Розстрочення або іпотека. Як краще купувати житло в новобудовах

Київ активно будується, на ринок постійно надходять нові пропозиції. У боротьбі за покупця девелопери надають своїм клієнтам суттєві знижки (від 5 до 20%), пропонують різні варіанти розстрочки, а також спільні з банками партнерські програми кредитування.

Популярна розстрочка

У цьому році кількість бажаючих придбати житло в розстрочку збільшилася. "До 2013-2014 років розстрочкою цікавилися багато інвесторів. У 2015-2017, у зв'язку з переїздом до столиці жителів із східних регіонів та Криму, більшість становили покупці за 100%-ву оплату", - зазначає В'ячеслав Павлов, директор з розвитку компанії імперіа нерухомості плюс. До сьогоднішнього моменту ситуація повернулася до того, що серед населення зберігається підвищений попит інвестувати в новобудови, але у 40-50% немає можливості придбати квартиру за повну вартість. У житлових комплексах імперіа нерухомості плюс квартири за програмою безпроцентної розстрочки набувають до 45% покупців, і передумов до зменшення цього показника у найближчий час в компанії не бачать.

За даними відділу продажів міні-міста SVITLO PARK, частка придбаних квартир в розстрочку в 2018-му вже більше на 5-7%, ніж за весь попередній рік і складає понад 60% всіх покупок квартир на первинному ринку Києва. "Оскільки девелопери прагнуть зробити умови розстрочки ще доступніше, зменшуючи розмір першого внеску і збільшуючи період, за який необхідно виплатити всю суму, частка покупок в розстрочку в 2019-2020 роки може збільшитися до 70%", - вважає Олександр Панфілов, начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK.

У той же час в об'єктах компанії "Київміськбуд" квартири в розстрочку набуває лише близько 15% покупців.

Розстроченням цікавляться люди з середнім доходом. Вирішальним фактором для них є ціна, менш суттєвими стають район, концепція житлового комплексу, інфраструктура і т. д. З цієї ж причини люди з даної категорії, імпульсивно спокушаючись дуже низькою ціною, частіше стають жертвами афер. "У людей із середнім доходом придбання квартири - це найважливіша покупка в житті, при відповідальному підході до інвестування - більше питань, консультацій, перевірки документів, більше страхів бути обманутим і втратити всі заощадження, - коментують у "Київміськбуді". - Також вони більш активні на форумах, схильні до паніки і різко реагують на будь-які відхилення від плану будівництва, вимагають більш активної і оперативної комунікації на сайті, форумах і в соцмережах".

Поліпшення умов

Наявність конкуренції стимулює будівельні компанії покращувати умови розстрочки для потенційних покупців. Так, в житлових комплексах імперіа нерухомості плюс перший внесок становить від 10% від повної вартості квартири, а решту суми можна виплачувати щомісячно або щоквартально, згідно з індивідуальним графіком погашення платежів, протягом 32 місяців. Переплата при розстрочці складе 30-40% порівняно з вартістю квартири при 100%-ної оплати. А купуючи квартиру в іпотеку, покупець повинен виплатити до 300% від її реальної вартості. Приміром, в одному з житлових комплексів імперіа нерухомості плюс при первинному внеску 30% і розстрочення на 2,5 року можна придбати квартиру площею 35 кв. м в споруджуваному будинку з щомісячною виплатою фіксованого 10 тис. грн. "Перевага покупки квартири у розстрочку в тому, що від покупця не потрібні довідка про доходи та підтверджуючі документи про заробітну плату з місця роботи. І найважливіше - ніяких відсотків, прихованих платежів і поручителів", - говорить В'ячеслав Павлов. Розстрочка надається до моменту закінчення будівництва з невеликим тимчасовим запасом, тривалістю до шести місяців. Найбільш затребувана ринком - від трьох років і більше, але поки що не всі забудовники можуть її запропонувати.

Розстрочку на сім років при первинному внеску від 10% вартості квартири одними з перших на ринку почали надавати в міні-місті SVITLO PARK. При цьому покупцеві пропонується до введення черги в експлуатацію безвідсоткова розстрочка, далі на залишок суми нараховуватиметься від 7 до 12% річних залежно від розміру суми, що залишилася. "Найбільш вигідною є купівля житла на початкових стадіях будівництва, оскільки за весь будівельний цикл подорожчання в новобудовах становить від 20 до 30%", - підкреслює Олександр Панфілов. Так, ціни на квартири у SVITLO PARK з 1 липня були підвищені на 3%, після завершення фундаментних робіт першої черги. Наступне підвищення ціни на 5% заплановано на кінець жовтня.
"Розстрочка від забудовника більш вигідна з точки зору фінансових умов - переплата в порівнянні з переплатою при іпотеці несуттєва, - зазначає Олександр Панфілов. - Крім того, покупець не бажає зв'язувати себе додатковими зобов'язаннями з тим чи іншим комерційним банком, а після фінансової кризи 2008 року і послідував за ним тиску колекторів на позичальників люди намагаються уникати додаткової ланки між собою і забудовником".

Втім, всі розрахунки по розстрочці дуже індивідуальні і залежать від можливостей покупця, розміру першого внеску, готовності об'єкта, від часу, що залишається на виплату, від суми щомісячної оплати боргу. Взяти, приміром, однокімнатну квартиру-студію в ЖК "Медовий" компанії "Київміськбуд": її базова вартість - 612 тис. грн, перший внесок при купівлі у розстрочку від 30% - 183,6 тис. грн. Решту суми розписують на щомісячне погашення рівними частинами до введення будинку в експлуатацію: на 12 місяців плановий платіж становить 35,7 тис. грн, на 18 місяців - 23,8 тис. грн, на 24 місяці - 17,85 тис. грн. По мірі готовності будинку вартість квадратного метра буде змінюватися в сторону збільшення, що відіб'ється на сумі платежів - вони теж зростуть. Якщо такі суми виявляються для покупця непідйомними, забудовник пропонує скористатися кредитом в банках-партнерах, де можна оформити позику на 10-20 років. Банки також надають пільговий період на один-три роки, потім ставка по кредиту досить висока.

Покупка в борг

Житло в кредит купують близько 5-7% покупців, в цьому році спостерігається їх повільно зростаюча активність. Приміром, Укргазбанк, працюючи більш ніж з 30 ретельно перевіреними компаніями-забудовниками, за дев'ять місяців цього року видав понад 750 кредитів на суму близько 380 млн грн, що за обсягами майже в шість разів більше, ніж за аналогічний період минулого року. Задовольняються приблизно чотири з п'яти заявок на кредитування доступного житла. Ще одна позитивна тенденція, яка простежується в останні півтора року, - зменшення процентних ставок за кредитами.

Серед недоліків такої форми купівлі житла - необхідність строго і вчасно вносити щомісячну оплату. Також в деяких банках переплата по кредиту може досягати 100% і більше, це і виплати по кредиту, і оформлення обов'язкового страхування, та оплати послуг нотаріусів. "Для банку також існують свої мінуси. Основний - це відсутність на ринку ресурсів України під довгострокове іпотечне кредитування, а також істотна вартість тих же ресурсів", - розповідає Олег Кляпко, директор департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку. До того ж фінансові установи хвилюються через ризиків, які можуть бути викликані неплатоспроможністю позичальників і дефолтом забудовників. Це обумовлює проведення банками превентивних заходів при прийнятті рішень про надання кредиту.

Для забудовників наявність спільних програм з банками є якимось додатковим індикатором надійності як самого проекту, так і компанії-девелопера, підкреслює Олександр Панфілов. Адже банки ретельно перевіряють і оцінюють можливості забудовника завершити об'єкт вчасно, перед тим як впровадити спільну іпотечну програму.

"На жаль, кредитні гроші залишаються занадто дорогими для інвесторів. Висока облікова ставка НБУ збільшує вартість і без того дорогих позикових коштів", - додає Олег Кляпко. Комфортної була б процентна ставка, яка дозволяла б погашати платіж частинами, рівними орендної плати за квартиру.

В цілому експерти вважають, що в 2019 р. обсяги житлового кредитування будуть рости. Втім, без запровадження законодавчих змін іпотечне кредитування буде залишатися недостатньо розвиненим.

За останні півтора року на столичному ринку нерухомості помітно зріс інтерес до іпотечного кредитування. Хоча ще в 2016 році ця форма придбання житла була самої маловостребованной і кількість кредитних угод не перевищувало 1% від загальної кількості куплених квартир. Але вже за підсумками 2017-го цей показник у корпорації "Укрбуд" у Києві зріс майже до 3,5%.

Таке зростання пов'язане з тим, що на початку минулого року з'явилися нові варіанти кредитування з більш цікавими умовами. "Укрбуд" разом з банками-партнерами запустив кілька іпотечних програм, в яких процентні ставки на перші роки були в рази менше звичних для ринку 22-23% річних. Це дозволило більш вигідно взяти іпотеку тим клієнтам, які можуть виплатити її за кілька років. Адже річний відсоток в цьому випадку найчастіше встановлений навіть нижче рівня девальвації гривні, а значить, взяти такий кредит розумніше, ніж просто збирати потрібну суму в національній валюті.

Само собою, за півтора роки ці програми все більш удосконалювалися і давали можливість все більшій кількості людей. Так, сьогодні людина, яка може погасити кредит за рік, переплатить за іпотеку всього 0,01%. Для тих, кому потрібно на виплату два роки, є варіанти від 8% річних. Є й більш "довгі" варіанти - наприклад, при погашенні за п'ять років річний відсоток складе 12%. Але так чи інакше, в даному випадку мова йде про періодах з "пільговими ставками, максимальний термін іпотеки від банку найчастіше становить 20 років. Просто на роки ставка буде вже ближче до традиційної. В цілому в будинках "Укрбуду" сьогодні пропонується цілих сім варіантів кредитування від державної Укр-газбанку, комерційного банку "Глобус" та Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву.

Розвиток цих програм дозволило "Укрбуду" за дев'ять місяців поточного року підвищити частку іпотечних угод вже до 4,6%. При цьому очікується, що до кінця 2018-го їх частину в загальній картині продажів збільшиться ще більше. Адже останні місяці року для іпотеки традиційно найбільш активні. Тим не менш повернення досить високих антикризових показників поки чекати не варто. Повного відродження іпотечного кредитування можна досягти тільки при стабільній економіці і відповідною державною політикою, а не окремими ініціативами бізнесу.

Враховуючи досить складне фінансове становище українців і, як наслідок, досить обмежену купівельну спроможність, куди більш популярною формою оплати житла частинами залишається розстрочка від забудовника. Що в минулому році, що в 2018-му вона стабільно тримається на рівні 45% від усіх продажів.

При розстрочці для придбання житла потрібно зібрати менший стартовий внесок - від 25% вартості квартири проти 50%, які зазвичай потрібно внести при банківській іпотеці, щоб отримати максимально низьку ставку. Плюс при розстрочці не нараховується ніяких відсотків - покупець оплачує тільки свої квадратні метри. Зазвичай розстрочка надається до кінця будівництва будинку. І якщо укладати угоду на ранніх етапах зведення новобудови, то можна розбити щомісячні платежі на два-три роки - такі середні терміни будівництва багатоквартирних житлових будинків. Втім, термін оплати може бути і більше, якщо вибрати вдалий момент. Приміром, "Укрбуд" зараз пропонує акційну розстрочку на 50 місяців. Тобто незалежно від того, коли бере участь в акції будинок буде зданий в експлуатацію, платити за квартиру в ньому можна буде більше чотирьох років, продовжуючи сплачувати вартість житла навіть після заселення. Очевидно, що щомісячний платіж у такому випадку буде нижче, ніж при звичайній розстрочення.

Але оформляючи будь розстрочку, варто враховувати один важливий нюанс. При розбивці платежів ціна квадратного метра не фіксується, а прив'язується до поточної. А вартість квадрата, як відомо, підвищується по мірі будівництва. І якщо ви вносили перші платежі за однією ціною, то це зовсім не означає, що останні платежі будуть з такою ж вартістю метра. Наприклад, в ЖК "Паркова Долина", який "Укрбуд" будує неподалік від станції метро "Васильківська" в Києві, мінімальна ціна метра на старті складала 13 500 грн.

Сьогодні, через два роки мінімум підвищився вже до 18 200 грн, тобто на 35%. Це не означає, що вся вартість квартири стала для покупця на третину дорожче, так як підвищення ціни метра відбувалося поступово, і частину житлоплощі була сплачена за колишньої вартості. Але це значить, що несплачений залишок метражу квартири після підвищення ціни став для клієнта дорожче. І девелопери про прийдешні підвищення завжди попереджають заздалегідь, щоб дати клієнтам можливість достроково погасити розстрочку або її велику частину за нижчою ціною.

Тому якщо покупець може відразу сплатити всю вартість житла, то цей варіант для нього буде не тільки самим економним, а ще й прибутковим. Адже той, хто повністю вклався в ту ж "Паркову Долину" два роки тому, сьогодні вже підвищив ринкову вартість своєї квартири на 35%, не витративши на це жодної зайвої копійки.