Похорон з поминками. Як нардепи збираються регулювати ринок землі (ІНФОГРАФІКА)

Продати з-під палиці

У жовтні минулого року Верховна Рада продовжила мораторій на продаж сільськогосподарських земель до 1 січня 2018 року. Мораторій продовжувався вже вісім разів і кожен раз однією з причин його прибічники називали відсутність нормативна база для функціонування ринку. Скасування мораторію - одна з вимог Міжнародного валютного фонду, який вважає, що заборона на продаж землі стримує розвиток української економіки і приплив інвестицій в аграрний сектор - один з провідних секторів економіки. При цьому МВФ посилив свої вимоги: раніше він хотів, щоб уряд подав законопроект про ринок землі до вересня 2016 року. Але після того, як у жовтні Рада продовжила мораторій, вимоги МВФ стали більш конкретними - прийняти закон до кінця березня 2017 року.

Тепер аграрні лобісти пропонують свої варіанти функціонування ринку землі в Україні - у Верховній Раді зареєстровано вже два законопроекти.

Перший пішов

Перший законопроект зареєстрували депутати від "Блоку Петра Порошенко" Олексій Мушак, Сергій Хлань, Павло Різаненко, Ольга Бєлькова, а також Віктор Романюк від "Народного фронту" та позафракційний Віктор Чумак.

Автори законопроекту пропонують запустити ринок землі вже з 1 липня цього року. Першими право продажу землі повинні отримати територіальні громади - вони можуть продавати комунальні та державні землі, а також Госгеокадастр, який буде продавати державні землі. Продаж цієї землі буде дозволена тільки на електронних торгах. Власники сільськогосподарських паїв отримають право продавати землю лише через рік - з 1 липня 2018 року.

Хоча депутати і пропонують запустити ринок землі вже в цьому році, але при цьому хочуть, щоб великий бізнес у нього поки не заходив - на початковому етапі купувати землю зможуть тільки фізичні особи, тобто - фермери. Бізнес, за задумом депутатів, отримає право володіти землею лише з 1 січня 2020 року. Останні, хто зможе зайти на ринок землі - іноземці, їм буде надано право володіти землею лише з 1 січня 2030 року.

Депутати також встановили деякі обмеження для власників землі - володіти українець зможе не більш, ніж 500 га і при володінні більше 200 га повинні надати електронну декларацію, в якій треба вказати джерело походження коштів для купівлі землі. Юридична особа не може володіти більш ніж 33% земель відповідного району і територіальної громади. При цьому встановлено і нижній поріг цін продажу землі - не нижче нормативно-грошової оцінки та/або вартість 20-річної оренди.

Також депутати запропонували запобіжники: встановити запобіжники, які захистять ринок від перекосів і спекуляцій: заборона зміни цільового призначення сільгоспземлі протягом 3 років після набуття права власності, заборона на внесення сільгоспземлі у статутний капітал юросіб до 2020 року, у разі перепродажу землі у перші 3 роки після покупки власник повинен сплатити мито в розмірі 90% нормативно-грошової оцінки землі. Депутати також пропонують виключити будь-які способи безоплатної передачі державної ссельхозземли, які провокують корупцію.

На думку президента в Ukrainian Agribusiness Club Алекса Лиситсы, законопроект №5535 поки що найкращий з усього, що вносилися в Раду - він досить різнобічна і враховує інтереси пайовиків, держави і бізнесу. "Він передбачає кілька етапів впровадження ринку, де перевагу отримують фізичні особи - громадяни України і держава. Для бізнесу ж прийняття цього законопроекту означає розуміння правил гри на кілька років вперед, і можливість прогнозувати свою діяльність", - сказав він.

Також, на думку експерта, законопроект впроваджено достатню кількість нормативних запобіжників від спекуляцій і корупційних ризиків які допоможуть у разі потреби регулювати ринок.

Партнер недержавної організації IMF Group of Ukraine Михайло Кухар вважає законопроект Олексія Мушака найреальнішим для прийняття в Раді. "Це продуманий системний документ, підготовлений за участю провідних експертів та економістів. В ньому було враховано досвід європейський країн", - сказав він.

Нові феодали

Другий законопроект, зареєстрований в Раді, запропонував депутат від "Блоку Петра Порошенко" Аркадій Корнацький, творець "Агрофірми Корнацьких" у Миколаївській області.

На думку Корнацького, покупцями землі можуть бути виключно підприємства, які працюють на землі, іноземці не можуть купувати сільськогосподарську землю. На думку депутата-аграрія, сфера обороту сільгоспземель має регулюватися виключно Цивільним та Земельним кодексами та спеціальним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" і більше нічим. Він вважає, що регулювання земельної сфери підзаконними актами призведе до чиновницькому свавіллю і корупції. Депутат пропонує встановити мінімальну ціну на землю на рівні "нинішній рівень орендної плати, помножений на 20", а термін розрахунку за покупку - не більше 6 місяців, тоді як недотримання термінів може служити підставою для розірвання договору купівлі-продажу.

Однак у проекті Корнацького є кілька цікавих моментів. По-перше, він суттєво звузив можливість вільного продажу землі селянами: першочергове право на купівлю землі мають найближчі родичі власника (чоловік, дружина, діти, батьки), у другу чергу таке право надається братам, сестрам, діду, бабі, онукам і "особам, які проживали з продавцем однією сім'єю не менше 5 років до моменту прийняття продавцем рішення про відчуження землі". Третім у черзі на покупку землі повинен бути власник суміжної ділянки, а четвертим - користувач землі, тобто той, хто її, наприклад, орендував.

Тому щоб продати свою ділянку сторонньому покупцеві, власнику потрібно заручитися нотаріально завіреним відмовою від усіх перерахованих "першочерговиків". Ясна річ, що в реальному житті мало який інвестор ризикне купити землю у власника по цим правилам - продаж завжди може оскаржити який-небудь з "обділених" родичів колишнього власника, або агрофірма, яка її брала в оренду.

З іншого боку, Корнацький пропонує ввести норму, яка буде дуже цікава бідним селянам похилого віку: продавець у разі продажу землі за мінімальною ціною отримує не тільки одиновременную суму, але і ренту до кінця свого життя у вигляді продукції та послуг. Також покупець землі повинен буде в майбутньому оплатити похорон продавця і його поминки. А при перепродажі землі новим власником ці зобов'язання по ренті і похорону переходять новому власнику.

За словами Михайла Кухара, в кулуарах Верховної Ради законопроект Корнацького вже почали охрестили "законопроектом "Про феодалізмі". Дійсно, якщо будуть діяти такі норми, мало який власник зможе дійсно вільно продати землю, не загрузнувши в судових спорах з численними родичами або фірмою-орендарем землі.

Чужі тут не орють

Багато політиків залякують, що в разі скасування мораторію весь вдячний український чорнозем скуплять іноземці. Пропонує заборонити купівлю землі іноземцями та Корнацький. Насправді це міф і спекуляція. Михайло Кухар навів приклад США, де немає ніяких обмежень на продаж землі, але іноземці її чомусь не скупили. "У США в рік продається не більше 1,2% від усіх площ сільськогосподарської землі. Тому що насправді земля потрібна тим, хто буде на ній працювати", - пояснив він.

На думку Алекса Лиситсы, скуповування значних масивів української землі іноземцями неможлива через велику роздробленості с/х земель на невеликі ділянки (паї), середній розмір яких - 4 га. "Для іноземців поле збирати по шматочках не вигідно з огляду на те, що значна частина українців просто відмовиться продавати свій пай. При цьому більша частина сільськогосподарських земель знаходиться в оренду с/г виробників строком від кількох до десятків років. Інвестору немає сенсу купувати землю, якої він зможе скористатися лише через 10 років", - зазначає експерт.

Крім того, є ще право держави на викуп землі у власників, і воно може скористатися цим правом.
Тут напрошується аналогія з зерном. Його експорт з України нічим не обмежений, однак частина зерна все одно залишається в Україні і на полицях магазинів завжди є хліб.