Рейдери в законі. Як тепер будуть викручувати бізнес і нерухомість

3 жовтня Верховна Рада прийняла Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності", який повинен істотно ускладнити життя рейдерам. Рейдерство — досить широке поняття, що одним з його видів є незаконне переоформлення прав власності на бізнес і нерухомість. Саме цього виду рейдерства стосується прийнятий Радою закон. "ДС" розбиралася, як він буде працювати і допоможе власникам захистити своє майно.

Історія реформ і шахрайства

Свій варіант історії становлення в Україні процедури реєстрації прав власності на нерухомість і бізнес, а також відповідного рейдерства запропонував юрист Сергій Ярош. Він зазначає, що на момент проголошення незалежності в країні не було централізованої системи єдиних державних реєстрів: БТІ, що перебувають у комунальній власності, вели облік прав на будівлі та споруди, місцеві органи земельних ресурсів — на земельні ділянки, а місцеві органи виконавчої влади — облік юридичних осіб. Законодавство в цій сфері змінювався і вдосконалювався, але кожна така зміна породжувало сплески активності рейдерів.

Наприклад, з 2004 р. Мін'юст воював з БТІ та органами земельних ресурсів за право контролювати реєстру нерухомості і в 2013 р. переміг — йому була підпорядкована Державна реєстраційна служба, яка стала контролювати всі реєстраційні дії у країні, і одночасно з цим почав діяти новий Держреєстр речових прав на нерухомість та їх обтяжень. Така система дозволила Мін'юсту взяти під контроль реєстрацію прав власності, але це породило і дуже велику проблему: держреєстратори стали монополістами і тут же розвели корупцію в своїх лавах — без хабара внести зміни до реєстру не могли не тільки шахраї, але і законні власники. Мало того, це породило нову хвилю рейдерства — хто першим за сприяння держреєстратора встигав внести себе в реєстр, той і ставав реальним власником бізнесу або нерухомості. Як згадує Ярош, багато чиновників і політиків, які втекли з України навесні 2014 р. і не встигли внести в реєстр свої квартири на Хрещатику, просто їх загубили — шахраї переписали цю нерухомість на себе.

З метою подолати монополізм і корупцію в 2015 р. була проведена ще одна реформа — до Держреєстру речових прав на нерухомість був відкритий публічний доступ, а Верховна Рада змінила закони, які регулювали порядок реєстрації юросіб та прав на нерухомість. Суть реформи полягала в тому, що повноваження держреєстрації були делеговані максимально широкого кола суб'єктів — крім 2 тис. держреєстраторів, право вчиняти реєстраційні дії отримали кілька тисяч нотаріусів. Крім того, законодавство дозволило надавати ці послуги банкам та центрів надання адмінпослуг у місцевих радах, які повинні були отримати акредитацію у Мін'юсту.

Однак це породило нову хвилю рейдерства і шахрайства. Адже на відміну від колишніх держреєстраторів нові, а також приватні нотаріуси були незалежні від Мін'юсту і стали зловживати своїми правами — почастішали випадки використання підроблених документів при реєстрації прав власності. Наприклад, для зміни власника або керівника юридичної особи, зареєстрованого у Києві, достатньо було підробити підписи в документах і подати їх реєстратору в Донецькій чи Луганській областях, а для зміни власника нерухомості достатньо було надати підроблене судове рішення. При цьому реєстратора притягнути до відповідальності майже не вдавалося — формально він нічого не порушував, а довести його змову з шахраями було майже неможливо.

Що буде тепер

Прийнятий Верховною Радою закон має два головних нововведення. Перше — він припиняє діяльність у сфері держреєстрації для акредитованих суб'єктів. Фактично тепер право здійснювати держреєстрацію залишиться тільки у нотаріусів, а численні комунальні БТІ та комунальні підприємства, які отримали акредитацію від Мін'юсту на вчинення держреєстрації після реформи законів в 2015 р,, цю можливість втратять.

Юрист судової практики "ПКК Де-Юре" Владислав Мартинчук пояснив і друге нововведення закону — принцип одночасності нотаріальної дії та державної реєстрації прав. Це означає, що безпосередньо після вчинення певних нотаріальних дій нотаріус зобов'язаний здійснити державну реєстрацію відповідних прав. Це, наприклад, дії, пов'язані з переходом прав на нерухоме майно або об'єкт незавершеного будівництва, з виникненням, зміною, припиненням корпоративних прав.

"Наприклад, раніше можна було укласти договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, але не реєструвати його. Зареєструвати його можна було потім у будь-який момент, але перехід прав відбувається лише в момент реєстрації. На практиці це створювало можливості для шахраїв — "раптово" міг з'явитися договір, за яким цей об'єкт був проданий іншій особі. Причому договір був укладений казна-коли, нотаріус, який посвідчив договір, давно помер, а в архіві з якихось причин відсутній примірник договору. До всього цього додається перепродаж наступному власнику і зникнення у невідомому напрямку первісного покупця. Розплутати цей клубок не завжди вдавалося", — сказав юрист.

На думку Мартынчука, впровадження принципу одночасності нотаріальної дії та держреєстрації прав дозволить якщо не повністю уникнути таких ситуацій, то хоча б істотно мінімізувати ризик їх виникнення.

У свою чергу, керуючий партнер юридичної компанії Altius Денис Цыхоня зазначив, що тепер повноваженнями проводити держреєстрацію будуть наділені лише нотаріуси, а принцип одночасності нотаріальної дії та держреєстрації прав означає, що і правочин, і реєстраційну дію повинен проводити один і той же нотаріус.

Також Рада посилила покарання за порушення термінів проведення держреєстрації юросіб та фізосіб-підприємців, за вимагання не передбачених законом документів для держреєстрації, а також за порушення порядку держреєстрації речових прав на нерухомість та їх обтяжень. Однак тільки за повторне порушення, вчинене протягом року: якщо раніше за це покладався штраф у розмірі 300-500 неоподатковуваних мінімумів (неоподатковуваний мінімум — 17 грн), то тепер — 500-1000 неоподатковуваних мінімумів. З урахуванням того, що найчастіше мова йде про рейдерські атаки на багатомільйонний бізнес, зазначений рівень штрафів, швидше за все, не стане хорошим запобіжником. Можливо, законодавцям слід було криміналізувати відповідальність за порушення схоронності електронних реєстрів, але, мабуть, подібне рішення визнали занадто радикальним.

Нові ризики

На думку Цыхони, принцип одночасності сильно ускладнить укладення угод з купівлі великих компаній. Такі угоди могли розтягуватися на кілька місяців, адже довготривалість процедури купівлі частки обумовлювалася виконанням продавцем ряду умов угоди, таких як виконання договірних зобов'язань, завершення будівництва будівель, придбання техніки на ексклюзивних для продавця умовах і т. д. Іншими словами, приведення підприємства у максимально "цікавий" для покупця вид.

"Зараз же покупець буде набувати право власності на частку в підприємстві в момент укладання угоди, тобто без відкладальних умов. Це викличе низку труднощів. Для покупця виникає перспектива покупки кота в мішку, а для продавця — зниження кількості зацікавлених покупців з-за нового ризику. Безумовно, угоди не зникнуть, але для сторін вартість по їх підготовці збільшиться в рази, так само як і ризик неукладення угоди в підсумку", — сказав Цыхоня.

Також, на думку юриста, прийнятий закон спричинить істотне підвищення витрат у сторін при оформленні угод у нотаріусів, оскільки вони тепер фактично є монополістами у цій сфері.

Власники будуть спати спокійніше

Але в цілому прийняті зміни повинні ускладнити життя рейдерам і спростити її власникам бізнесу та нерухомості. "Знизити рейдерство ці зміни допоможуть, як мінімум усунувши правові механізми, які робили можливими деякі з рейдерських схем", —вважає Мартинчук.

На думку Цыхони, зміни дозволять знизити незаконні операції з нерухомістю і маніпуляції з частками в статутному капіталі компаній. "Проте вивести рейдерство на нульовий рівень, який обіцяють в уряді, не вийде. Зниження рівня рейдерства в основному буде відбуватися за рахунок зростання цінника на послуги недобросовісних нотаріусів, які існували завжди. На щастя, їх небагато, і це теж плюс до боротьби з рейдерством. По суті, нові зміни просто збільшують вартість рейдерських захоплень і незаконних операцій з нерухомістю, а не роблять їх неможливими", — зазначає юрист.

В оцінках з юристами солідарний і Офіс ефективного регулювання, за даними якого з 2013 р. в Україні було скоєно 3 тис. рейдерських захоплень.