Ринок землі в Україні. Хто і як зможе продавати і купувати гектари з 1 липня

На першому етапі, з 1 липня 2021 р., землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати тільки фізичні особи — громадяни України. Максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством, — 100 гектарів на людину. Мінімальний розмір ділянки — два гектари.

Другий етап передбачає, що з 1 січня 2024 р. отримають можливість купувати права власності на землю і юридичні особи, але з умовою, що вони створені та зареєстровані за законодавством України, а їх учасниками є лише громадяни України і/або держава, і/або територіальні громади; територіальні громади та держава. Також власниками землі зможуть бути банки — але тільки в порядку звернення стягнення на предмет застави. Максимальний розмір земельної ділянки у власності юрособи буде 10 тис. га.

Ціна на землю буде формуватися за домовленістю між покупцем і продавцем. Однак до 1 січня 2030 р. ціна продажу земельних ділянок сільгосппризначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути менше їх нормативної грошової оцінки, яку буде проводити відповідний орган Держгеокадастру.

Будуть потрібні:

• паспорта продавця і покупця;
• ідентифікаційні коди продавця і покупця;
• звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;
• документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт);
• витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен містити всі умови, перераховані в статті 132 Земельного кодексу України, в тому числі кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь, наявні обмеження і подібну інформацію. Перед укладенням угоди буде потрібно перевірити реєстрацію земельної ділянки в Держземкадастрі і реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оціночної вартості нерухомого майна та документа, який підтвердить сплату продавцем до бюджету податку на доходи. Такий податок майбутній продавець перераховує за місцем нотаріального посвідчення угоди в розмірі 1/10 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Фізична особа, що продала свою земельну ділянку, має право не платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір (ВЗ) за умови, якщо людина продає нерухоме майно вперше протягом року, а розмір земельної ділянки не перевищує норму безоплатної передачі, визначеної в статті 121 Земельного кодексу України та при цьому ділянка знаходиться у власності продавця понад три роки.

В іншій ситуації громадянину доведеться платити 5% ПДФО і 1,5% ВЗ від вартості земельної ділянки, встановленої в договорі.

Виключно землі сільськогосподарського призначення приватної форми власності, йдеться в Законі України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обороту земель сільськогосподарського призначення".

Є і виключення: громадяни зможуть викуповувати земельні ділянки з державної або комунальної власності, що належать їм на праві постійного користування, на праві довічного успадкованого володіння або оренди (в певних випадках). Але тільки якщо такі земельні ділянки були надані їм для ведення селянського (фермерського) господарства.

Важлива частина реформи — можливість громадян, що вже користуються землею, викупити її в першочерговому порядку. Згідно із законодавством викупити землю можуть громадяни України, яким належить право:

• постійного користування;
• право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення фермерського господарства;
• орендарі земельних ділянок, які придбали право оренди переоформленням права постійного користування земельних ділянок до 2010 р.

Ці громадяни можуть викупити ділянки з розстрочкою до 10 років. Ціна землі буде дорівнювати нормативній грошовій оцінці, без проведення земельних торгів. У разі купівлі ділянки з розстрочкою, право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Перевірка покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення буде необхідна для здійснення нотаріальних дій.

Процес буде включати наступні дії:

• встановлення особи покупця (або кінцевого бенефіціара компанії);
• перевірка застосування санкцій до покупця;
• перевірка його наявності у списку осіб, пов'язаних з тероризмом;
• визначення загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які знаходяться в його володінні.

За результатами перевірки нотаріус повинен буде скласти протокол з інформацією про відповідність/невідповідність покупця законодавству.

Також нотаріус зобов'язаний перевірити джерело походження коштів на покупку землі. Допускається придбання паїв за кошти, одержані у формі зарплати, премій, дивідендів, виграшів, страхових виплат, доходів від бізнесу і інших. Покупець повинен пред'явити, зокрема, декларацію про доходи або податкову звітність (для ФОП і юросіб).

Тут думок дуже багато. Міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко вважає, що після запуску ринку середня вартість одного гектара землі сільськогосподарського призначення буде коливатися в районі 50 тис. грн. А прем'єр-міністр Денис Шмигаль неодноразово заявляв, що після запуску ринку землі протягом 5-10 років вартість землі може зростати від 2 до 5 разів.

Як вважають експерти, з якими в різний час розмовляв оглядач "ДС", на старті вартість сільгоспземлі буде порівняно низькою. У цього дві причини: неможливість її покупки юрособами і досить велика кількість зовсім бідних людей, готових швидко покращити своє матеріальне становище. Підштовхнути ціни вгору зможе тільки попит з боку "кінцевих споживачів" — агрохолдингів і великих фермерів. Але їм доведеться чекати початку 2024 р.

Більшість називає приблизно такі суми: з відкриттям ринку землі угоди по її викупу будуть стартувати з $1-1,2 тис./га, а граничні значення встановляться на рівні $2,5-3 тис. Середній же діапазон — близько 60-70% угод — найближчі два роки буде залишатися в рамках $1,5-1,7 тис./га.

На ціну землі будуть впливати три ключові чинники:

• обсяг прибутку, який можна отримати з кожного гектара землі;
• розташування ділянки (чи далеко вона від дороги, від водойми, чи не оточена вона землями одного-єдиного власника);
• специфіка самої земельної ділянки (одна справа — чорнозем в зоні неризикованого землеробства, інша — напівпустеля під Херсоном).

Припинення права приватної власності на земельну ділянку і наступне за ним виникнення права комунальної або державної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, за умови попереднього і повного відшкодування її вартості на підставі та в порядку, встановлених законом.

Спершу потрібно попросити у власника згоду на її викуп для суспільних потреб. У разі відмови можливе примусове відчуження земельної ділянки за рішенням суду. Але тільки під розміщення на цій землі:

• об'єктів національної безпеки і оборони;
• лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
• об'єктів, пов'язаних з видобутком корисних копалин загальнодержавного значення;
• об'єктів природно-заповідного фонду;
• кладовищ.

Поки офіційних даних щодо ринку землі немає, про цінності земельних ділянок в різних областях України можна судити за вартістю оренди сільськогосподарських земель. В середньому по країні вона становить 3378 грн за гектар і за минулий рік зросла на 6,5%. Відповідно, де вище вартість оренди — там земля більш затребувана агровиробниками і, відповідно, буде дорожче коштувати після відкриття ринку.

Найвища вартість оренди землі сьогодні — у Київській, Полтавській, Черкаській, Вінницькій, Хмельницькій та Тернопільській областях.

Нижче — в Чернігівській, Сумській, Кіровоградській, Чернівецькій, Закарпатській областях.

Найнижчі ціни — на півдні і сході, що пояснюється посушливим кліматом і низькою продуктивністю земель. Це Донецька, Дніпропетровська, Херсонська області.