офшорні рахунки кінцевих бенефіціарів.

Неприємні наслідки

З точки зору системних наслідків в цій схемі держава не отримувала свої податки, а у інвестора виникали ризики, так як управитель його довірчою власністю (майнові права на квартиру) займався схематозом, а не реальним контролем за процесом будівництва житлового будинку.

Залишалося сподіватися лише на надійність бренду, але з банкрутством "Аркади", коли приблизно 7 млрд грн інвестицій фізичних осіб зависли в недобудовах (не кажучи вже про кейси "Укрбуду"), поняття бренд на нашому будівельному ринку неабияк потьмяніло.

Модель продажу майнових прав, крім наявності ризиків, має і інші функціональні недоліки. Вона дозволяє працювати на ринку слабким компаніям, які завдяки наявності зв'язків їх власників нахапалися "смачних" будівельних майданчиків. Крім того, дана схема продажів житла повністю блокує розвиток іпотеки на первинному ринку, так як іпотечне кредитування під заставу майнових прав — нонсенс, хоча деякі банки-умільці навчилися і цього.

Високий рівень ризиків на ринку первинного житла в Україні та системний схематоз замість захисту прав інвесторів привели до того, що в 2020-му в Україні, за різними оцінками, налічувалося близько 150 заморожених будівельних об'єктів, з яких в самому Києві — 51, Київській області — 23, в Одеській — 14. До речі, про столицю — тут з майже 500 активних проектів в сфері житла, за оцінками експертів, майже половина — проблемні, що говорить про повну відсутність системного контролю як з боку центральних органів влади, так і міських. Місто, по суті, виявився у владі великих забудовників, підтверджуючи тезу про те, що капітал — це чиста влада.

Нові правила

Перш за все в новому проекті закону автори намагаються усунути проблему, коли одну і ту ж квартиру до закінчення будівництва продають кільком покупцям (адже до моменту введення будинку в експлуатацію нерухомість не враховується в державному реєстрі). Тепер же пропонується зобов'язати забудовника реєструвати в держреєстрі спеціальні майнові права, перехід права власності на які підлягає такою ж реєстрацію, як і на звичайну квартиру. Для цього навіть вводиться новий термін — спеціальне майнове право, яке виникає з моменту отримання дозволу на проведення будівельних робіт і діє до дати введення будинку в експлуатацію.

Крім того, встановлюється мінімальний розмір майнових прав, які забудовник не має права продавати до завершення будівництва (як якийсь резерв, який гарантує добудову об'єкта в разі проблем у первісного замовника). Розмір цього мінімуму визначає Кабмін спеціальною постановою.

Вперше вводиться поняття "девелопер будівництва". Під ним мається на увазі особа (юридична або підприємець), яка організовує будівництво і фінансування об'єкта, включно з укладенням договору з замовником.

Що це дасть на практиці? Є лише один великий позитив — практично зникне ризик подвійних продажів однієї і тієї ж квартири на стадії будівництва. Але не зникне ризик недобудов. У Києві, на Троєщині, є знамениті будинки-вежі, які вже багато років не вводяться в експлуатацію і непридатні для проживання. Їх "мешканці" через суд домоглися реєстрації в держреєстрі своїх майнових прав на квартири. Але витяг з реєстру, що підтверджує право власності, "зігріє серце" лише тоді, коли твій будинок побудований. А коли ні — це лише паперовий привид надії...

Передача на відкуп Кабміну права на визначення непроданого залишку майнових прав — це черговий реверанс в сторону "економіки РВЗ (розпил/відкат/занос)", коли забудовникам доведеться "заносити", щоб цей показник був на потрібному рівні.

Узаконення поняття девелопера — в цілому позитивно, а то у нас і титули року відповідні вручають, і премії, і конференції проводять, а законодавчого трактування досі не було. Але тут є одне упущення — вводячи поняття девелопера, законодавці, на жаль, не пішли далі, а потрібно було дописати норму про обов'язкове декларування кінцевого бенефіціара будівельного проекту — фізичної особи. Щоб інвестори і держава чітко розуміли, хто конкретно стоїть за тим чи іншим проектом, без здогадок преси та журналістів-розслідувачів.

Чи варто боятися банкрутств і монополізації

Втім, саме застосування незнижуваного залишку майнових прав, на думку критиків законопроекту, може привести до банкрутства малих і середніх забудовників і монополізації ринку великими компаніями. Але тут, швидше за все, звичайна фігура мови, коли лякають монополізацією для зняття неугодних законодавчих норм. Насправді дана новація призведе до банкрутства лише тих будівельних компаній, які працюють "на прапорці", не маючи достатнього запасу міцності. У моделі банкрутств Хаймона Мінскі ("момент Мінскі") — цей тип компаній можна віднести до пірамід. Для них заморожування навіть 10% квартир до дати здачі будинку в експлуатацію — вже ризик банкрутства. Але це можуть бути як великі компанії, так і малі і середні.

Недобудови та корупція залишаються

Сам законопроект не вирішує проблему ключового ризику в житловому будівництві — ризику недобудов. А її можна вирішити лише за допомогою повної заборони на продаж квартир в недобудованих будинках. Але чи готові до таких обмежень ринок і інвестори? Питання контроверсійне.

Мінімізації ризиків можна було б досягти не так за допомогою введення незнижуваного залишку майнових прав, як завдяки створенню спеціального фонду компенсації втрат інвесторів в сфері житлового будівництва, куди забудовники відраховували б, наприклад, 5% від залучених коштів. А сама компенсація виплачувалася б з розрахунку: один інвестор — компенсація за одну квартиру, щоб механізм відшкодування не охоплював спекулятивні покупки.

Крім того, законопроект не вирішує ключові вади нашого ринку: корупцію на стадії виділення ділянок під забудову і похідну від цієї проблему низького рівня конкуренції, а відповідно, відсутність належного обсягу будівництва (недостатність пропозиції). Чому ці проблеми так важливі? Тільки лише для відтворення старого житлового фонду в Україні потрібно будувати в п'ять разів більше нового житла. На засобах населення це неможливо. Потрібні фінансові механізми і масова іпотека. Але на тлі обмеженості пропозиції зростання кредитування викличе лише надування цінової бульбашки і призведе до парадоксу, коли при низьких ставках іпотеки доступність житла для населення знизиться. Адже одна справа — взяти кредит під високий відсоток (наприклад, 15%), але на покупку квартири вартістю $30 тис., або скористатися "доступною іпотекою" під 7%, але при цьому ціна квартири зросте до $100 тис.

Для мінімізації корупції необхідно на законодавчому рівні заборонити виділення ділянок під забудову на правах оренди: вони повинні виключно продаватися на відкритих аукціонах, адже оренда — це механізм, що дозволяє чиновнику в місті забирати дохід від передачі ділянок собі в кишеню. Потрібно розширювати механізми підтримки конкуренції за допомогою прозорого виділення землі і простих механізмів введення об'єктів в експлуатацію і підключення їх до базової інженерної інфраструктури. Але тут поки ми лише спостерігаємо, як в результаті "успішних реформ" та ж Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) розмножується поділом, коли їй на зміну приходять вже дві держструктури, сіючи плутанину і хаос. Адже каламутна вода — дуже сприятливе середовище для схем.