Піар під 7%. Скільки українців зможуть скористатися "доступною іпотекою" від уряду

Претендувати можуть майже всі

Кабінет Міністрів спростив умови отримання кредитів на купівлю житла в рамках програми "Доступна іпотека під 7%", щоб розширити число тих, хто може отримати доступ до урядової програми, повідомило Міністерство фінансів.

Зокрема, Кабмін зняв вимогу, що для отримання іпотеки під 7% позичальник повинен обов'язково перебувати на квартирному обліку (тобто стояти в органах місцевої влади в черзі за безкоштовною квартирою). Також скасовано вимогу, що іпотека надається молодій сім'ї або внутрішньо переміщеній особі, науково-педагогічному працівнику, медику або працівникові бюджетної сфери.

Також Кабмін скасував вимогу, що на кредити можуть претендувати тільки ті, у кого житлова площа не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім'ї, хто проживає в гуртожитку, аварійному або ветхому будинку. Крім того, Кабмін збільшив максимально допустимий розмір середньомісячного сукупного доходу позичальника і членів його сім'ї з п'ятикратного до десятикратного від розміру середньомісячної зарплати в тому регіоні, де розташований предмет іпотеки. Інакше кажучи, іпотека під 7% річних стала теоретично доступною і для більш забезпечених українців.

Кому належить

Тепер коло тих, хто може отримати дешевий кредит на купівлю житла "від Зеленського", стало набагато ширше. Вони можуть претендувати на кредит у розмірі до 2 млн грн терміном на 20 років, при цьому максимальна вартість житла — 2,5 млн грн. 15% вартості нерухомості повинен сплатити сам позичальник, а пільговий кредит надається тільки на 50 кв. м житла на самотнього українця або сім'ю з двох осіб, і ще на 20 кв. м — на кожного наступного члена сім'ї.

Проєкт дешевої іпотеки президент Володимир Зеленський анонсував ще в травні минулого року, тоді він пообіцяв іпотеку під 10% річних. Почала працювати програма з 1 липня, і за перші два місяці було видано близько 400 іпотечних кредитів на 329 млн грн.

Запуск же іпотеки під 7% річних запланований на 1 березня. Однак за колишніх умов сподіватися на те, що програма реально запрацює, було сумнівно — навряд чи в країні знайдеться достатньо медиків, бюджетників і наукових співробітників, які зможуть потягнути іпотеку навіть під 7% річних. За словами радника голови правління Кредитвест Банку Василя Невмержицького, початкові умови істотно обмежували коло потенційних позичальників. "Я впевнений, що бажаючі взяти іпотеку під 7% знайшлися б і за колишніх умов. Але їх було б критично мало для виконання поставлених цілей", — сказав він.

Підводне каміння

Фінансуватися програма іпотеки під 7% річних буде за рахунок Фонду розвитку підприємництва, з того самого, з якого фінансувалася програма дешевих кредитів "5-7-9%". Цього року на фонд в бюджеті передбачено 2 млрд грн, однак яка саме частина цієї суми піде безпосередньо на здешевлення іпотеки, в документах не закріплено. Заступник міністра фінансів Юрій Драгончук пообіцяв, що цього року на здешевлення іпотеки виділять 300 млн грн.

Однак у програми є і певні рамки, в межах яких вона буде працювати. Наприклад, в ній прописаний певна межа процентних ставок банку, в якому можна отримати кредит, — для вже готового будинку або квартири ставка по кредиту не повинна бути вищою за індекс UIRD (12 місяців) плюс 4,5 п. п., що на сьогодні становить 12,78% річних. А для придбання житла в ще споруджуваному будинку процентна ставка повинна становити не більше індексу UIRD (12 місяців) плюс 7 п. п., або ж 15,28% річних. Це обмеження введено не випадково — українці будуть платити за іпотекою тільки 7% річних, а всю різницю буде компенсувати уряд, який не хоче фінансувати захмарні ставки кредитів банків.

Сьогодні ставки по іпотеці на ринку істотно вищі, ніж 7%, — вони коливаються від 8 до 24% річних, але при цьому позичальник повинен внести і досить значний перший внесок — від 20 до 50% вартості житла. І при цьому потрібно врахувати, що навіть при низьких ставках, які обіцяють банки, часто заплатити доведеться набагато більше.

Також програма дешевої іпотеки націлена на придбання нового житла — кредит буде видаватися на квартиру або будинок, прийняті в експлуатацію не раніше, ніж за три роки до початку поточного року. Ця норма суттєво обмежує придбання житла на вторинному ринку, на який сьогодні припадає, за різними оцінками, до 85% всіх угод, і стимулює купувати не готове, а житло, що будується.

Однак скільки ж людей можуть бути ощасливлені кабмінівською програмою? Якщо допустити, що позичальники будуть брати кредити під 15% річних, а в реальності платити тільки 7%, то держава за кожного позичальника буде компенсувати банку 8% кредитної ставки. Якщо допустити, що середній розмір кредиту становитиме 1 млн грн, то держава з Фонду розвитку підприємництва на одного позичальника витратить на рік 80 тис. грн. І в такому разі 300 млн грн вистачить, щоб доплатити відсотки за 3,75 тис. позичальників. На тлі того, що на рік укладається близько 300 тис. угод з нерухомості — це майже нічого.

Запуск урядового стимулу навряд чи кардинально змінить ситуацію з іпотекою загалом, яка дихає на ладан, — сьогодні за допомогою іпотеки придбувається до 5% від загального числа квартир. За словами Василя Невмержицького, розвитку іпотечного ринку перешкоджають не тільки високі процентні ставки, але й неврегульованість інвестиційного будівництва, коли громадяни купують житло ще на етапі його будівництва. Через випадки банкрутства забудовників, коли інвестори залишаються і без грошей, і без житла, до таких програм ставляться дуже насторожено. "І боротися з цією проблемою тільки ставками не вийде. Вирішувати її потрібно на зовсім іншому рівні", — сказав він.

Однак з вирішенням цієї проблеми влада поки не поспішає — після низки банкрутств забудовників, в результаті яких тисячі інвесторів залишилися без житла, влада обіцяла прийняти спеціальний закон, який би захистив інвесторів. Однак до сьогодні цього так і не відбулося — законопроєкт все ще перебуває на стадії розробки.