Виконроби-дизайнери. Довіряти чи обробку квартири забудовнику
"Ділова столиця" розпочинає цикл статей "Внутрішній світ" про тренди в ремонті та реконструкції приміщень.
Згідно "Звіту про фінансову стабільність" НБУ в минулому році українські забудовники ввели в експлуатацію на 13% більше нових квартир, ніж в позаминулому. Для Києва цей показник склав цілих 40%. А ось попит на житло не так великий: українці хоч і вважають нерухомість вигідною інвестицією, але все ще переживають складні часи. Крім того, тривале падіння цін на житло обнадіює: мовляв, варто почекати рік-другий - і знайдеться пропозиція навіть по самому худого гаманця.
Забудовники, з одного боку, намагаються передбачити тренди ринку та побажання клієнтів, з іншого - не вкладати зайві гроші в об'єкти, які можуть роками чекати своїх мешканців.
Стара послуга на новий лад
Один з традиційних пунктів житлового меню - квартири з оздобленням. У деяких будинках в наявності і вже готові для життя приміщення, квартири під ремонт. Наприклад, у столичному новобудові "Марічейка" (банк "Аркада" і ТОВ "Будеволюція") в асортименті одне-, двох - і трикімнатні квартири з обробкою і дворівневі приміщення без неї. У будинках комплексу "Яскравий" від "Інтергал-буд" пропонують типовий ремонт як додаткову послугу. На вибір кілька варіантів дизайну. Зупинитися на одній з розроблених схем оформлення забудовник Royal House запрошує мешканців комплексу "Британський квартал".
Втім, більшість будівельних компаній вважають за краще не братися за ремонт. Обмежуються стяжкою на підлозі, заскленими балконами, лічильниками води і електрики. Іноді в комплекті - датчики пожежі та затоплення.
За даними керівника консалтингової компанії City Development Solutions Ярослави Чапко, на столичному ринку нерухомості кількість квартир, де забудовник зробив базовий ремонт, не перевищує 10%.
"Сьогодні забудовники намагаються максимально залучати покупців різними опціями, оздоблення - це одна з них. Поки покупець насторожено ставиться до такої можливості, пам'ятаючи не дуже вдалий досвід минулих років, - до останнього часу забудовники використовували найдешевші оздоблювальні матеріали та роботи часто робилися неякісно", - поділилася Ярослава Чапко у коментарі "ДС".
За її словами, сьогодні ситуація починає змінюватися. Розробляються дизайн-проекти квартир, робляться спеціальні шоу-руми, де покупець може помацати, оцінити якість ремонту. У клієнта, як правило, є опція - погодитися на обробку або купити квартиру без неї. Якщо він погоджується на таку послугу від забудовника, середні ціни для обробки і іноді часткової умеблювання житла економ - і комфорт-класу коливаються від бюджетних $150-180 до $350-400 за кв. м. В середньому обробка про-
йдется близько $230-280 за кв. м.
Проте, намагаючись впровадити додаткові послуги, деякі забудовники натикаються на підводні камені. Так, Urban Development Group анонсував ремонт квартир відразу на декількох поверхах РК Campus, однак згодом відмовився від затії.
"Бажаючих було багато, але за попередньою ціною близько 130 $/кв. м. Ця ціна влаштовувала всіх, ми реалізували шоу-рум і за підсумками ремонту порахували, що той продукт, який ми хотіли б продавати, ніяк не вміщується в $130. Тому ми відмовилися від його реалізації: дешево і погано ми продавати не хочемо", - розповіла керівник відділу маркетингу компанії Ганна Котковець.
На її думку, такий продукт має сенс пропонувати тільки за низькою ціною, за великі гроші клієнти можуть реалізувати обробку і самі, за попередньою дизайну.
Для забудовника квартири з оздобленням - додаткові турботи. Необхідно не тільки створити і обслужити ще один фронт робіт, що істотно затягує здачу об'єкта в експлуатацію, але і в більшості випадків подбати про гарантії на ремонт.
Ганна Котковець відзначає, що одна з зацікавлених категорій в квартирах з обробкою - молоді сім'ї з дітьми, які не бажають витрачати час на квартирні клопоти, а до того ж і обмежені в бюджеті.
Пакетна пропозиція: зручно, але з проблемами
Кілька варіантів шпалер на вибір, дешева українська сантехніка і фарбовані стіни у ванній - цілком достатньо, щоб обжитися перші кілька років. До того ж за цей час будинок дасть усадку, а в квартирі, якщо покупцеві вже дуже не пощастило, можуть
з'явитися тріщини і проявитися інші огріхи, які приховає вже другий, більш якісний ремонт.
Втім, тут і мінуси будь-якої пакетної пропозиції: платити доведеться в тому числі за опції, в яких немає необхідності, а спочатку поміняти комплектуючі - наприклад, замовити більш якісну сантехніку - може виявитися проблематичним. Крім того, багато українців все ще воліють робити ремонт або хоча б певний масив робіт власними силами.
За словами дизайнера-декоратора Яни Молодих, останні роки все більше сімей середнього достатку воліють координувати оформлення квартири самостійно.
"Мої замовники - це сім'ї, для яких важливо одержати комфортне житло з урахуванням останніх тенденцій, але при цьому позачасове, не вимагає кардинального видозміни в найближчі роки. Квартири ж з готовою обробкою в житлових комплексах безличностные, вони ніякого відношення до дизайну не мають і індивідуальних побажань не враховують", - каже дизайнер.
Пропозицій квартир з ремонтом в еліт - і бізнес-класі практично немає. "Чим більше в людини грошей, тим вище вимоги. І коли забудовник дає забезпеченій людині свої рішення і напрацювання, він першим ділом каже: "Забирайте все це, робимо так, як я сказав". Це загальна тенденція покупців об'єктів класів бізнес і еліт. Тому забудовники ніколи не роблять упор на внутрішнє оздоблення квартир. Вони пропонують просторі холи, консьєрж-сервіси, спостереження, але не стосуються оформлення, тому що це гроші на вітер", - пояснює комерційний директор Kadium Development Євген Смирнов.
У забезпечених людей житло до того ж стає одним із способів самовираження. Саме багаті люди можуть дозволити собі авангардний дизайн з відходом від канонів мас-маркету. Так, на міжнародному конкурсі дизайну International Property Awards 2017-2018 "золота" удостоїлися два проекти української студії Sergey Makhno Architects. В одному з них - "Квартирі вабі-сабі" стіни покривала глина в стилі хат-мазанок, а стеля - дерев'яні балки. При цьому квартира виглядає дуже сучасно і буквально нашпигована технологіями. Авторський підхід і розрив шаблонів продовжує вкорінюватися як світовий тренд.
Ставка на елітарність
Експерти стверджують, що ще одна категорія покупців квартир з обробкою - люди, які інвестують в житло, щоб далі його здавати. У них немає потреби робити ремонт під себе, тому бажання заощадити час і зусилля більш ніж зрозумілі. У разі оренди на кілька місяців естетичні нюанси можуть виявитися не так вже й важливі. Якщо ж орендарі вибирають житло на роки, з часом вони зможуть зробити свій ремонт, а витрачену суму вирахують з орендної плати.
Втім, обробка від забудовника актуальна знову-таки для бюджетної нерухомості. Так, на сервісі lun.ua за 30-50 тис. грн на місяць пропонують всього 12 двокімнатних квартир. Все - в ЖК Riverstone. Акцент роблять на дизайнерському ремонті, якісній техніці і гарний вид на Дніпро. В цьому ж ціновому діапазоні в Шевченківському, центральному районі Києва пропозицій вже 112. Оздоблення деяких набагато поступається лівобережним конкурентам. За 50-100 тис. у центрі - 21 квартира, а у Дарницькому таких пропозицій немає.
Євген Смирнов підтверджує, що в квартирах більш високого класу ціну якраз формує близькість від центру міста і статусність мешканців. Оформити житло орендарю часто надають самому, виходячи з особистих переваг.
"Іноді орендодавці роблять індивідуальні ремонти з вау-ефектів - кінотеатрами, басейнами та іншими атрибутами розкоші. Такі будинки, як правило, орендують на два-три місяці. Якщо ж мова йде про довгострокову оренду на кілька років, робити обробку самостійно орендодавцю сенсу немає. Простіше показати дизайн-проект, запропонувавши різні варіанти", - стверджує наш співрозмовник.
Він додає, що здача в оренду елітного житла і у важкі часи залишається вигідним бізнесом, адже попит на нього більш-менш постійний. Для топ-менеджерів європейських компаній, що працюють в Україні, сума в 6-10 тис. євро - далеко не захмарна. Крім того, багаті люди залишилися при своїх капіталах, а їх вимоги до нерухомості не зменшилися.