Знизити ризики. Як купити квартиру і не пошкодувати про це

Покупка квартири — важлива подія в житті кожної людини, а для багатьох така угода укладається раз і на все життя. Це відповідальний крок і складний процес, пов'язаний з великими грошовими вкладеннями і пов'язане з фінансовими ризиками. На діяльність забудовника впливають багато факторів — макро - і мікроекономічні показники, нестабільна політична ситуація, зміни в законодавстві та ін. Вони здатні ускладнити діяльність, призвести до затримок у будівництві. Під тиском цих факторів, а також величезної конкуренції недобросовісний забудовник може піти на різні хитрощі: вказати помилкові терміни будівництва, знизити якість будівництва, вимагати доплати за квадратні метри і т. д. Сумлінні компанії з солідною репутацією і фінансовою стійкістю навіть у складних ситуаціях здатні знайти вихід з положення, що створилося, не завдаючи шкоди покупцям. І щоб відносини із забудовником не принесли розчарування, при знайомстві з ним пропустіть цукерково-букетний період і відразу перейдіть до збору інформації, яка переконає вас у його надійності. Які дані потрібно зібрати і якими джерелами інформації при цьому можна скористатися, розповіла Катерина Маркова, юрист групи компаній Greenville.

Складові надійності

На надійність забудовника вказують відомості, які стосуються результативності його досвіду в будівництві і намірів добудувати будинок, репутації на ринку і фінансової спроможності, наявності дозвільної документації. Перш за все, покупцеві потрібно поцікавитися збудованими об'єктами, дотриманням термінів їх зведення і виконанням всіх інших обіцянок забудовника, а також не виникало у нього проблем з документами.

Якщо вас зацікавив новий об'єкт, зверніть увагу на інформацію, яку надає про нього забудовник, — проект, плани будівництва і терміни виконання робіт, наявність фото - або відеозвітів з будмайданчика. Але більше надійний спосіб переконатися в доброчесності забудовника — це самому побувати на об'єкті хоча б кілька разів, щоб побачити динаміку будівництва, роботу техніки, режим роботи будівельників. Небезпека може чекати покупця і в ціновій політиці компанії: вивчіть ціни на ринку нерухомості, і якщо вартість квадратного метра у вподобаному об'єкті істотно нижче, ніж у подібних, це має насторожити — ніхто із забудовників не стане працювати собі в збиток.

Всі ці відомості побічно будуть вказувати на наміри забудовника — завершити проект або створити фінансову піраміду на своєму будівництві.

Надійність забудовника визначає сукупність досвіду та репутації, наявність нагород за реалізовані проекти. "Заробити репутацію на висококонкурентному ринку нерухомості нелегко, одним сарафанне радіо не вийти в топ сумлінних забудовників, — зазначає Катерина Маркова. — Отримані нагороди свідчать про визнання на ринку і високої кваліфікації компанії. Головні ознаки надійності забудовника: його ім'я на ринку, бажання добудувати свій проект і заплановане реальне фінансування".

Ознаки стабільності

Важливими факторами при оцінці надійності компанії-забудовника є його фінансова спроможність і ключові партнери. Фінансова спроможність залежить від того, забудовник будує за свої гроші або за кредитні, фінансує будівництво лише за рахунок коштів, які приваблює від продажу майнових прав на майбутні квартири. Перевірити фінансову стійкість забудовника можуть профільні фахівці. Але оцінити ризики фінансування можна і самостійно, а для цього досить дізнатися інформацію про способи фінансування. Якщо забудовник сам фінансує будівництво, а продаж квартир починає на пізніх етапах готовності об'єкта або на етапі введення/після введення в експлуатацію — це ідеальна, але вкрай рідкісна ситуація. Якщо забудовник фінансує будівництво за рахунок власних і кредитних коштів, а кошти фізичних осіб, залучає за рахунок продажу майнових прав на майбутню квартиру — це прийнятна ситуація з невисокими ризиками фінансування. У разі, якщо забудовник фінансує будівництво лише за рахунок коштів, які приваблює від продажу майнових прав на майбутні квартири та нежитлові приміщення, існує високий ризик того, що фінансування будівництва може зупинитися в будь-який момент. Це, до речі, досить поширена практика.

Зверніть увагу на ключових партнерів компанії. Наявність надійного банку серед партнерів є додатковим плюсом репутації забудовника. Фінансова установа проводить свою перевірку і надає іпотеку житловий комплекс тільки надійного забудовника. Відповідно, наявність акредитації будівельної компанії в топових фінансових установах (банках) служить сигналом про попередню перевірку її репутації. "Але не варто даний факт приймати як догму, адже не виключено, що акредитований забудовник стане проблемним контрагентом, — підкреслює юрист групи компаній Greenville. — Так що наявність банку серед партнерів забудовника — це лише один із чинників його надійності, який не є визначальним".

Якщо партнерами виступають великі інвестори або генпідрядники з солідною репутацією, то це теж свідчить про серйозність його намірів.

Документи на стіл

При купівлі квартири у забудовника потрібно перевірити наявність багатьох документів: витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань; статут; протокол про призначення керівника; якщо документи від імені юридичної особи будуть підписуватися представником, то необхідно поцікавитися про наявність у нього доручення і ознайомитись з її текстом. Також потрібно перевірити ліцензію на провадження господарської діяльності у будівництві, пов'язаної із створенням об'єктів архітектури. В даний час така ліцензія потрібна будівельної організації при будівництві об'єктів IV і V категорій складності.

Далі перевіряємо правовстановлюючі документи, що підтверджують права володіння земельною ділянкою, що дозволяють, виходячи з його цільового призначення, використовувати ділянку для забудови. Поцікавтеся наявністю документів, що дозволяють забудовнику використовувати земельну ділянку, якщо він знаходиться у власності або в орендному користуванні третьої особи. Зазвичай це договір про передачу функцій замовника або про спільну діяльність, укладений між особою, яка має право на земельну ділянку, і забудовником. Потрібно перевірити проектну та дозвільну документацію на ведення будівельних робіт: це декларація про початок виконання будівельних робіт для об'єктів I–III категорій складності або дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий органом, на будівництво об'єктів IV і V категорій складності. Також у списку — підтвердження сплати пайового внеску на розвиток інфраструктури, документи для укладення угоди.

Джерела інформації

Обсяг інформації, яку необхідно зібрати, перш ніж робити висновки про забудовника і його об'єкт, величезний. За допомогою можна звернутися до юриста або ж використовувати відкриті джерела: інформацію про забудовника можна знайти на сайті Єдиного держреєстру юридичних та фізичних осіб-підприємців, перевірити "чистоту" компанії — в реєстрі судових рішень, ознайомитися з інформацією про ділянку, його статус і цільове призначення — в публічній кадастровій карті, про статус будівництва — на сайті містобудівного кадастру Києва. Подивитися дозвільну документацію — на сайті забудовника.

Не менш цікаві інші майданчики, так звані "чорні списки". Варто заглянути на сайт Асоціації постраждалих інвесторів, щоб переконатися, що вибраний об'єкт не фігурує в списку проблемних. Про що можуть розповісти відгуки покупців потенційних інвесторів, розміщені на профільних форумах.

Нарешті, важливо те, яку відповідальність перед інвестором бере на себе забудовник. Він повинен відповідати за якість будівництва, за ухвалення будинків в експлуатацію в зазначені терміни, за виправлення будівельних вад і дефектів. Але це в ідеалі — у випадку, коли забудовник є добросовісним, а кожен крок у його діяльності лише підтверджує солідну репутацію.